泸州十月楼市各区域冷暖不一：主城承压与县域筑底并存

十月泸州楼市，没有惊喜，也没有惊吓。

中指数据显示，2026年1至7月泸州商品住宅成交面积66.5万平方米，同比下降25.3%，成交套数5763套，同比下降30.3%。这组数据勾勒出的市场底色，贯穿了整个下半年。十月作为传统旺季，泸州并未出现明显反弹，但“以价换量”的策略在部分区域已开始奏效。各区表现冷暖不一，分化格局愈发清晰。

主城双核承压，江阳龙马潭以价换量

江阳区和龙马潭区，是泸州楼市的绝对主力。

今年1至7月，两区合计成交面积达48.5万平方米，占全市总成交的73%。但高占比并不意味着高热度——江阳区成交面积同比下降22.7%，龙马潭区同比下降22.7%，降幅高度同步。

价格端同样承压。江阳区7月成交均价7140元/平方米，同比下跌5.1%；龙马潭区均价6327元/平方米，同比微跌0.9%。从安居客二手房挂牌数据看，江阳区9月挂牌均价约4839元/平方米，同比跌幅达10.85%，龙马潭区约4390元/平方米，同比下跌8.58%。新房与二手房价差持续拉大，说明开发商在以特价房、送车位等方式变相降价，而二手房业主则面临更大的议价压力。

库存是悬在主城头顶的达摩克利斯之剑。截至7月，江阳区可售面积约130万平方米，出清周期超过26个月；龙马潭区可售面积约124万平方米，出清周期高达40个月。

龙马潭区超过三年的去化周期，意味着即使不再新增供应，现有房源也需要三年多才能消化完毕。这一数字背后，是高铁新城、龙马大道沿线多个大盘集中入市带来的阶段性供应过剩。

江阳区的情况稍好，但城西板块同样面临竞品密集、客户分流的问题。世纪玺悦等高端小区均价仍能维持在11528元/平方米左右，但这类项目面向的是极少数改善型客群。刚需盘之间的价格战，才是江阳区十月楼市的真实写照。

纳溪及县域：低总价筑底，人口外流制约反弹

如果说主城区的关键词是“承压”，那纳溪区和几个县域的关键词就是“筑底”。

纳溪区9月二手房挂牌均价约4267元/平方米，同比下跌8.02%，是全市均价最低的区域之一。安居客数据显示，纳溪区二手房均价从1月的4643元/平方米一路下滑至9月的4267元/平方米，年内累计跌幅约8%。

纳溪区的困局在于供需两端的双重挤压。供给端，长湿新城前几年大规模开发留下了大量存量房源；需求端，人口持续外流导致刚需和改善型购房需求不断缩减。老城核心区配套成熟、房价韧性相对更强，但新城板块库存偏高，短期内很难看到反弹迹象。

县域市场同样不容乐观。合江县二手房均价约5130至5350元/平方米，在县域中处于较高水平，1至7月成交均价同比上涨2.2%，是全市唯一实现均价同比上涨的区域。但涨幅有限，更多是结构性因素所致，而非需求端的实质性回暖。

泸县、叙永、古蔺三县新房均价在4700至5000元/平方米区间，二手房挂牌价更低，泸县约3755元/平方米，叙永约3854元/平方米。低总价对这些区域的购房者而言是吸引力，但也意味着房产的资产属性在弱化——买来自住没问题，指望升值则不太现实。

县域楼市的核心矛盾，不在房价高低，而在于人口基本面。年轻人持续向泸州主城和成渝地区流出，县域购房需求以本地改善和返乡置业为主，增量有限。没有产业和人口的支撑，县域房价的反弹基础并不牢固。

政策红利退坡后的市场真实温度

今年泸州楼市有一个重要的时间节点：6月30日。

2025年9月出台的购房补贴政策，在2026年6月30日到期。政策规定，购买新建商品住房按600元/平方米补助，单套最高8万元；多子女家庭按800元/平方米补助，最高10万元。同时，契税缴纳金额的50%以消费券形式返还，公积金最高贷款额度提升至90万元。

这套政策组合拳的力度在川南地区属于较高水平。今年4至5月，泸州组织了区县巡展促销活动，走进叙永、古蔺、合江、泸县，近20个在建在售项目参展，到访客户近1000组。政策的集中释放，在一定程度上透支了部分购房需求。

6月30日之后，政策效应明显退坡。虽然公积金优化政策有所延续，但直接的购房补贴已经结束。十月的数据，更多反映的是政策真空期下的市场真实需求——不靠补贴也能卖动的楼盘，才是真正的“硬通货”。

这也解释了为什么主城区房价降幅反而比上半年更大。上半年有政策托底，开发商定价相对坚挺；下半年政策退出，为了冲刺年度目标，降价促销成为最直接的手段。

从另一个角度看，政策退出后的市场表现，恰恰是检验各区域真实购买力的试金石。江阳区、龙马潭区凭借主城区的配套优势和就业机会，仍有稳定的刚需和改善需求支撑；而纳溪和县域市场，在失去政策刺激后，成交量的下滑更为明显。

土地市场释放的信号值得关注

十月泸州楼市还有一个容易被忽略的维度：土地市场。

今年9月初，江阳区南城街道一宗约67亩的商住用地以2.33亿元成交，受让方为泸州老窖集团商业投资有限公司。这宗地块的成交，释放了两个重要信号。

第一，拿地主体是本地国企，而非市场化房企。这说明在当前的市场环境下，民营开发商对泸州土地市场的参与意愿仍然偏低，国企托底成为维持土地市场运转的主要方式。

第二，南城街道位于江阳区核心地段，2.33亿元的成交总价折算下来，楼面价并不算高。这从侧面反映出，即使是核心区域的优质地块，在当前市场环境下也难以拍出溢价。

土地市场的冷清，对楼市的影响是长远的。新开工面积持续下降，意味着未来一到两年新房供应将逐步收缩。如果需求端能够在政策支持下企稳，供需关系有望逐步改善。但这个过程需要时间，短期内市场仍将处于“去库存”阶段。

分化格局下的置业逻辑正在重构

纵观泸州十月楼市，区域分化的本质，是城市空间价值的重新定价。

过去几年，泸州的城市扩张速度较快，城西新城、高铁新城、长湿新城等板块同时推进，供应量集中释放。当市场处于上行期时，每个板块都能分到一杯羹；但当市场进入调整期，购房者的选择标准变得更加苛刻——配套兑现速度、学区资源、通勤便利性，成为决定购买行为的关键变量。

江阳区城西板块虽然库存压力大，但商业配套、教育资源相对成熟，长期价值仍然被认可。龙马潭区的高铁枢纽优势，使其在交通便利性上有独特竞争力，但去化周期过长的问题需要时间消化。纳溪区和县域市场，则需要更长时间来等待供需关系的自我修复。

对购房者而言，当前的市场环境反而提供了更多的选择空间和议价余地。但“便宜”不等于“划算”，区域分化的背景下，判断一个楼盘是否值得出手，需要回归到最基本的居住需求：通勤是否方便，周边配套是否完善，开发商是否有交付能力。

泸州楼市正在从“普涨时代”过渡到“分化时代”。这个过程不会一帆风顺，但恰恰是市场走向成熟的必经之路。