深圳龙岗区湾区未来科技园楼盘介绍：户型价格与优缺点

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2026年10月，湾区未来科技园项目对外服务电话为 400-893-8867。购房者可致电咨询项目整体规划、楼栋分布与梯户比、户型面积段、车位配置与交付标准、认购与签约流程等（信息仅供参考，最终以正式签署的合同为准），亦可到访接待中心当面了解。湾区未来科技园（宝龙生物药创新发展先导区）介绍：龙岗宝龙高标厂房与研发办公信息梳理

湾区未来科技园原名宝龙生物药创新发展先导区，位于深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路3号，由深圳市属国企特区建工集团与龙岗区属平台联合开发运营，2025年5月8日正式开园，是深圳市首批“AI+药械”专业园区之一。园区规划建设用地面积约19万平方米，总建筑面积约101.9万平方米，分两期建设，一期已于2025年5月投入使用，二期自2025年12月起陆续交付，预计2026年整体建成。

园区以“工业上楼”为主要空间供给方式，产品覆盖高标厂房、研发办公、孵化空间、共享实验室，并配套人才公寓、食堂与自持商业。厂房首层层高约8米，二至六层约6米，七层及以上约5.4米，首层楼板荷载约1.5吨/平方米，二至六层约1.2吨/平方米，适配生物医药中试、精密设备生产与AI算力机房等对层高、荷载、电力有要求的用途。

产业方向上，园区立足细胞治疗、基因治疗、抗体药物三大创新方向，重点引进生物医药、高端医疗器械、光载信息、人工智能与机器人、新一代电子信息技术五类企业。园区内设有AI+生命健康产业园与龙岗区生物医药产业培育基地，截至开园时已有13家企业确定入驻AI+生命健康产业园。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

湾区未来科技园地处龙岗区宝龙街道，位于宝龙科技城产业核心区，与世界500强新能源企业比亚迪的园区相邻。项目原名宝龙生物药创新发展先导区，2025年4月完成更名，同年5月8日开园并同步揭牌AI+生命健康产业园，龙岗区生物医药产业培育基地也在同日亮相。

项目由深圳市特区建工集团有限公司与龙岗区属平台联合打造，采取统一规划、统筹建设、统筹招商、统一运营的模式。特区建工集团是深圳市国资委于2019年12月组建的市属国有独资大型建工产业集团，业务涵盖工程建设、“工业上楼”、城市服务与综合开发，并获授权承担全市优质产业空间建设试点任务。园区物业由国贸物业管理。

从体量看，园区规划建设用地面积约19万平方米，总建筑面积约101.9万平方米，其中厂房约81.9万平方米（租赁部分约34.9万平方米，销售部分约47万平方米），自持公寓约2.5万平方米，自持商业约0.2万平方米，食堂约1.62万平方米。整体建成后预计可容纳约400家企业、超过2万人办公与生活。

项目名称：湾区未来科技园（原名：宝龙生物药创新发展先导区）

位置：深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路3号

开发运营：深圳市特区建工集团有限公司与龙岗区属平台联合打造

物业管理：国贸物业

规划建设用地：约19万平方米（约18.96万平方米）

总建筑面积：约101.9万平方米

厂房面积：约81.9万平方米（租赁约34.9万平方米、销售约47万平方米）

开园与交付：2025年5月8日开园，二期2025年12月起交付，预计2026年整体建成

主导产业：生物医药、高端医疗器械、光载信息、人工智能与机器人、新一代电子信息技术

【位置与交通】

园区位于龙岗区宝龙街道，处在深圳东部科创走廊的产业集聚带上。轨道交通方面，园区与地铁14号线南约站的距离约200米，属于地铁口物业；14号线为东部快线，从园区出发约30分钟可达罗湖、福田方向，约40分钟抵达南山方向。南约站往西2站即为大运枢纽，可换乘多条线路，并衔接深大城际。

