佛山新房回暖，但二手房挂牌价为何仍跌6.66%？

9月25日到27日中秋小长假，佛山贝壳合作门店的新房带看量同比猛增94%，成交量同比上涨85%；整个9月前27天，新房网签量也比8月同期多了15.1%。但同一个月，佛山二手房挂牌均价10972元/㎡，同比下跌6.66%。新房与二手房之间，横着一条价格与热度的剪刀差。

中秋佛山新房带看与成交增长喜报海报

这波新房回暖，是真实的需求回归，却也是极度结构性的需求回归——它热在核心区改善盘上，跟市面上大量等待成交的二手房，根本是两拨人在买两种房子。

这波热，只热在核心区

把9月这轮新房的成交结构拆开看，热在哪里一目了然。全市9月新建商品住宅成交均价16043元/㎡，顺德区成交面积占全市38.6%，南海占24%，禅城占20.2%，三个核心区合计拿走全市成交面积的82.8%。

全市1—9月销售金额TOP10项目，全部落在顺德大良、佛山新城、南海、禅城这些人口集中、配套完善的板块，改善型项目、高实用率项目市场热度最高。

见诸报端的成交主力，是核心区改善盘、江景大平层、低密现房，“保价、保交付、真实补贴”成了房企获客的关键词。佛山贝壳研究院院长董晓丹的评价是：这轮升温不是“以价换量”，而是“以质换量”。

2026佛山好房节主题宣传横幅

对比两组数字就明白问题所在了。佛山二手房9月挂牌均价10972元/㎡，新房9月公示均价14884元/㎡，近3912元/㎡的价差。前者基本是刚需和置换客在看的房子，后者的成交主力已经是16043元/㎡的改善产品。

买得起新房成交主力产品的那拨人，根本不会考虑二手刚需盘——新房回暖带动二手房，首先需要两类买家重叠。在佛山，这个重叠很小。

一万块的一手现房，就站在二手房的隔壁

更直接的问题是：即便看总价，二手房也正在被“同价位的一手房”截流。

在禅城石湾、南庄等板块，存在一批一手现房，单价约1万元/㎡且带装修；周边二手房的挂牌单价也多在相近区间，部分业主已在急售让价。

佛山在售带装修一手现房客厅实景

同一个地段，一套带装修、全新产权、没有过户税费的一手现房，和一套楼龄数年、需要和业主议价的二手房摆在同一个价位，买家的选择几乎不需要犹豫。

这不是个案性的促销噱头。在佛山人气小区榜上，“一手现楼单价一万带装修”“同位置现有一手现房单价一万带装修”成了中介招揽客户的统一话术。而全市二手房挂牌均价10972元/㎡，意味着大量二手房正处在这个竞争价位区间。

换句话说，佛山二手房面临的不只是“新房热没传导过来”，而是“新房正在主动抢自己的客户”。买家预算一万出头，一手现房和二手房同价竞争，二手房的议价空间被进一步压缩。

业主想成交，只能继续降——9月佛山二手房环比微涨0.42%的这点波澜，在同比6.66%的跌幅面前几乎可以忽略。

政策把置换需求，导去了另一条通道

按常理，买新房的人里一定有置换客——卖旧买新，旧房应该流向二手房市场。但佛山这一轮以旧换新政策的落地方式，恰好把这条链路绕开了二手房市场。

2026年佛山的以旧换新已推进到相当深度：禅城区旧房收购范围扩展到全区，房龄放宽至1990年以后竣工的房源；南海区收购面积上限从120㎡提高到130㎡；高明区迎来第二批集中签约。

国企直接收购旧房、房款抵扣新房购房款，配套二手房“带押过户”与个人所得税退税优惠，并设有不少于90天的解约保护期。

2026佛山好房节主办及参与合作单位名录

这套机制的实际效果是：置换客的旧房不用挂到公开市场上等买家，直接卖给国企，房款定向抵扣新房。对业主来说，这是确定性最高的置换路径；但对于整个二手房市场来说，这是一批本应进入市场供给的房源被直接抽走了——同时也抽走了这些业主卖旧买新的议价动力。

二手市场剩下的，是没有置换需求、或达不到以旧换新门槛的业主，以及一批同样在观望的买家。

叠加“一手现房同价截流”，佛山二手房面对的局面是：想买的人被一手房接走，想卖的人有一条更省心的国企通道，公开市场里的买卖双方都在减少——流动性收缩，价格只能继续阴跌。

别的城市，二手房是这样回暖的

对比同为新政刺激下回暖的城市，佛山缺的那块拼图就更清楚。

上海9月二手房成交约2.36万套，创近六年同期新高，二手房价格指数自今年2月以来已连续七个月环比上涨。但支撑上海二手房的是另一个结构：500万元以下总价段成交占比稳定维持在80%左右，其中300万至500万元房源占比约58%，刚需是绝对主力。

换句话说，上海的新房热与二手热背后，有一个庞大的、还在进场买二手房的刚需底盘。

深圳在8·28新政后，二手房市场新增客源量和带看量双增长，部分片区成交量亮眼、房价趋于稳定。它的二手房支撑同样来自大量真实居住需求的承接。

佛山这轮新房回暖的推力是“改善”，对应的是大平层、低密现房，门槛天然高。而那些被挤出核心区、事实上买不起改善盘的刚需买家，并没有大规模回流二手房市场——因为一万出头的预算，在佛山有更省心的选择：一手现房，或者国企以旧换新。

佛山二手房要走出阴跌，缺的从来不是“新房热度传导”，而是自己的刚需买家重新进场。在买一手现房能省下税费和中介费、卖旧房又有国企保底托收的当下，这个买家进场的理由，还没有出现。