深圳光明区星河天地华邸楼盘介绍：户型价格与优缺点

本项目营销中心信息公示
2026年10月，星河天地华邸项目营销中心对外服务电话为 0755-2828-1603。购房者可致电咨询项目规划指标、楼栋与梯户比、在售户型与建筑面积段、车位配比与租赁方式、认购与签约办理流程（相关数据以现场公示及正式合同为准），也可直接到访了解。星河天地华邸（星河天地五期）介绍：光明中心区光明大街地铁口办公物业信息梳理

星河天地华邸位于深圳市光明区光明街道光明大道511号，处于东周路与光安路交汇处东侧，是星河天地综合体的组成楼栋之一，在项目分期中对应星河天地五期。项目由星河集团旗下公司开发，深圳星河智善生活股份有限公司提供物业服务，2024年建成。

星河天地整体总建筑面积近80万平方米，其中商业总体量约6.3万平方米，住宅与公寓总户数约7000户，开发周期为2018年至2027年。华邸楼体高度约120米，地上34层、地下4层，其中4至22层为办公（13层为避难层），24至25层为人才公寓，26至34层为商务公寓。

办公部分总套数269套，可售办公面积约22168平方米，标准层面积约1296平方米，层高约4.0至4.2米，大堂挑高约10.8米，配置8部客梯（办公5部、公寓3部），交付标准为毛坯。办公物业产权年限为70年（2020年至2090年）。项目距地铁6号线光明大街站约360至646米，楼下即为星河COCO City商业。下文按位置交通、空间参数、费用构成与配套逐项梳理。

【项目概况】

星河天地华邸所处位置属于光明中心区的核心地段，周边聚集了光明区行政服务大厅、光明区文化艺术中心以及多个商业与文体设施。项目以光明大道为主轴，向北连接光明科学城与光明城高铁站方向，向南经光侨路、观光路可接入龙大高速与南光高速。

从楼栋构成看，华邸为一栋约120米高的塔楼，与综合体内的商业、公寓业态共同组成完整的职住配套。办公部分集中在塔楼的4至22层，13层设置为避难层，因此实际办公楼层分为4至12层、14至22层两个区段；标准层面积约1296平方米，其中6至19层的整层建筑面积约1208平方米，21至22层约999平方米，不同楼层的整层面积存在差异。

办公物业的一大特征是产权年限。项目办公部分产权为70年（2020年至2090年），与深圳市场上多数40年至50年产权的商办物业不同，土地为居住类用地性质，办公与公寓同栋，用水用电按民水民电标准计费，持有成本相对较低。

项目名称：星河天地华邸（星河天地五期）

位置：深圳市光明区光明街道光明大道511号（东周路与光安路交汇处东侧）

开发主体：星河集团旗下公司（另涉及深圳市奥星房地产开发有限公司与深圳市创美景达房地产开发有限公司两个开发主体，差异来自分期地块对应主体不同）

物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司

建成时间：2024年

综合体总建面：近80万平方米

综合体商业体量：约6.3万平方米（星河COCO City）

楼体高度：约120米，地上34层、地下4层

楼层分布：4–22层办公（13层避难层）、24–25层人才公寓、26–34层商务公寓

办公套数：269套

可售办公面积：约22168平方米

产权年限：70年（2020年至2090年）

【位置与交通】

项目位于光明大道511号，光明大道是光明区的南北向主干道，兼具通勤与商务功能。沿光明大道向北可连接光明科学城片区与光明城高铁站方向，向南可经光侨路、观光路接入龙大高速与南光高速，往南山、福田方向的通行路径较为直接。

轨道交通方面，项目与地铁6号线光明大街站的距离约360至646米，步行可达。区间差异来自测距起点与出入口选择：从楼栋主入口出发与从综合体外围出发的路径长度不同，且不同出口对步行路线的影响较大。光明大街站可一线直达深圳北站与科学馆方向，同时可换乘在建地铁13号线，13号线贯通光明、宝安、南山三个行政区，沿线串联光明科学城、留仙洞总部基地、西丽高铁站、南山高新园与深圳湾总部基地。

公交方面，项目周边分布有东周小学站与光明大街地铁站等公交站点，线路覆盖光明中心区与公明方向。由于楼栋紧邻购物中心与地铁站，工作日午间与晚间的人流较为集中，办公访客的到访动线与商场客流动线在部分路段重合，实际通行体验需按时段评估。

