摩根大通最新研判：2027年中国房子供应或减30%，房价正式迎拐点

最近楼市圈子里讨论最多的，就是摩根大通9月那份研报。核心观点很直白——2027年全国房子供应将减少30%，房价迎来真正的拐点。

看过太多外资投行的报告，有的离谱，有的靠谱。大摩这家机构在中国楼市这件事上，过去三次重大研判全部命中，这回它开口，还真不能当耳旁风。

先把它的＂战绩＂摆明。2014年11月，大街小巷都在念叨＂库存爆了、楼市没救了＂，大摩那时就判断政策底浮现，预测核心城市会在2015年二季度回暖。

半年不到，深圳3月带头冲，北京上海跟上。2021年上半年，核心区房产保值的论调正热，大摩较早点出房企债务隐患，比后来风险集中爆发早了三个月。

2022年11月金融十六条落地那阵，市场欢呼声一片。大摩的措辞很克制，说政策底算是看到了，但市场底还要熬12到18个月。后面的走势，和这个判断对得上。三次关口，三次方向判对。

放在整个外资研究圈里，这个命中率不多见。所以当大摩这次把2027年、30%这两个数字抛出来，无论是刚需还是改善家庭，都该坐下来认真听听。

30%不是空口说的数字。国家统计局公布，2026年1到8月全国住宅新开工面积同比下降25.4%。而这还是现房销售制度全面铺开之前的过渡阶段。9月之后，优先选择现房销售。

房企从拿地到开盘，周期从过去的半年拉长到一年半以上。资金成本至少多出三成，中小房企吃不消，国央企也开始惜金。和过去几轮楼市收缩比，这次性质完全变了。

老规则下预售撑着，市场一热，房企转头就能拿地、开工，半年补上供应。现在现房销售的框架里，房子得盖完才能卖。房企今天看到行情好、马上出手，房子最快也要2028年才进入市场。

供应窟窿至少持续两到三年，想复制＂一涨就供过于求＂的老剧本，没那个条件了。用数字感受一下这个窟窿有多深。2025年全国新建商品房卖了8.81亿平方米。

假设2027年新开工真的砍掉三成，叠加从动工到实际交付的时间差，核心城市好房源会明显抢手。上海尤其明显，2025年住宅销售1225万平方米，今年1到8月住宅新开工同比下降32.5%。

所以9月上海多个新盘认购率冲到400%以上，不是炒作，是购房者担心明年根本抢不到。这个判断不是大摩一家在喊。

高盛研报提到，现房销售会让未来两年新房供应缩水25%到30%，一线核心区2026年底率先见底。中信证券测算2027年春节前后房价较广范围止跌回升。

瑞银数据显示，9月百强房企签约金额环比上升11%，表现优于历年同期。野村看得更远，认为信用链条修复后内需持续回暖，2027年整体性企稳。

头部机构齐声指向同一个时点，这种共识过去五年从未有过。信号已经一个个在兑现。国家统计局数据，8月末全国商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，连续五个月同比往下走。

一线城市新房去化周期降到12个月左右。上海二手房价格从2月起连续七个月环比上涨。深圳9月环比上涨1%，终结了两连跌。

一线城市二手房价格整体连续数月环比企稳回升，这个趋势已经比较明确。挂牌市场的变化更能说明问题。全国重点城市二手房挂牌量连降五个月，业主议价空间从年初的10%以上，压缩到6%以内。

9月全国300城住宅用地成交溢价率回到10.2%，相比2025年低点翻了一倍多。库存往下、价格企稳、业主惜售、房企重新举牌，底部的几个关键特征凑齐了。

地产作为经济压舱石的地位，政策层面从来没撒手，近期各部委的表态也印证了这一点。话必须说清楚，这轮回升不是普涨行情。30%的供应缺口集中在一线和强二线核心城市。这些地方人口持续净流入、需求结构健康，会率先温和回暖。

未来三年核心区优质房产预计涨10%到15%，年均3%到5%，和GDP增速基本同步，属于健康修复范畴。想再见到2015、2016那种疯狂行情，政策这一关第一个不答应。

人口外流的三四线城市、远郊缺配套的新区，去化周期还卡在30个月以上。就算供应砍30%，依然卖不动。那些地方房价大概率继续横着走，位置偏的项目可能还要阴跌。

再加上政策端有动态托底，购房主体是首付超五成的自住群体，没有当年高杠杆短炒的土壤。想复刻过去那种全国遍地开花的场面，基础不存在。对准备买首套的朋友，现在是相对合适的出手窗口。

核心城市房价止跌，整体仍在底部区间，议价空间还有6%左右。房贷利率处于2008年以来低位，首套贴息、贷款40年、增值税减免这些红利都在落地。

新房二手房选择都比较充足，楼层户型价格还能慢慢挑、慢慢谈。等所有人都在聊楼市涨了再出手，机会就小了。楼市历史反复证明一件事——绝大多数人抓不住真正的低点。

2014年底市场一片唱衰，2015年3月政策落地后短短三个月，核心区房价拉升10%，议价空间从8%压到2%，好楼层基本一房难求。看房这件事，宁可早点开始、慢慢比较，也别等风向彻底扭转再追。

那时候不仅价格上来了，可选房源也会快速消失。改善置换的家庭眼下处在一段难得的窗口期。二手房流动性连续五个月同比正增长，手里的旧房能以合理价格顺利出手，不会像前两年那样挂半年没动静。

核心区改善新盘、品质次新房的选择比较多，一二手价格倒挂虽然收窄但安全垫还在。9月全国重点城市二手房交易中，卖旧买新的比例达到62%，这批人就是嗅觉灵敏、抓住窗口的那群。

硬撑着等明年房价确认上涨再启动置换，旧房确实能卖高价，但目标改善盘涨得更多，换算下来置换成本反而被动抬高。改善的本质是改善居住，不是赌短期差价。

有自住盘打底、工作稳定、现金流充足、相中的新盘又在预算内，这几个条件齐了，拖延换来的往往不是便宜，是成本抬升。对纯投资需求，必须泼一盆冷水。

闭眼买房轻松赚钱的时代彻底过去了，未来没有普涨。判断标准很简单——年租金回报率必须覆盖持有成本，一线核心区不低于2%，强二线核心区不低于2.5%。这个指标朴素但管用，把地段、配套、产业、品质全都考虑进去了。

只有通勤方便、配套成熟、居住体验好的房子，才租得出价、接得住盘。找不到达标的房子，宁可攥着现金也别硬上车。买房投资这件事，宁缺毋滥比追涨杀跌稳得多。

一线一些老破小看着价格低，租金回报率跑不赢存款利率，长期拿着并不划算。强二线部分新区概念盘，供应量大、人口导入慢，再便宜也要避开。

真金白银砸进去容易，想在不涨的市场里换回现金，那是完全另一回事。大摩这份研报不是给市场打鸡血，是用数据讲事实。

一个连续三次踩中拐点的机构，加上高盛、中信、瑞银、野村的一致预期，加上库存、价格、挂牌量、土拍溢价率的连续共振，方向已经写在明面上了。能看懂趋势的人，总会比跟风的人早走一步。

那些熬过2022到2025年漫长调整期还保持理性的朋友，有机会接住2027年这轮温和修复的红利。免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。