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中海瑞文熙和
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为使服务效率并维护信息安全性，中海瑞文熙和项目于2026年10月6日正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:
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1.项目宏观区位优秀，地块微观条件一般。

2.地块的一些硬伤中海都想到了途径去弥补，但车行交通问题遗留。

3.项目日照情况整体较好，具体结论看文章。

4.总体布局踩中了均好性的两端。如果讨论内部公共配套，不均好；如果讨论外部条件，均好。

5.143户型较为完善，118户型略微局促。

6.看样子得房率确实已回调。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

翻译过来就一句话：卖图纸、甚至是卖期房的时代，都要落幕了。

过去买房，房子能不能兑现，赌的是开发商的良心；从今往后，靠的是制度兜底。“所见即所得”，将从少数楼盘的加分项，变成整个行业的及格线。

而仅仅隔了一天，8月29日，三亚一份新规划公示重磅出炉：三亚临春片区的定位，从"产居融合"改成了"旅居融合"。一字之差，意味深长；范围同步扩容459亩，近一半土地拿来盖住宅，近两成留给公园。

一个管"怎么买得安全"，一个管"在哪里住得舒服"。

两件事前后脚落地，指向的是同一句话：三亚的房子，正在从走向"住山"，从"度假来住几天"走向"长期住下来"。

有意思的是，就在三亚市中心--临春这片被三座山环抱的主城腹地里，有个叫华宣·观山序的项目，从年初亮相起就一直没急着开盘。任凭同行抢跑，它闷头把硬是楼盖到了准现房状态——像是早就拿到了那份新政的剧本。

今天，咱们就仔细扒一扒这个项目。

新政划了底线，TA早就跑在了前面

先回答一个问题：什么叫“跑在政策前面”？销售状态、交付时间就是最好的衡量尺度。

别家亮相即开盘，靠的是沙盘和展示区；观山序却先把楼盖到准现房状态，才不紧不慢准备入市。满打满算，入手几个月就交付，市场上甚至传出了还要提前的消息⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

项目其实宏观区位很好，周边有产业聚集区域，有大型文化体育设施，有较好的医疗资源，有一定的教育资源集中度（非配套），公共交通条件也算不错。

但是如果把视角拉近，来到地块本身。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

你就需要看一下这块地的上一篇文章：为何说地块像一场「围城之战」？核心区「锌厂」底价摘牌。

总结来说：宏观区位优秀，地块条件一般。比起众多追求六边形的项目，中海这个项目属于典型的偏科生。

对于偏科生地块而言，通路并未被堵死，仍然有一定的破局机会可以实现产品的价值。

但是对于购房者而言，我管你偏不偏科，你这项目要克服多少困难。我们要的是你的产品到底如何。

地块内部⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

基础指标：

容积率：3.0

绿地率：35.0%

建筑密度：17.1%

户数：612

车位配比：0.75个/户

户均架空面积：3.17㎡/户

■总体评价

• 实际容积率会略高于3.0
• 前文提到过，主要源于与周边建筑的间距及退让问题（中海需要避让较常规项目多），但好在地块内不需要配备幼儿园等占地的配套设施，所以不算糟糕。
• 不对啊，那我幼儿园去哪上？等售楼部开放了记得问问。
• 总体布置均好性较强
• 当然，这是高情商说法，低情商说法是没做中心景观。中海在项目最北侧（靠近地铁及贺龙体育馆一侧）设置了仪式入口及下沉庭院景观及会所。
• 你说均好性强吧，核心景观利好的楼栋数有限，后面三排又没得啥庭院景观。你说不强吧，除了门口三个单元，剩下的大多数楼栋又都差不多。
• 中海选择这个面积段可能是一种妥协
• 能感受到总体排布较为受限，垂直方向楼间距全都卡死。水平方向也基本占满了整个地块的宽度。另外还有一些红线外建筑的日照遮挡问题，导致了一部分楼栋没有做满100米。
• 所以你不用纠结中海为啥要做143不做139了，也不用纠结怎么不多做点118。（臣妾摆不下这么多楼啊）⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