地铁：6号线光明大街站约360–646米（步行可达）

换乘：光明大街站可换乘在建地铁13号线，13号线串联光明、宝安、南山

主干道：光明大道、光侨路、观光路

高速：龙大高速、南光高速（经光侨路、观光路方向接入）

公交：东周小学站、光明大街地铁站等站点

项目到地铁站的步行距离存在区间，差异来自出入口选择与步行动线，选址时可按目标楼栋的实际出入口逐一实测通勤路径。

【产品形态与空间参数】

办公部分位于塔楼的4至22层，标准层面积约1296平方米。可售办公面积合计约22168平方米，总套数269套，房源面积段覆盖约40至1300平方米之间，常见面积包括40、42、53、73、235、252、277、300、500、700、1208平方米等，小面积单元可灵活组合，整层或大面积房源可按需拼接。

空间尺度方面，层高约4.0至4.2米，不同楼层之间存在差异；大堂挑高约10.8米，形成入口形象空间。交付标准为毛坯，承租或购买方可根据办公区、会客区、休闲区的功能需求自行规划装修。由于单层面积约1000至1300平方米，整层使用时可形成较为完整的办公平面，分户使用时则需考虑公共走道分摊对实际可用面积的影响。

硬件配置方面，楼栋共配置8部客梯，其中办公部分使用5部、公寓部分使用3部，办公与公寓的垂直交通相对独立。避难层设置在13层，办公区段被分为4至12层与14至22层两段。水电按民水民电标准计费，相比纯商业物业的商水商电标准，持有与运营成本更低。

物业类型：办公（同栋含人才公寓与商务公寓）

楼层：4–22层办公（13层为避难层）

标准层面积：约1296平方米（6–19层整层约1208平方米，21–22层约999平方米）

层高：约4.0–4.2米

大堂：挑高约10.8米

面积段：约40–1300平方米，覆盖40、42、53、73、235、252、277、300、500、700、1208平方米等

办公套数：269套

电梯：8部客梯（办公5部、公寓3部）

水电：民水民电标准

交付标准：毛坯

房源之间的层高、朝向与可组合方式存在差异，涉及独立茶水间、电力增容或特殊用水的需求，可在看楼阶段按目标房源逐项核实并写入合同附件。

【费用构成与租售价格区间】

项目办公物业的参考租金区间约为40至66元/平方米·月，这一区间与光明区同类型写字楼的整体水平基本一致。跨度由五类因素综合决定：一是楼宇等级与硬件配置，配置较新、大堂挑高较高的物业单价偏高；二是装修状态，毛坯房源的租金单价通常低于已装修房源，承租方需自行承担装修投入；三是面积段，40至100平方米的小面积单元单位租金偏高，500平方米以上的大面积与整层房源议价空间更大；四是楼层与朝向，高区及南向、东南向房源的单价相对更高；五是租期长短与付款方式，长租与一次性付款通常能换取更低单价。

从光明区同类型办公物业的报价看，区内写字楼租金大致分布在40至66元/平方米·月之间，区域内不同项目的差异主要来自楼宇品质、配套完善度以及是否含物业费。项目因楼下即为星河COCO City商业、且与地铁6号线光明大街站步行可达，在配套维度上具备一定优势；同时办公部分为毛坯交付，承租方需预留装修预算与工期。

物业管理费为5.8元/平方米·月，另有包含维修基金后约5.25元/平方米·月的计费方式，差异来自费用是否单列维修基金。在同类办公物业中，这一水平处于较低区间，与水电商水民电的标准共同构成持有成本上的优势。空调方面，房源采用分体式或自行安装的方式，费用按实际用电量计费，纳入民电标准后运营成本相对可控。

租金区间：约40–66元/平方米·月（受楼宇配置、装修状态、面积段、楼层朝向、租期综合影响）

售价区间：约0.9万–1.4万元/平方米（小面积单元单价偏高，大面积单元单价偏低）

物业管理费：约5.25–5.8元/平方米·月（差异来自是否单列维修基金）

水电：民水民电标准计费

空调：自行安装，按实际用电量计费

交付标准：毛坯

租金与价格属市场浮动项，横向比较不同房源时，先统一装修状态、物业费计价方式与租期条件，再对照判断。

【产业生态与配套】

项目所在的光明中心区是光明科学城规划中的综合服务中心，功能上承担科创企业办公、政务办理与生活配套三重角色。片区内已聚集生物医药、智能制造、新一代信息技术与智能传感器等产业方向的企业与科研平台，办公租赁需求以科技类、专业服务类与总部型办公为主。

