美国房主换不起也装不起！经济靠数据中心撑着，只能修修暖炉

高抵押贷款利率令美国房主难以置换住房，房屋翻新也更难负担。在美国，抵押贷款利率居高不下，令许多房主选择继续留在现有住房中。房屋的维护和改善仍是不可避免的。一些房主在无法搬迁的情况下，决定对现有住房进行改造，比如加建露台或打造步入式衣帽间。房屋净值贷款或房屋净值信用额度贷款曾是人们为此类改善筹资的首选，但如今这些贷款的成本也在攀升，令许多房主陷入困境，难以搬离或改善现有住房。

即便房主们仍在使用房屋净值贷款，今年第二季度的第二顺位抵押贷款或房屋净值信用额度贷款比第一季度增加了近20%，但这些资金未必用于房屋改善。专家指出，许多人将其用于日常开支。美国人持有创纪录的房屋净值，但要么未动用，要么动用成本过高。金融规划和财富管理公司菲塞特的首席投资官汤姆·格拉夫表示：“随着利率继续上升，动用房屋净值的成本越来越高。这会抑制消费者支出，尤其影响房屋翻新等大额消费。”

格拉夫指出，这种现象是加息的结果。他说：“美联储加息是为了控制通胀，其作用之一就是压低消费者支出，因此消费者难以为大额消费融资是政策的设计之一。”不过，他也警告称，美联储的政策可能给消费驱动的经济带来风险。“消费者支出作为国内生产总值的增长动力，已经明显放缓。”格拉夫说。他补充道，就业市场疲软、工资增长缓慢、油价高企以及净移民人数为负，意味着经济几乎没有缓冲空间。

格拉夫指出，目前经济增长的主要动力是数据中心。他说：“数据中心的投资推动了国内生产总值的增长，并支撑整体经济。如果这一领域的增长哪怕略有放缓，经济可能很容易陷入衰退。”

意外延长五年的居住期。家居服务平台安吉的联合创始人兼首席客户官安吉·希克斯表示，随着房屋净值信用额度贷款和房屋净值贷款的成本过高，房主们正在搁置大型改造项目。希克斯说，房主们尽量保留年利率为2%至3%的抵押贷款。“这种低利率不会再出现，6%至7%才是正常区间。”她说。因此，许多房主希望将原本“暂时居住”的房子变成“永久居所”。

希克斯说：“我们发现，房主的居住时间比预期长了约5年。大家都感到压力。”她表示，人们正把支出重点放在维护上，比如为暖炉做保养，而非进行大规模厨房改造。“没有人愿意在冬天最冷的早晨醒来发现暖炉坏了，因此人们愿意花钱做检修。”希克斯说。她指出，这种消费模式与其他经济紧张时期的表现一致。“当经济受挫，人们不会停止为住房花钱，而是调整支出优先级。例如，他们会选择更换热水器，而不是新建露台。”她说。

在房屋改善方面，人们倾向于动用储蓄，或选择可分阶段完成的项目，例如庭院绿化。安吉的数据显示，目前60%的消费者正在推迟项目，转而将支出用于房屋维护。厨房和浴室仍是最受欢迎的改造项目，但希克斯指出，不进行大额升级也有许多方法能让这些空间焕然一新。她提到，新橱柜通常是厨房改造中最贵的部分，因此一些房主会选择更换把手或重新刷漆。

零售数据分析公司数据维申斯的首席执行官菲利普·奥德尔费尔特表示：“数据显示，消费者正推迟大型改造项目。”数据维申斯的统计显示，2025年9月至2026年8月，家得宝和劳氏的大额翻新品类销售额较上年同期下降10%至28%。劳氏的首席财务官布兰登·辛克在公司财报电话会上表示，负担能力仍是主要问题。他说，这“确实使消费者优先考虑维修和维护，以及正在进行的项目，同时对大额可选消费保持谨慎”。

