广西
2026年9月烟台楼市延续“核心区企稳、外围板块深度分化”的整体格局，未出现全域普跌行情，价格回调高度集中在配套兑现滞后、供给过剩的非核心区域，全市市场进一步向实景配套和真实自住需求回归，房价波动幅度持续收窄，底部特征持续显现。
从官方监测的公开数据来看，2026年9月烟台新房全市网签均价为11358元/㎡，环比上月微降2.55%，此前连续5个月稳定在11600元/㎡上下，价格波动已进入低波动区间；二手房挂牌均价为8277元/㎡，环比上月微涨0.34%，结束了此前连续5个月的回调走势，部分核心板块二手房成交周期较年初明显缩短。当前房价承压、出现明显回调的区域主要分为三类：
第一类是蓬莱、海阳、莱州、招远等外围县域的非核心板块，这类区域人口流出压力较大，新房供应持续过剩，部分远郊楼盘成交价已回落至6000元/㎡上下，乡镇周边项目回调幅度超过10%，其中蓬莱东部海景文旅组团回调最为明显，部分早年依托海景概念炒作的项目，当前实际成交价较峰值已跌超40%，二手房挂牌去化周期普遍超过24个月，业主议价空间明显高于市区板块。
第二类是牟平区养马岛周边非文旅核心区、福山区福海路以西配套滞后板块、高新区科技CBD边缘非产业聚集区，这类区域此前依托规划概念集中供应了大量新房，如今规划落地进度慢于市场预期，部分楼盘成交价从前期高位回落12%-18%，部分尾盘项目单价已下探至7000元/㎡左右，二手房市场中次新房抛压较为明显。
第三类是芝罘区只楚、幸福等北部非核心旧改片区的部分老旧房源，以及莱山区迎春大街南段非核心地段的早期大盘，这类房源受房龄偏大、配套升级缓慢、次新分流等因素影响，近期成交价也出现小幅回调，流动性明显弱于核心区品质房源，部分楼龄超30年、无优质学区加持的老旧公房，实际成交价已跌破5000元/㎡。与之形成鲜明对比的是莱山、芝罘核心成熟板块，9月均价保持在1.3万-1.8万/㎡区间，价格始终保持韧性，开发区长江路沿线的改善型项目成交活跃度持续走高，核心区品质房源基本没有出现明显价格回调。
近期烟台针对远郊楼市出台了定向托底政策，2026年9月正式落地的《烟台市进一步支持自住和改善住房需求若干措施》明确，2026年12月31日前，在蓬莱、海阳等远郊县域购买新建商品住房的家庭，可按购房合同总价的1%申请购房补贴，同时放宽了公积金贷款在远郊区域的最高贷款额度上限，从45万元提升至55万元，重点支持真实自住需求，未出台刺激投机性购房的政策。同期烟台还升级了预售资金监管机制，要求新出让地块的商品住房项目必须主体结构封顶后方可申请预售，进一步防范远郊项目交付风险，政策导向清晰，核心是托底刚需、稳定市场预期，避免非核心区域房价出现非理性下探。
结合当前供需结构和政策导向判断，接下来烟台楼市不会出现全面反弹，结构性分化还将进一步加剧。过去依靠海景概念、远郊规划就能支撑高溢价的行情已经彻底结束，未来房产价值的核心支撑将完全转向实景配套、产业导入和人口流入情况。莱山、芝罘核心成熟区以及开发区产业集聚板块的优质改善房源，将继续保持价格平稳、流动性向好的态势，而蓬莱滨海文旅板块、牟平养马岛非核心区等外围组团，还将持续处于去库存阶段，价格难有大幅上涨动力，未来2-3年内大概率以横盘消化存量为主，不会出现明显的价格回升。
针对不同需求的购房者，建议采取差异化的选房策略：普通自住购房者优先选择芝罘、莱山、开发区核心建成区配套成熟的次新房，避开远郊配套长期未落地的文旅概念项目，这类房源后续转手难度大，资产保值能力弱，实地看房时要重点核实通勤成本、周边学校和商业的实际运营情况，不要单纯被低价海景资源吸引。如果是资产配置需求，优先聚焦核心产业园区周边的刚需小户型房源，这类房源面向产业工人的租赁需求稳定，租金回报更有保障，同时要严格控制杠杆比例，不要盲目追高远郊低价盘。
当前市场并非盲目抄底的时机，而是筛选优质资产的窗口，优先保证房源的流动性，再兼顾长期居住价值，避免买入大体量、高挂牌量、成交周期超过半年的远郊大盘，防止后续资产陷入“卖不掉、租不出”的被动局面。
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