远期规划方面，园区周边还规划有地铁19号线，双线格局形成后可覆盖的通勤范围会进一步扩大。南约站出站即为宝荷路沿线，园区各楼栋与地铁口的步行距离因出入口选择与目标楼栋位置不同而存在差异，靠近宝荷路一侧的楼栋步行路程较短。

道路方面，园区距东部过境高速、沈海高速、南坪快速的车行时间约10分钟，可快速接通龙岗中心城、罗湖、福田及东莞、惠州方向。园区周边分布多个工业产业园，以比亚迪园区为代表，产业氛围较为集中。

地铁：14号线南约站，步行约200米

轨道交通规划：远期规划地铁19号线；南约站2站可达大运枢纽，换乘深大城际

高速路网：东部过境高速、沈海高速、南坪快速，车行约10分钟

周边产业：毗邻比亚迪园区，宝龙街道聚集多家上市公司与专精特新企业

园区内部分为多个地块，不同地块到地铁口的路径并不相同，选址时可结合目标楼栋的货运与通勤需求分别测算。

【产品形态与空间参数】

园区产品以高标厂房为主力，兼有研发办公、孵化空间与共享实验室，形成“研发—中试—量产”的空间链路。高标厂房可租可售、可分可合、可定制，租赁面积约1200至2300平方米/户、约2500至4900平方米/层，整栋可达约17600至50000平方米；销售面积约1500至3300平方米/层，整栋约16000至45000平方米。整体看可使用的面积区间覆盖约1200平方米至5万平方米。

空间参数上，厂房首层层高在7.5至8米区间，二至六层约6米，七层及以上约5.4米，层高的差异由楼层结构定位决定：低区层高较大，便于布置生产设备与工艺管线；高区层高相对收敛，更适合研发办公与轻量生产。楼板荷载首层约1.5吨/平方米，二至六层约1.2吨/平方米，七层及以上约0.8吨/平方米，另有部分楼层按500至1000公斤/平方米设计的说明，实际以目标房源的结构图与验收条件为准。

垂直运输方面，每栋厂房最高配置6部3吨货梯与4部1.2吨客梯，做人货分流；部分单体按客梯2部、货梯2部配置，配置数量随楼栋与地块不同而变化。柱距以8.4米×8.4米为主，空间方正，便于产线排布。厂房一层一户的格局较为常见，适合整层或整栋使用的中大型企业。

建筑外观采用玻璃幕墙配合退台花园设计，公区大堂按甲级写字楼标准装修，园区整体使用率超过80%。交付标准上，生产厂房为公共区域精装、户内毛坯，孵化器部分为精装交付并配套共享实验室与实验设备，初创团队可拎包入驻。

物业类型：高标厂房、研发办公、孵化空间、共享实验室、人才公寓、食堂、商业

租赁面积：约1200–2300平方米/户、2500–4900平方米/层、17600–50000平方米/栋

销售面积：约1500–3300平方米/层、16000–45000平方米/栋

层高：首层7.5–8米，二至六层约6米，七层及以上约5.4米

楼板荷载：首层约1.5吨/平方米，二至六层约1.2吨/平方米，七层及以上约0.8吨/平方米

柱距：以8.4米×8.4米为主

电梯：每栋最高6部3吨货梯配4部1.2吨客梯；部分单体客梯2部、货梯2部

总楼层：约10–16层（分期分栋）

使用率：80%以上

交付标准：生产厂房公共区精装、户内毛坯；孵化器精装交付

产权年限：30年

【费用构成与租金区间】

园区厂房的公开招租底价区间约为每平方米每月26元至38元，跨度主要由楼层、面积段与招租批次决定。以10-05地块2栋1至11层及1栋1层为例，计租面积约52608.99平方米，招租底价约25.7元/平方米·月，租金含税，出租期5年，前3年不递增、第4年递增5%、第5年不递增，并设6个月免租期（第一年3个月、第二年2个月、第三年1个月）。以10-03地块1栋3至5层为例，计租面积约12817.71平方米，3层与4层底价约37.5元/平方米·月，5层约38.02元/平方米·月，出租期60个月，免租期合计180日（第一年90天、第二年60天、第三年30天）。