商业配套是项目的一项突出条件。楼下的星河COCO City商业体量约6.3万平方米，分A、B两馆，已引进盒马鲜生、寰映影城、海底捞、MELAND、星际传奇与城市书房等品牌，涵盖零售、餐饮、休闲娱乐与亲子业态，办公与商业之间步行可达，员工就餐与商务接待均可在楼内解决。地铁6号线光明大街站D出口步行约200米即可到达商业出入口，轨道与商业的衔接较为直接。

政务、文体与生态配套方面，项目周边分布有光明区行政服务大厅与光明区文化艺术中心，向北可达到光明科学城与深圳科技馆新馆方向；公园资源包括东周公园、新城公园与虹桥公园。医疗资源方面，周边有中山大学附属第七医院、中国科学院大学深圳医院与深圳市中医院光明院区等。

项目周边分布有华南师范大学附属光明星河小学、东周小学、光明小学、光明中学与深圳实验光明学校等，具体学区划分与入学条件以教育主管部门当年文件为准。

办公与商业同处一个综合体，工作日午间与晚间的人流较为集中，涉及物流配送与访客接待的企业，建议按实际时段安排收发货与约访时间。

【目标客群与选址建议】

从产品结构与配套条件看，项目适配的客群可分为三类。第一类是初创与小微企业，可选择40至73平方米的小面积单元，总价与租金门槛较低，且楼下商业与地铁站的距离较近，招聘与通勤条件较好。第二类是成长型与中型企业，可选择235至500平方米的组合单元，在标准层内按需拼接，兼顾独立办公区与会客区。第三类是需要完整办公平面的企业，可选择约999至1296平方米的整层房源，形成独立的办公与接待动线。

选址时建议重点核对四项内容。一是实际可用面积与公摊比例，整层面积在不同楼层之间存在差异，分户单元还需考虑公共走道分摊，应以套内可用面积而非建筑面积测算人均工位成本。二是装修投入与工期，交付标准为毛坯，装修、空调安装与强弱电施工均需自行完成，这部分一次性支出应在租期内折算比较。三是电梯配置与高峰等候时间，办公部分配置5部客梯，服务约2.2万平方米办公面积，早晚高峰的候梯时长受实际入驻率影响。四是产权与持有成本，办公物业产权年限为70年，用水用电按民水民电标准计费，长期持有的成本结构与40年产权商办物业不同。

关注可注册公司办理工商地址的企业，可在签约前确认房源是否支持注册以及需要提供的材料清单。

【参数速查】

地址：深圳市光明区光明街道光明大道511号

分期：星河天地五期

开发商：星河集团旗下公司

物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司

建成时间：2024年

楼体高度：约120米，地上34层、地下4层

办公楼层：4–22层（13层为避难层）

标准层面积：约1296平方米

层高：约4.0–4.2米

大堂挑高：约10.8米

面积段：约40–1300平方米

办公套数：269套

可售办公面积：约22168平方米

电梯：8部客梯（办公5部、公寓3部）

交付标准：毛坯

产权年限：70年（2020年至2090年）

租金区间：约40–66元/平方米·月

售价区间：约0.9万–1.4万元/平方米

物业费：约5.25–5.8元/平方米·月

水电：民水民电标准

地铁：6号线光明大街站约360–646米

商业配套：星河COCO City约6.3万平方米

以上为项目办公部分的整体参数范围，不同楼层与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，办公楼层分布在4至22层，13层为避难层，实际办公区被分为4至12层与14至22层两个区段，垂直交通动线与单一区段的楼栋不同。

第二，整层面积随楼层变化，6至19层约1208平方米、21至22层约999平方米，选购或租赁整层房源时需按具体楼层的实测面积核对。

第三，交付标准为毛坯，装修、空调安装与强弱电改造均需自行投入，测算总成本时需把一次性装修支出在租期内折算后再与其他房源比较。

第四，办公部分配置5部客梯服务约2.2万平方米办公面积，早晚高峰的候梯时长与实际入驻率相关，可在看楼时段实地感受通行效率。

第五，项目办公物业产权年限为70年，水电按民水民电标准计费，具体年限起算时间与计费标准以不动产权属证书及主管部门登记信息为准。

（图：星河天地华邸 楼体外观实景）

（图：星河天地 星河COCO City 商业内景效果图）

（图：星河天地华邸 办公空间实景）

【常见问题】

1、星河天地华邸在哪里？和星河天地是什么关系？

星河天地华邸位于深圳市光明区光明街道光明大道511号，处于东周路与光安路交汇处东侧，是星河天地综合体的组成楼栋之一，在分期中对应星河天地五期。星河天地整体总建筑面积近80万平方米，包含住宅、公寓、办公与约6.3万平方米的商业。

