逻辑重构丨供应：前三季度供应降31.4%，短期反而不缺房？

“828”现房销售新政出来后，市场最担心的就是：以后新房会不会断供？原有期房模式下，项目建设至一定节点即可入市销售；新政实施后，房源须竣工后方可取证销售，开发到入市的周期被拉长，中间空出来的时间里市场上还有没有房子可买？

本篇为供应篇，将在盘点前三季度供应数据的基础上，对样本城市的货量拆分为已取证、已获规划许可、已拿地尚未取证、新增出让地块四类，对当下至2027年一季度末的新房供应趋势开展推演。

pti普睿数智云监测数据显示，2026年三季度，全国重点50城新建商品住宅新增供应面积2663万平方米，环比下降14.9%、同比下降31.4%，降幅较二季度的20.1%扩大10个百分点，为2025年以来最大单季同比降幅；前三季度累计8110万平方米，同比下降24.6%。

三季度供求比为0.83，较二季度的0.68有所回升，但仍明显低于1，自2025年四季度以来已连续四个季度低于1，前三季度累计为0.73。供应端的收缩是土地成交后置、房企开工意愿偏弱的直接结果，供应规模掣肘成交放量的困局短期难以逆转。

一线城市三季度合计供应445万平方米，环比增3.0%，是三个能级中唯一环比正增长的层级；但同比仍下降18.3%，前三季度累计1150万平方米、同比降24.4%。四城中仅北京环比增58.6%、同比增7.1%实现双增。

二线23城三季度合计供应1694万平方米，环比降16.1%、同比降31.7%，前三季度累计5080万平方米、同比降25.5%。城市间分化剧烈：规模上西安、成都、武汉稳居前列，宁波、沈阳、大连、长春环比增幅超四成领涨，海口、郑州、福州、青岛跌幅居前；同比仅大连、南京、武汉、西安四城正增长。

三四线23城三季度合计供应525万平方米，环比降22.8%、同比降39.0%，为三个能级中降幅最大，前三季度累计1880万平方米、同比降21.9%。单城规模普遍偏低，多数城市单季供应不足20万平方米。

前三季度供应在收缩，降幅是成交的两倍多，是不是就代表未来会缺房？

这里需要先明确的一点是，现房销售改变的是房源入市的时间约束，不是货量的存在。要回答会不会断供，得把市场上所有潜在货源按离销售的远近分成四笔来算。

第一，已取证未售。这是最接近销售的一层，pti普睿数智云监测数据显示，9月末重点30城新建商品住宅取证未售面积22581万平方米，按当前的消化周期来看，即使没有新增供应，这批货也足够卖一年半以上。

第二，已获规划许可尚未取证。“828”之前已取得工规证或预售证的项目仍按老规则执行，不受现房销售约束，可按原节奏取证入市。未来半年里，这是供应的绝对主力。

第三，已拿地尚未取证。这批项目被新的预售门槛直接约束，须单体建筑主体结构封顶方可预售，从拿地到取证的时间被明确拉长。

第四笔，“828”后新增出让地块。新出让土地优先现房销售，从拿地到入市的周期由原先一年左右拉长至两年上下，2026年下半年之后出让的地块要到2028年前后才能形成有效供应。

普睿研究中心按上述口径对样本城市做供应推演，以未来半年的月均水平对比2026年前8月月均，样本城市月均供应整体基本持平，其中一线城市增加约两成，二线城市回落一成左右。一线放量、二线回落，是未来半年最明显的分化特征。

这个结果和市场上“现房新政一出、新房马上断供”的直觉判断不太一样。事实上，未来半年的时间里，多数城市的新房供应不仅不会断，反而在某些月份还会比上半年更多。

在月度变化上，与传统市场周期一致，2026年10月迎来短期峰值，2027年春节月将周期性触底。

支撑这一轮高位的是新盘首推，不是老项目加推。从供应结构看，新增项目占比明显上升，2026年1至8月新增项目仅占约25%，9至12月这一比例升至35%至40%。

为什么“现房销售，供应不降”？

第一，此前一段时间核心城市优质宅地出让较多。2025年到2026年上半年，核心城市土地市场虽然整体不温不火，但推出的地块位置普遍较好、房企拿地积极性也不低，这些地从拿地到开盘大概一年左右，现在陆续进入首开期。

第二，市场上仍有不少“828”前已经取得工规证或预售证的项目，按老规则集中入市。这部分项目不受新政影响，不需要等现房，可按原节奏走就行。以某二线中部典型城市为例：2026年下半年供应较高，主要是在售项目加推稳定，并叠加2024-2025年拿地、已经拿到工规证的项目集中首开；2027年上半年是供应高峰，已拿证项目继续集中入市；到了2027年下半年，已拿证的基本推完了，没拿证的项目要等封顶或者现房，最早2027年底才能入市，供应自然就下来了；2028年前后，这批转现房的项目才集中补回来。

简单而言，未来几个月的供应高位，靠的主要是新政前已经取证、已经开工的项目在集中释放。

就测算结果来看，未来6个月整体不存在断供风险。多数城市当前可售库存加上已取证未推房源，去化缓冲在一年半以上，足以覆盖新老政策交替的过渡期。一线城市已取证项目体量更大，缓冲更厚；二线城市虽然供应在回落，但幅度温和，并非断崖式收缩。

需要重点跟踪的是2027年下半年以后的结构性供应空档。已取证项目集中入市的高峰期一过，未取证项目仍在建设、尚未达到现房销售条件，这段时间新增供应会明显收缩。尤其是核心城市的核心板块和优质产品，可能比外围区域更早进入供应收紧阶段，这些板块地块本身稀缺，一旦后续土地出让放缓，供应接续容易跟不上。

拉长时间看，整体节奏是短期高位、中期收窄、长期再回补，空窗期大致出现在2027年下半年至2028年上半年。

总的来看，短期不用担心断供。“828”前已经取证、已经开工的项目足够撑过一年半的过渡期，一线城市还会出现集中放量。

真正需要盯的是2027年下半年以后，老项目推完了、新现房还没接上，核心城市优质产品可能先感受到供应收缩，这是未来供应端最值得盯的时间段。