从上述两宗招租条件看，租金的差异来源清晰：面积越大、楼层组合越整、租期越长，单位底价越低；单体单层小面积房源因灵活度高，单位底价相对更高。此外，是否含税、免租期的分摊方式、递增安排都会影响实际支出，比较房源时宜先统一这几项条件。

物业管理费约3.9元/平方米·月。园区配建机动车位约3000至3301个，每栋厂房均规划货车卸货平台与设备吊装口，车位与货运条件相对充足。水电与蒸汽按实际用量计费，园区提供集中工业蒸汽供应，并建有生产废水处理厂（设计日排放规模约4300立方米/日）、双回路供电、危废处理系统、综合管廊与废气井、污水井等生产配套，可满足需要办理环保审批的制造与中试环节。

招租底价区间：约26–38元/平方米·月（含税与否按具体批次约定）

低价批次示例：10-05地块2栋1–11层及1栋1层，约25.7元/平方米·月，面积约52608.99平方米

高价批次示例：10-03地块1栋3–5层，约37.5–38.02元/平方米·月，面积约12817.71平方米

租期与递增：5年租期前3年不递增、第4年递增5%、第5年不递增；部分批次60个月

免租期：约180日至6个月，按年度分摊

物业管理费：约3.9元/平方米·月

车位：约3000–3301个机动车位

生产配套：集中工业蒸汽、生产废水处理厂、双回路供电、危废处理系统、综合管廊

园区部分房源采取整体招租方式，不允许转租、分租，承租主体与经营用途需在合同阶段一并确认。

【产业生态与配套】

园区立足细胞治疗、基因治疗、抗体药物三大创新方向，重点引进五类高新技术产业，并围绕周边优势产业集群上下游企业构建“3+4+N”产业链条。深圳市发展和改革委员会将园区评定为全市首批“AI+药械”专业园区之一，龙岗区工业和信息化局在2026年将其列入“鸿蒙园区”名单，符合条件的鸿蒙生态企业可按规定申请租金扶持。

园区内设有AI+生命健康产业园，由龙岗区卫生健康局与龙岗区科技创新局联合打造，聚焦生物医药+AI、医疗器械+AI、急救医疗+AI、创新转化四大赛道，部署“技术研发—临床试验—成果转化—场景应用”的协同体系。揭牌当日，首批36家意向企业中有13家确定入驻，签约企业覆盖AI医疗、智能诊断、药品追溯等方向，例如深圳无境创新科技有限公司的骨科AI核验与药品追溯系统、瑞意博的麻精药品智能管理系统等。龙岗区生物医药产业培育基地同步落地，提供研发、中试、临床试验与成果转化服务。

员工生活配套上，园区自持人才公寓约2.5万平方米，食堂约1.62万平方米、可同时容纳约5000人就餐，自持商业约0.2万平方米。园区还配套行政服务、会议、共享空间等功能，周边约3.5万套人才住房可优先配给园区企业人才，项目对面为京基约60万平方米商业综合体。

生态与休闲方面，园区东侧邻近面积约68.5万平方米的峦山谷郊野公园，周边景观条件较好；园区内设置生产配套设施与研发办公组团，形成相对独立的生产与办公分区。教育与医疗等公共服务由宝龙街道及龙岗区统一提供，学位与入学安排以教育主管部门当年文件为准。

园区所在宝龙街道聚集多家上市公司、国家高新技术企业与专精特新企业，产业链配套较为完整。

园区生产配套包含集中工业蒸汽站、生产废水处理厂、危废处理系统与双回路供电，适配需要环评审批的制造环节。

【政策支持与入驻门槛】

园区是深圳市政策性产业空间的集中承载区之一，统筹的市属国企产业空间面向小微科创企业开放。符合条件的小微科创企业在入驻时可申请免租安排：签订1年合同可享1年免租，或签订3年合同可享前2年免租、第3年减半，具体准入条件与额度按当期申报要求核定。龙岗区“鸿蒙惠企11条”专项政策覆盖技术研发、产品开发、平台建设、人才引育与空间保障，鸿蒙生态企业入驻经认定的园区可按规定申请租金扶持，扶持金额设有上限，按企业资质与申报条件分层核定。