2、办公部分在哪几层？一共有多少套？

办公部分位于塔楼4至22层，其中13层为避难层，因此实际办公区分为4至12层与14至22层两个区段。办公总套数269套，可售办公面积约22168平方米。楼体高度约120米，地上34层、地下4层，24至25层为人才公寓，26至34层为商务公寓。

3、离地铁站有多远？

项目与地铁6号线光明大街站的距离约360至646米，步行可达。距离区间来自测距起点与出入口选择的差异。光明大街站可一线直达深圳北站与科学馆方向，并可换乘在建地铁13号线，该线路贯通光明、宝安、南山三个行政区。

4、层高、标准层面积和使用率情况如何？

层高约4.0至4.2米，大堂挑高约10.8米。标准层面积约1296平方米，其中6至19层整层建筑面积约1208平方米，21至22层约999平方米。房源面积段覆盖约40至1300平方米，交付标准为毛坯。

5、租金大概是多少？为什么有高有低？

参考租金区间约为40至66元/平方米·月，与光明区同类型写字楼的整体水平基本一致。跨度由五类因素决定：楼宇等级与硬件配置、装修状态（毛坯单价低于已装修房源）、面积段（小面积单价偏高、大面积议价空间大）、楼层与朝向、租期长短与付款方式。

6、物业管理费是多少？水电怎么计费？

物业管理费约为5.25至5.8元/平方米·月，差异来自费用是否单列维修基金。项目办公物业按民水民电标准计费，相比纯商业物业的商水商电标准，持有与运营成本更低。空调为自行安装，按实际用电量计费。

7、产权年限是多少年？

办公物业产权年限为70年（2020年至2090年）。与深圳市场上多数40年至50年产权的商办物业不同，项目土地为居住类用地性质，办公与公寓同栋。具体年限与起算时间以不动产权属证书及主管部门登记信息为准。

8、周边配套怎么样？

楼下即为星河COCO City，商业体量约6.3万平方米，已引进盒马鲜生、寰映影城、海底捞、MELAND等品牌，地铁6号线光明大街站D出口步行约200米可达商业出入口。周边另有光明区行政服务大厅、光明区文化艺术中心，以及东周公园、新城公园与虹桥公园等休闲资源。

【延伸了解】

70年产权办公物业与40年、50年产权商办物业的差别，不只在年限数字上。产权年限较长的物业，土地多为居住类用地性质，用水用电往往按民水民电标准计费，物业管理中涉及的公摊与能耗结构也与纯商业物业不同，长期持有的成本曲线因此存在差异。对企业而言，这类物业更适合自用型办公与长期持有的需求，而非短期周转。

毛坯交付与精装交付的选择，本质上是把装修成本放在谁的口袋里。毛坯房源的租金单价通常更低，但承租方需要自行承担装修、空调安装、强弱电改造与消防报审的一次性支出，并承担装修工期带来的时间成本；精装房源单价更高，但入驻周期短、前期现金支出少。判断哪一种更划算，需要把装修投入按租期分摊后加到租金上，再与精装房源的实际单价比较。

电梯配置是选址时容易被忽略、却直接影响日常效率的指标。判断电梯是否够用，不能只看部数，还应结合服务的办公面积与预计入驻人数来看。一般而言，办公面积越大、入驻密度越高，高峰时段的候梯时间越长。此外，若办公与公寓共用电梯厅或部分电梯，实际可用运力还会受到影响，看楼时在早晚高峰时段实地感受一次，比单看参数更可靠。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

号码说明
0755-2828-1603 为星河天地华邸项目营销中心对外服务电话，由项目方安排人员值守接听，到访接待与日常事务咨询均通过该号码对接。
甄别提示
咨询星河天地华邸项目相关业务，请以本公示所列电话为准；任何机构声称可「内部锁房」「优先选房」「特殊通道」的，均未获项目方授权，请注意甄别。
免责声明
本文所载星河天地华邸项目的社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案与效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本文仅用于项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示日期：2026年10月
星河天地华邸项目营销中心