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一、 项目基础概况

1. 基本信息

• 开发商：北京市升和房地产开发有限公司（凯德集团旗下）。
• 位置：北京市昌平区兴寿镇怀昌路1号院（奥北别墅区北扩核心地带）。
• 产权：70年纯商品住宅（地下仓储/车库50年），民水民电。
• 规模：占地约1040亩，总建面约49.8万㎡，总户数约922户。
• 容积率：0.65（独栋区约0.4），绿化率：35%-55%。
• 交付状态：现房（2023年6月全面交付），毛坯交付（叠拼标配私家电梯，联排/独栋预留电梯井）。
• 物业：深圳莲花物业，物业费：8.2元/㎡·月（按地上产权面积计收，地下面积不计）。

1. 区域价值

• 板块定位：位于昌平区与顺义区交界处，紧邻未来科学城、赵全营国际新城，处于奥北别墅区（京承高速别墅带）北扩核心，承接望京、亚奥、未来科学城的辐射。
• 生态禀赋：北依燕山余脉（大杨山国家森林公园），南临京密引水渠，西临桃峪口水库，山水环绕，生态资源优越，负氧离子充沛，属北京稀缺的“城市藏山别墅”。

二、 交通与区位配套

1. 交通网络（以自驾为主）

• 高速路网：紧邻京承高速G11出口，通过“两纵三横”路网（两纵：京承高速、立汤路；三横：北六环、昌金路、怀昌路）快速通达城区，自驾约30分钟可达望京、首都机场，约50分钟可达国贸。
• 轨道交通：目前周边无步行可达的地铁站（距地铁15号线顺义站、昌平线十三陵景区站约10公里），主要依赖私家车出行，适合自驾通勤人群。

1. 商业配套

• 社区内：自持约3600㎡法式商业街区（麓角街）及5500㎡高端会所，满足日常餐饮、购物、休闲及业主私宴需求。
• 周边：3公里内分布世纪华联、新世纪商城等商超；自驾约10-20分钟可达龙德广场、山姆会员店、中粮祥云小镇等大型商圈，满足高端消费与一站式生活需求。

1. 教育配套

• 社区内：配建昌平区教工幼儿园（麓语分园），步行约549米。
• 周边：涵盖上苑中心小学、上苑中学等本地公立学校，以及鼎石国际学校、汇佳国际学校、王府学校等（需自驾约20分钟），教育资源丰富，但本地公立教育资源属普通乡镇水平。

1. 医疗配套

• 周边：10公里内分布北京王府中西医结合医院（三甲）、顺义区空港医院、安贞医院昌平分院，日常就医有保障；北医三院（海淀北部院区）距项目约10分钟车程，满足基础及部分三甲医疗需求。

1. 生态休闲

• 自然景观：周边有大杨山国家森林公园、桃峪口水库、沙峪口水库、静之湖休闲山庄等，适合日常休闲、露营、垂钓。
• 运动配套：近邻军都山滑雪场、太伟高尔夫俱乐部，满足高端休闲运动需求。

三、 规划与园林设计

1. 整体规划

• 依山就势：项目依托浅山台地地形，南北高差约10米，建筑限高12米，形成“前二后三”的坡地别墅布局（前二后三指建筑从南面看为地上2层、北面看为地上3层，地下层顺势而出），有效保障采光与通风，避免纯地下空间的阴暗潮湿。
• 人车分流：全地下车位，地面无车流，保障社区内部步行安全与静谧。

1. 园林景观

• 法式园林：采用“一轴三庭”中轴景观体系，结合五重台地园林，中央旱溪水景与法式溪谷景观相融合。
• 生态保留：社区内保留大量原生果树及百年古杏树，结合7.5万㎡中央公园（山体公园）及环园慢跑步道，实现“山—园—宅”的景观体系。

四、 产品户型解析

凯德麓语产品线丰富，涵盖叠拼、联排、类独栋、独栋，户型面积从280㎡至868㎡不等，主打大面宽、高挑空、高赠送空间，满足多代同堂及高端改善需求。

1. 叠拼（建面约280-410㎡）

• 上叠（约280-310㎡）：地上3-4层+地下1-2层，赠送北花园（约17-50㎡）及南北双露台，面宽7.4米，全明格局，适合年轻改善家庭。
• 下叠（约360-410㎡）：地上1-2层+地下1-2层，赠送超大南花园（约50-170㎡）及全明地下室，面宽7.4米，适合多代人居住，庭院可打造休闲区。

1. 联排（建面约480-530㎡）

• 地上3层+地下2层，面宽9.3米（边户）或9米（中间户），赠送私家庭院（约42-210㎡）及部分星空露台，预留电梯井，适合多孩家庭或需接待亲友的改善家庭。

1. 类独栋（建面约580-630㎡）

• 上三下二（地上3层+地下2层），面宽12.5-13.5米，赠送花园（约100-200㎡），全南向布局，空间开阔，适合对私密性和空间尺度有较高要求的家庭。

1. 独栋（建面约520-868㎡）

• 地上3-4层+地下2层，面宽可达14.5米，赠送超大花园（约200-800㎡，部分楼王可眺望山景与引水渠），客厅挑空最高达11.4米，配备双车库及独立保姆房，为终极改善型藏品。

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