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楼盘名称：越秀·星樾（备案名：颐樾嘉苑）

位置：北京市昌平区史各庄街道朱辛庄板块，定泗路与回昌东路交汇西约200米（胜云路6号院）

环线：五至六环之间

均价：约50000-62000元/㎡（以售楼处实际报价为准）

总价：约372万-705万/套

户型：60-127㎡一至四居

交房时间：2025年10月30日已启动交付，实景现房在售

开发商：北京隽秀房地产开发有限公司（越秀地产旗下，国企）

物业：广州越秀物业，5.28元/㎡·月

产权：70年普通住宅

容积率：2.5

绿化率：30%

车位比：约1:1.2（共1233个车位）

总户数：约952户

主力得房率：约84%

层高：约2.95米

楼间距：约38米

越秀·星樾项目整体鸟瞰效果图

我是越秀地产直营的小编。今天不绕弯子，直接跟你聊朱辛庄这个盘。

先说一个数：从项目走到朱辛庄地铁站，700到880米。8号线换昌平线，2站到西二旗，4站上地。

越秀·星樾住宅楼栋外立面实景

在中关村软件园上班的朋友，你自己算这笔账。别人还在回龙观挤早高峰，你已经在工位上冲咖啡了。

说白了，这就是我们在朱辛庄摆出来的第一张底牌：双轨交汇，现房在售，国企开发。

越秀·星樾住宅楼栋正面效果图

一、朱辛庄这个板块，到底凭什么？

很多人第一次来朱辛庄，第一反应是"这地方在五环外啊"。

但你把地图摊开看。往北是未来科学城，往南是西二旗、上地，往西是海淀。朱辛庄正好卡在中间。

别小看这个位置。这几年海淀外溢的刚需和刚改，最先承接的就是朱辛庄、回龙观这一片。原因很简单——通勤圈够近，房价又够得着。

北清路、北五环两条横向主干道，京藏高速、京新高速两条纵向高速。自驾进城不绕路，地铁出行有8号线和昌平线兜底。

公交豆各庄新村站离项目约143米，下楼就是站。463路、922路、专49路这几条线，接驳周边几个产业园都够用。

二、现房！现房！还是现房

在北京买新房，最怕什么？

怕烂尾。怕货不对板。怕图纸上的落地窗交钥匙变成小窗户。

越秀·星樾已交付社区道路与楼栋实景

越秀·星樾2025年10月30日已经启动集中交付。你现在来看的，不是沙盘，不是效果图，是已经长在地上的房子。

这一点，我们在售楼处从来不藏着掖着。墙面抹灰层什么样，门窗密封条什么材质，地下车库灯亮不亮，你直接用手摸、用脚踩。

收房那天，我们派专业工程师全程陪着业主验房。墙面平整度、门窗密封性、水电点位，一项一项过。业主带着自己的装修师傅来挑毛病，我们也欢迎。这种底气，期房给不了。

说白了，现房对购房者最大的好处就两个字：踏实。不用赌两年后开发商交出来的是什么，不用对着样板间猜实际层高差了几厘米。你看到的，就是你买到的。

三、84%得房率，在北京意味着什么

容积率2.5，15栋7到18层板楼，南低北高排布。约952户，楼间距约38米。

这套数字背后是什么？是阳光。38米的楼间距，冬天低层的阳台也能晒到太阳。北京的冬天，阳光比暖气金贵。

主力户型得房率约84%。这个数在北京新房里什么水平？你去比比同板块其他盘就知道了。公摊压得越狠，你花同样的钱，落到手里的使用面积就越多。

越秀·星樾样板间客厅空间实景

主力是101到110㎡三面宽三居。南向三个面宽，客厅加两个卧室都朝南。LDK一体化，客厅、餐厅、厨房打通，风穿堂过。

飘窗做了双层折叠板设计。翻开不是摆设，能当工作台，能当储物格。你在飘窗上放个笔记本，就是一个迷你书房。

越秀·星樾样板间飘窗与收纳空间实景

93㎡三居做了U型厨房，洗切炒一条动线，转身就能把菜端到餐桌上。主卫次卫全配科勒马桶，这个价位段你去转一圈，不一定家家都给。

79㎡两居是超低能耗设计，保温隔热做得扎实，冬天暖气费能省一截。60㎡一居上车总价约372万，127㎡四居做到约705万封顶。