淋浴间改造产品受冲击尤为明显。数据维申斯称，2025年9月至2026年8月，家得宝和劳氏的淋浴隔间、套装和淋浴围挡销售额较上年同期下降21%，销量降幅更大，达到28%。浴缸销售额下降10%，销量下降12%。奥德尔费尔特指出，两家零售商都出现这一趋势，表明消费者行为发生了更广泛的变化，而不是某家企业的个别现象。随着商品价格上升，销售降幅也进一步扩大。淋浴隔间和套装的平均售价约为700美元，浴缸约为309美元；而售价仅147美元的抽拉式厨房水龙头，销售额则仅下降约3%。

奥德尔费尔特说：“过去12个月的门店数据呈现出明显梯度。低价商品如厨房水龙头的销售额同比仅下降几个百分点，但在300美元至700美元区间的产品，如浴缸和淋浴隔间，降幅加快。房主并未削减维护支出，但大型翻新项目正被推迟。”数据维申斯表示，表面数据低估了消费回落程度。剔除商品组合变化的影响，几乎所有与翻新相关品类的单店销售效率都在下降。

低价维护用品的销售相对稳定，支撑着企业营收。但即便营收看似持平，单店销售效率仍在走弱。格拉夫指出，零售商增加了商品编码和铺货范围，这掩盖了顾客对翻新项目需求的减少。“我还是等等吧”研究房屋净值相关消费者行为的杜兰大学商学院教授马克·拉奇福德表示，许多人因高借贷成本选择不做改造。他说，自己作为消费者也感受到这种压力。

“我需要改造厨房，但看到报价和利率后，我负担不起。我还是等等吧，这就是现在整个住房市场的状态。”拉奇福德说，“人们跳过外观改善项目，只做必须完成的工程。”高借贷成本也压缩了旧房翻新转售市场。拉奇福德说：“5年至10年前，人们会买房翻新后再出售以获利，但现在这种情况少多了。人们不再购买需要翻修的房屋，因为借钱和进行升级改造的成本已经高到难以承担。”

他表示，即使消费者拥有可用的房屋净值或房屋净值信用额度贷款，也不会把资金投入新橱柜等项目。“如果你动用房屋净值或房屋净值信用额度贷款，通常不是为了改善住房，而是为了偿还信用卡债务。”他说。屋顶工程公司家居英雄屋顶公司的共同所有人兼总裁安德烈·卡齐米尔斯基表示，他亲眼看到房主在升级住房时面临流动性不足和房屋净值受限的问题。过去，利用房屋净值支付大型房屋翻新项目十分常见。

卡齐米尔斯基说：“作为一家屋顶工程公司，我们的客户使用房屋净值信用额度贷款或房屋净值贷款支付屋顶更换费用，一直是很常见的情况。”更换屋顶、窗户以及供暖、通风和空调系统等大型翻新项目，费用高昂但又难以避免。人们进行这类消费，通常是因为房屋相关部件已接近使用寿命终点，别无选择。他说：“当这些无法避免的成本出现时，许多人没有足够现金一次性支付，因此会选择动用房屋净值。也就是说，如果人们现在难以这样做，我们可能会看到大型翻新项目减少。”

他表示，翻新活动减少将给自行翻新市场和专业服务人员带来压力。如果这种状况持续太久，也可能以更持久的方式影响房主。卡齐米尔斯基说：“近年来，我们似乎不断遭遇更多极端天气，许多住房面临强风、暴雨和极端气温等问题。如果人们因无法动用房屋净值支付费用而推迟必要翻新，住房可能更容易受到日益多变天气的影响，并可能造成原本可以避免的高额损失。”

对房地产市场的影响则更容易预判。房地产资本顾问公司普拉克西斯洛克顾问公司资本募集与投资者关系董事总经理珍妮·法伦表示：“当动用房屋净值的成本上升时，无论是家庭还是管理房产组合的业主，通常都会优先推迟可自由决定的资本项目。”她表示，如果房屋净值在未来数年持续被锁住，更广泛住房经济将面临更少的房屋流转、更少的翻新支出，以及既有业主单纯持有房产、不再交易或改善住房的局面。房屋净值动用成本上升，正使房主推迟可自由决定的翻新项目，并减少住房流转和改善支出。