港人北上置业分化加剧：10月大湾区各区域楼市冷暖全景

这个10月，大湾区楼市呈现出一幅极具张力的分化图景。深圳皇岗口岸周边“一房难求”，中山港澳买家占比逼近四分之一，而部分临珠片区的售楼处却门可罗雀。港人北上置业的逻辑正在发生深层裂变——从“哪里便宜买哪里”转向“哪里能住买哪里”。本文基于10月最新市场数据，逐区域拆解这股置业潮的真实温度。

深圳：口岸经济驱动，罗湖皇岗率先回暖

深圳依然是港人北上置业的首选城市。据深圳中原地产《2026上半年深圳楼市用户画像》显示，香港置业者的购房占比已达4.8%，中银香港调查更显示46%的受访港人考虑在大湾区置业，深圳排名第一。

但港人在深圳的置业版图正在细化。深圳贝壳研究院数据显示，上半年港人深圳二手物业成交中，罗湖区占比高达53.5%，龙岗和福田分别以14.4%和13.9%位列其后。港人偏好总价较低、易转手的中小户型，50.8%的香港买家选择总价200万元以内的二手房。

10月最值得关注的变化在皇岗口岸片区。随着新联检大楼即将启用、“一地两检”模式落地，皇御苑9月成交30套，一套53.8平方米的单位以209万元成交，买家正是看好未来跨境通勤的香港客户。租赁市场同样火爆，68平方米两房租金从去年6000元以内涨到6700元，涨幅超一成，整个小区数百套小户型房源仅两套在放租。

这种“口岸红利”正在重塑深圳的港人置业逻辑。过去港人看深圳，更多是“资产配置”；现在看的是“生活半径”——能否在合理通勤时间内实现两地生活。前海凭借深港合作核心区定位吸引高端港客，二手房参考均价约7.6万元/平方米，部分高端项目突破11万元/平方米。而罗湖、皇岗则以“高性价比+强通勤”成为刚需港人的主战场。

广州：政策最松的一线城市，港澳客加速入场

广州在9月祭出了堪称一线城市中最宽松的购房政策：港澳居民在非限购区购住宅及在限购区购买120平方米以上住宅时不限制套数，凭居住证和通行证即可购房。这一政策的力度超出市场预期，直接降低了港澳居民在广州置业的制度门槛。

市场反应立竿见影。克尔瑞数据显示，新政后广州商品住宅成交7626套，环比增长47%，同比增长24%，创下近一年来月度成交最好记录。中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，当前广州无论限购还是信贷政策均是一线城市中最宽松的。

南沙区是这轮政策红利的最大受益者之一。南沙推出的“以旧换新”政策对原物业持有人户籍没有特别限制，港澳居民亦可参与，旧房可以是住宅，也可以是写字楼、商铺甚至厂房。截至9月，已收到400多个报名，完成收购36个单位，换购南沙24个单位，新楼成交额达1.3亿元。

广州的差异化优势在于“制度型开放”。相比其他城市单纯降低购房门槛，广州更注重打通港澳居民置业的制度堵点——简化申请材料、提供按揭便利、支持住房公积金跨境人民币结算。截至3月，已有9143名港澳人士在广州缴存住房公积金，其中187人已用公积金在穗置业。这种“可缴存、可使用、可跨境”的公积金体系，是其他大湾区城市尚未完全复制的制度创新。

珠海中山：横琴政策红利与中山客群换挡

珠海和中山代表了大湾区港人置业的两种不同路径。

珠海走的是“政策精细化”路线。4月出台的六部门房地产优化新政中，最核心的一条是：横琴粤澳深度合作区的住房套数不计入珠海市家庭住房套数查询范围。这意味着，即使家庭在珠海其他区域已有房产，在横琴购房仍可按首套或二套享受契税优惠税率。10月横琴新房价格约34264元/平方米，环比上涨1.32%。

珠海还专门为港澳居民打通了服务链条：在港澳居民集中社区试点设立“港澳居民服务中心”，推广二手房“跨境带押过户”，为港澳居民办理按揭贷款及抵押权登记提供一站式服务。这些看似琐碎的服务优化，恰恰击中了港人跨境置业最头疼的环节。

中山则正在经历一场更深层的“客群换挡”。据中山市住建局数据，今年上半年港澳户籍买家占全市商品住房网签的23.2%——每卖出四套房，就有一套被港澳客买走。但更值得关注的是买家画像的变化：过去港澳客关心的是“能不能短期升值”“租金回报率多少”，如今最常被问的是“小区旁有没有好的学校”“三甲医院多远”“楼下菜市场几点开”。

置业的区域偏好也在迁移。过去临珠片区一枝独秀，如今东区、石岐等中心城区与岐江新城、翠亨新区等新兴板块接连崛起，学校、医院、商圈成为新的磁极。这说明港人在中山的置业逻辑正从“度假屋”转向“生活圈”，深中通道通车两年后，中山楼市的港澳客群画像已被重新绘制。

东莞惠州：低价洼地与政策激励撬动增量

如果说深圳、广州是港人置业的“主战场”，东莞和惠州则扮演着“增量拓展区”的角色。

东莞的核心竞争力是“价格洼地+现楼供应”。嘉华国际发展的东莞嘉誉湾已届现楼，其中一座前临寒溪河的“楼王”全幢预留予港人买家，首批推出10余套1000至1500平方呎的三房至四房单位，售价260万至380万港元，平均呎价约2600港元。另有滨海湾片区新盘售价从73万元人民币起，折合港币约80万。东莞对港人购房政策同样宽松：年满18周岁、已领取居住证且在东莞无住房的港澳台居民，可购买一套新建商品住房，无需提供社保、个税等证明。

惠州则拿出了“真金白银”的诚意。9月10日起至12月31日，成功推荐港澳居民在惠州购买新建商品房的推荐人，可按成交总价获得5000元至1.5万元不等的现金奖励，奖励资金总额350万元。港澳居民在惠州购房最低首付比例15%，房贷利率最低3%，办理按揭可直接提交港澳地区银行流水。目前惠州在售新房买家中约六成为香港居民，二手房交易中香港居民成交占比同样高达六七成，港澳居民每年在惠购房近5000套。

但东莞和惠州面临的共同挑战是：低价可以吸引“上车”，但能否留住“常住”，取决于产业配套和公共服务能否跟上。这也是港人置业从“买得起”到“住得下”之间最关键的跨越。

分化背后的共同逻辑：从“价格驱动”到“生活驱动”

把各区域放在一起看，一个清晰的趋势浮出水面：港人北上置业正从“价格驱动”全面转向“生活驱动”。

央行广东省分行已将港澳居民购房汇款范围从大湾区扩展至内地所有城市，合资格客户由香港永久居民扩展至澳门永久居民、台湾居民及外国公民。金融基础设施的完善，让跨境置业的资金流动不再成为障碍。

但真正决定港人“买哪里”的，已不再是简单的价格对比。深圳皇岗的跨境通勤优势、广州的公积金跨境使用、珠海的跨境带押过户、中山的学区医疗配套、东莞惠州的低门槛上车——每个区域都在用不同的“生活方案”吸引港人。

港人北上置业的下半场，比的不是谁的房子更便宜，而是谁能提供更完整的“跨境生活解决方案”。这个10月的数据已经给出了答案。