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一、 项目概况与基础信息

1. 项目定位与开发商
   梧桐星宸（备案名：星锦嘉园）位于北京市昌平区沙河高教园核心区（南丰路1号），是由首开股份、北京建工、越秀地产三大国企联合开发的地铁低密住宅大盘。项目定位为“海淀北·地铁旁·公园学府大城”，主打刚需与刚改市场，兼顾首置与改善型需求。
2. 项目位置与区域
   项目地处昌平区沙河高教园板块，紧邻昌平线沙河高教园站（直线距离约600米，步行约10分钟）。该区域为昌平未来科学城西区（创新基地板块），承接海淀北部产业外溢，周边汇聚中关村昌平园、生命科学园、永丰产业园等，是海淀北极具发展潜力的产城融合区域。
3. 基础数据

• 占地面积：约6.15万平方米
• 建筑面积：约12.7万平方米
• 容积率：2.0-2.5
• 绿化率：约30%
• 产权年限：70年（纯商品房，零回迁、无保障房混居，居住圈层纯粹）
• 楼栋规划：共31栋（含板楼、洋房、小高层），楼栋以14层为主，部分为5-11层，采用南低北高围合式布局。
• 总户数：1243户
• 车位配比：1:1.2（共1491个地下车位，预留新能源充电点位）
• 交付标准：精装交付（预计2026年6月30日交付）
• 物业公司：越秀物业（一级资质，物业费4.29元/㎡·月）

二、 区域与交通配套

1. 轨道交通
   项目距离昌平线沙河高教园站极近，地铁出行便捷。乘坐昌平线，3站可到达朱辛庄站（换乘8号线），5站可直达西二旗（直连13号线、15号线、10号线），通勤海淀北部科创板块（如中关村软件园、永丰）十分便利，适合海淀北通勤的刚需及刚改群体。
2. 道路交通
   项目周边路网发达，横向有百沙路、南丰路，纵向有北六环、京藏高速、京新高速，自驾出行便捷，可快速通达海淀、上地、昌平城区及首都机场。
3. 商业配套

• 周边商业：直线约2公里内即有玖耀里购物中心（约18万㎡）、隆兴购物广场，满足日常购物、餐饮、生活服务需求。
• 区域商圈：通过地铁3-4站可快速到达朱辛庄万达广场、合生汇（在建）等大型商圈，满足品质消费与休闲需求。
• 社区商业：项目自带约10万㎡商业，北侧规划有商业综合体，未来生活便利度较高。

1. 教育配套

• 高校资源：区域高校林立，周边环绕北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京师范大学、外交学院、中国矿业大学（北京）、北京信息科技大学等八大知名高校，人文气息浓厚。
• 中小学资源：周边有北京航空航天大学附属小学、北京师范大学昌平附属中学、巩华学校等，全龄教育矩阵一站配齐。
• 幼儿园：周边有北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园等，教育资源丰富。

1. 医疗配套

• 周边医疗：3公里范围内有北京民康医院（2.1公里）、北京大卫中医医院（2.6公里）等；较远区域有昌平区医院、积水潭医院（回龙观院区）、北京大学国际医院（三甲）等，就医便利。
• 规划医疗：区域规划有北医三院昌平院区，为家庭健康提供保障。

1. 生态配套

• 公园环绕：项目紧邻约300亩城市中央公园，周边有沙河大学城主题公园、东沙河滨水公园、北岸晨曦公园等，鲜氧环伺，居住环境优越。
• 区域规划：沙河高教园整体规划有城市综合公园、社区公园及游园，绿地面积广阔，生态宜居。

三、 社区规划与园林景观

1. 建筑风格与布局
   项目采用现代简约融合东方美学的建筑风格，外立面线条干净利落，搭配大面积玻璃窗，整体质感高级。楼栋为南北通透纯板楼，洋房采用一梯两户，小高层采用两梯两户或两梯四户，围合式布局有效保障了楼间距，提升了每户的采光与通风效果。
2. 园林景观
   社区园林以“一环一轴、六园五景”为骨架进行打造，即一环（生态绿色共享景观环）、一轴（超级社区归家轴）、六园（繁华里、芳华里、光华里、风华里、雯华里、韶华里）和五景（礼序归家、中心会客厅、林下休憩、主题儿童活动、幼儿园）。社区内规划有500米林荫步道、中央阳光草坪、景观会客厅、林下书吧、分龄儿童活动场地等，实现了景观的层次化与功能化，满足全龄段业主的休闲与社交需求。
3. 社区内部配套

• 归家体验：社区实行人车分流，地下车库直达单元楼栋，配备精装入户大堂，提升归家仪式感。
• 智慧安防：社区搭载全套智慧安防系统，包括人脸识别、全域监控等，保障社区安全。
• 便民设施：社区内规划有幼儿园，满足业主的幼儿教育需求；部分楼栋设有泛会所架空层，提供日常休闲与邻里互动空间。

四、 户型产品解析

项目户型建面约59-127㎡，涵盖一至四居，户型设计注重空间利用率与居住舒适度，满足不同家庭的居住需求：

1. 建面约59㎡ 一室一厅一卫（宸耀）

• 户型特点：南向布局，空间紧凑实用，餐客一体，独立明厨，干湿分离，高空间利用率，适合年轻首置单身家庭。

1. 建面约75㎡ 两室两厅一卫（宸熠）

• 户型特点：南向双开间，南北通透，餐客一体，南向飘窗，动静分区清晰，独立家政空间，适合新婚刚需家庭。

1. 建面约85㎡ 三室两厅一卫（宸望）

• 户型特点：南向双开间，LDK（客餐厨）一体化，全明双卧，干湿分离卫生间，独立玄关，适合刚需三口之家。

1. 建面约99㎡ 三室两厅两卫（宸宇）

• 户型特点：南北通透，南向三面宽，LDK一体化，高奢主卧套房，灵动多功能室，科学双卫，适合二孩家庭及改善型需求。

1. 建面约124-127㎡ 四室两厅两卫（宸澜/宸瀚）

• 户型特点：南北通透，南向三面宽，4米宽厅，主卧套房，科学双卫，独立家政空间，适合进阶改善大家庭。

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