说句实在话，952户的盘子，户型从60㎡拉到127㎡，这不是随便做做的。我们是真把刚需上车、三口之家改善、二胎家庭换房这三类人都想了一遍。

你两口子住，79㎡够了，南北通透还超低能耗。你有娃，93到110㎡三居，三代人住也不挤。你要一步到位，127㎡四居，书房儿童房都安排上。

越秀·星樾127㎡四居样板间客餐厅一体化实景

四、园林不是摆在那儿看的

很多盘的园林，交房即巅峰。头一年好看，三年后杂草丛生。

越秀·星樾社区中轴叠水景观夜景实景

我们做的是ESC社区"景观健康+"体系。3大健康维度、9大健康价值点、12大健康场景，不是喊口号。

中轴樱花大道，春天花开的时候，从大门走到单元门这一路，你自己拍着看。水韵归家仪仗、户外景观会客厅、星空儿童乐园、林下步道，全是已经种下去、铺好的。

越秀·星樾社区户外景观会客厅廊架实景

老人有林下步道遛弯，小孩有星空乐园撒欢，年轻人有会客厅坐着聊天。全龄段的事，我们在图纸阶段就想好了。

容积率2.5什么概念？在北京五六环之间，这个数字不算高。意味着楼不挤，人不密，电梯不用等半天，楼下花园不用抢位置。

五重归家礼序从社区大门开始。曲线美学加灰白铜配色，不是那种土土豪金色。入户大堂通透玻璃加质感石材，地下车库也优化了动线和照明。

越秀·星樾单元入户门与归家礼序实景

五、精装标准，我们一项项说

中央空调全屋标配。智能家居系统交付时就有，不是你后期自己加装。

越秀·星樾住宅楼栋外立面与建筑品质实景

层高约2.95米。别小看这5厘米，装完中央空调和吊顶，不压头。你去看那些2.8米层高的房子，样板间拍出来都显矮。

科勒马桶，两个卫生间都配。明窗设计，卫浴不闷。厨房洗切炒动线，刚才说过了。

越秀·星樾社区园林叠水景观与楼栋实景

说实话，精装这事最怕"减配"。我们交付那天，业主手里拿的标准清单，跟样板间对得上对不上，当场就能核。

六、周边配套：生活的烟火气

越秀·星樾楼盘外立面全景与周边环境

先说商业。万达广场（昌平沙河店）直线距离约380米，已经开业。周末逛个街、看个电影，溜达着就到。

超极合生汇，46万㎡的体量，地铁1站路就到。吃饭购物看电影一条龙，年轻人不用往市中心跑。

社区北侧规划了近万㎡配套商业，我们自己配建约1400㎡精品商业。下楼买个菜、取个快递、喝杯咖啡，都不用出小区。

教育这块，七里渠豆各庄小学步行约272米。北京一零一中未来科学城学校是九年一贯制，项目还配建了北京一零一昌平幼儿园。3公里范围内约18个幼儿园。

医疗更踏实。积水潭医院回龙观院区三甲，约3公里。北京大学国际医院三甲，约4公里。北大六院昌平院区、清华长庚医院都在周边。家里有老人小孩，生病不慌。

越秀·星樾社区园林步道与绿色生态实景

生态方面，温榆河滨水公园约800米，TBD城市休闲公园约1.4公里，未来科学城滨水公园约1.5公里。周末带娃遛弯、跑步骑行，地方够你挑。

说真的，住这一片，你会发现生活半径其实很小。买菜、逛街、看病、遛弯，开车基本不超过10分钟。这种"刚刚好"的方便，比住在市中心天天堵车强多了。

七、这房子到底适合谁买

第一类，西二旗、上地、软件园上班的刚需。总价372万起，双轨通勤，现房即住，不用一边交房租一边还房贷等交房。

第二类，昌平本地改善家庭。93到110㎡三居，三面宽通透，84%得房率，把老房子换了住进来，老人孩子都舒服。

第三类，想要低风险置业的人。国企越秀开发，实景现房，所见即所得。期房那点不确定性，在这个盘上基本不存在。

你可能会问，物业费5.28元/㎡·月贵不贵？我给你算笔账。100㎡的房子，一个月物业费528块。换来的是越秀物业全程管家服务，加上刚才说的ESC园林维护、地下车库照明优化、社区大门这种归家礼序的日常打理。这笔账你自己品。

反过来讲，如果你追求核心城区的烟火气、学区顶级名校，那这个盘可能不是你的菜。我们不忽悠你。

但如果你就是要通勤近、房子实、配套齐、价格在五六环之间能接受，那越秀·星樾值得你跑一趟。