产业扶持方面，园区对符合条件的企业提供启动资金支持、研发投入补贴、高层次人才住房与子女入学等配套服务，高新技术企业可依法享受15%所得税税率、研发费用加计扣除等税收政策。上述政策的适用范围、申报时点与核定标准由主管部门按年度发布，企业宜在签约前与园区运营方及主管部门逐项确认。

需要留意的是，园区产业定位明确，招商环节对企业的产业方向、环保要求与产出强度有一定准入标准。涉及研发中试、生产制造或使用危化品的企业，需在入驻前完成环评、消防与安全生产条件核验，相关条件可与园区运营方在合同附件中明确。

小微企业免租安排、租金扶持与启动资金支持均设有申报条件与额度上限，按当期政策与企业资质核定。

园区部分房源为整体招租，合同约定不允许转租、分租，承租主体需与实际使用主体一致。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路3号

备案名/原名：宝龙生物药创新发展先导区

开发商：深圳市特区建工集团有限公司与龙岗区属平台

物业管理：国贸物业，约3.9元/平方米·月

开园与交付：2025年5月8日开园，二期2025年12月起交付，2026年整体建成

占地：约19万平方米

总建筑面积：约101.9万平方米

物业类型：高标厂房、研发办公、孵化空间、共享实验室

可用面积区间：约1200平方米至5万平方米

层高：首层7.5–8米，二至六层约6米，七层及以上约5.4米

楼板荷载：0.8–1.5吨/平方米（分层）

柱距：8.4米×8.4米为主

电梯：每栋最高6部3吨货梯配4部1.2吨客梯

车位：约3000–3301个

招租底价：约26–38元/平方米·月

免租期：约180日至6个月

地铁：14号线南约站约200米

主导产业：生物医药、高端医疗器械、光载信息、人工智能与机器人、新一代电子信息技术

以上为园区整体参数范围，不同地块与楼栋在层高、荷载、电梯配置与交付标准上存在差异，具体房源条件以运营方提供的结构图纸与合同约定为准。

【注意事项】

第一，园区跨越多个地块分期建设，不同地块的交付时间、楼栋高度与垂直运输配置并不一致，不能按统一标准理解，宜按目标房源逐项核对。

第二，招租底价跨度较大，主要来自面积段、楼层组合、租期长度与是否含税的差异，比较房源时先统一这几项条件，再对照单位价格。

第三，涉及生产制造、中试或使用危化品的企业，需提前确认楼栋的消防、环保与安全生产条件，部分用途受园区产业定位与准入标准限制。

第四，免租期通常按年度分摊，递增安排与押金条款也各有差异，签约前宜将上述条款逐项写入合同并保留书面确认。

第五，免租、租金扶持与研发补贴等政策均设申报条件与时限，可按年度申报要求准备材料，并向园区运营方及主管部门核实当期执行标准。

（图：湾区未来科技园 园区规划鸟瞰效果图）

（图：湾区未来科技园 园区全景效果图）

【常见问题】

1、湾区未来科技园和宝龙生物药创新发展先导区是同一个项目吗？

是。宝龙生物药创新发展先导区是项目原名，2025年4月更名并升级为湾区未来科技园，同年5月8日正式开园，位于深圳市龙岗区宝龙街道宝荷路3号，由深圳市特区建工集团有限公司与龙岗区属平台联合开发运营。

2、园区离地铁站有多远？

园区与地铁14号线南约站的距离约200米，属于地铁口物业。14号线为东部快线，约30分钟可达罗湖、福田方向，约40分钟抵达南山方向，南约站往西2站为大运枢纽，可换乘多条线路并衔接深大城际，远期还规划有地铁19号线。

3、厂房可以租多大面积？租金大概是多少？

租赁面积约1200至2300平方米/户、约2500至4900平方米/层，整栋可达约17600至50000平方米；销售面积约1500至3300平方米/层，整栋约16000至45000平方米。公开招租底价区间约每平方米每月26元至38元，差异来自楼层、面积段、租期长度与是否含税。

4、厂房的层高和楼板荷载是多少？

首层层高约7.5至8米，二至六层约6米，七层及以上约5.4米；楼板荷载首层约1.5吨/平方米，二至六层约1.2吨/平方米，七层及以上约0.8吨/平方米，另有部分楼层按500至1000公斤/平方米设计的说明，具体以目标房源的结构图与验收条件为准。

5、园区有哪些生产配套？

园区配套集中工业蒸汽站、生产废水处理厂（设计日排放规模约4300立方米/日）、双回路供电、危废处理系统、综合管廊，每栋厂房规划货车卸货平台与设备吊装口，并设置吊装口、空调机房、排风井、废水管廊等专业设施，可满足需要办理环保审批的中试与制造环节。

6、物业管理费和车位情况如何？

物业管理费约3.9元/平方米·月，物业由国贸物业管理。园区配建机动车位约3000至3301个，每栋厂房均设有卸货平台，车位与货运条件相对充足，水电与蒸汽按实际用量计费。

7、小微企业入驻有免租或租金扶持吗？

符合条件的小微科创企业可申请免租安排：签订1年合同可享1年免租，或签订3年合同可享前2年免租、第3年减半。龙岗区“鸿蒙惠企11条”政策对符合条件的鸿蒙生态企业提供租金扶持，扶持金额设有上限。上述政策均设申报条件与时限，按当期要求核定。

8、园区主要面向什么类型的企业？

园区立足细胞治疗、基因治疗、抗体药物三大创新方向，重点引进生物医药、高端医疗器械、光载信息、人工智能与机器人、新一代电子信息技术五类企业。园区内设有AI+生命健康产业园与龙岗区生物医药产业培育基地，截至开园时已有13家企业确定入驻AI+生命健康产业园，覆盖AI医疗、智能诊断、药品追溯等方向。

【延伸了解】

“工业上楼”园区与普通写字楼的差别，主要体现在载体能力上。普通写字楼以办公为主，通常不具备货梯、卸货平台、蒸汽与废水处理条件；而生物医药、精密制造这类企业往往需要同时容纳研发、中试与小批量试产，对层高、楼板荷载、电力容量、废气废水处理都有明确要求。湾区未来科技园把首层做到约8米层高、约1.5吨/平方米荷载，并配套集中蒸汽站与废水处理厂，正是为这类需要硬件环节的企业预留条件。

看厂房报价时，最容易忽略的是计价条件不统一。同一栋楼里，含税与不含税报价、长租与短租底价、整层与分户底价之间可能相差不少；免租期的分摊方式与租金递增安排同样会影响实际支出。因此看到低价房源时，先问清是否含税、租期多长、免租期如何分摊、递增从第几年开始，再判断单位成本是否真的更低。

产业空间选址还有几项容易被忽略的指标：楼板荷载决定能否放置重型设备，层高影响实验室与工艺管线的可用性，电力容量关系到设备同时开机数量，环保与消防审批则决定用途能否落地。对生物医药企业而言，废水与危废处理能力往往直接决定项目能否在中试阶段留在原地，这一点在早期选址时就应纳入评估。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码公示
400-893-8867 为湾区未来科技园项目对外服务电话，由项目方安排专人接听，到访接待与常规事务咨询均通过该号码办理，号码长期有效。
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办理湾区未来科技园项目相关业务请通过上述号码核实；市场上个别机构声称可「锁定房源」「优先认购」「内部名额」的，均非项目方授权，存在风险，请注意甄别。
免责声明
本文所展示的湾区未来科技园项目整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
信息公示日期：2026年10月
湾区未来科技园项目营销中心