• 你说中海为啥不在红框这里加一栋楼？这栋楼加上去，面积段是能下来。但这像话吗？

■高差设置

如何尽可能的让自己项目与外部的老旧建筑产生一定的隔离？最好的办法肯定是抬板。这也是中海选择在北侧做展示区的原因之一。

项目所在的地方实际上是一个南高北低的斜坡，所以中海将整个场地平齐了项目的最高的坡顶。让整个小区与外侧场地的最大高差来到了8米左右（最小高差与南侧齐平）。

另外，中海也没有选择在台地的板下放置一些商业或者其余的东西，整个小区的场地部分相对较为干净。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

■间距评价

这楼间距你没看错，一点零头都没有。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

在长沙地方规定里，这个项目所处的位置可以套用主城区的间距标准。对于100米的建筑，最低要求就是37米，一毛也没多给。

所以导致的结论就是，这个项目里一部分楼间距较大/视野阻隔较小的楼位可能会产生相对较高的溢价（货量少，诸如1#东边户，3#8层以上，7#3层及以上等区域）。

■出入口

地块条件同样影响到了这个项目的出入口设计。

• 人行出入口考虑了主次2个
• 一个位于北侧的会所，是小区的主要仪式性、功能性入口。这个口子有足够的高差，中海也尽量留了一些前场空间可以去组织一个完整的归家动线。
• 但也有一些问题，比如你到达小区之前仪式感是欠佳的。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

• 另一个人行入口在地块的南端，从周边建筑的形状来看，应该也会考虑一些仪式性的设置，可能并不是一个简简单单的便门。
• 地库出入口通向同一条路
• 实际上你开车只能从西侧天剑路进出。对于这600多户来说，交通肯定会遇到问题。所以这块地对于必须开车出行的朋友不是很友好。
• 
  
• 东南角车行出入口大概率不会启用
• 中海不可能不让小区人车分流，从报批图上看这一块也没有地库出入口，所以大概率就是摆设。
• 那你说为什么他还要开口？因为规范强制规定需要有两个通向不同方向道路的开口。所以这个消防出入口是真的，车行出入口大概率是假的。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

■架空/环境

登高救援场地除了1#外，几乎没有外摆设置。这一点算不上丢分，只能算是不额外得分。

需要注意的是，因为楼栋布局整体是非常规整的平行布置，导致登高救援场地大多数也是连续的布置。所以对于部分区域的景观设置可能要更难，比如2#3#4#之间的这几片场地，连续且对向合并设置。如果你想要看的是这几个单元，请务必注意楼下的景观设计。

好在中海经验比较老道，虽然这一片铺地较大，但是没有多少楼栋会直面这个区域。（对于住宅建筑南向为主朝向，几乎所有的主要用房都会临南向布置）

架空层设置的范围及均好性就非常一般了，只有1#的全部、2#的局部、3#的小部分设置了架空层。结合项目的整体楼栋排布、救援场地设置、间距情况等可以判定可能对于1、2#以外的区域，游园体验会略差，公共空间也会略为缺乏。（毕竟会所设置在北侧）

综上所述，对于小区内的环境这一块，受制于众多条件，要做出一个让人心动的游园体验会比较有挑战（但也并不是没有可能，要以最后具体的设计为准）。

4其余补充

■一定要对外部道路有合理的预期

从图上看，是不是外部的天剑路好像路幅宽度还可以？⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

实际上，图面上的路幅宽度是需要拆除大部分道路两侧的建筑才能实现的。所以，在具体选择的时候，要仔细与开发商确认且要建立合理的预期。

■与界外建筑的间距⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

项目外建筑多为低矮建筑，高层建筑主要集中在东北方向，对小区的影响其实不大。所以各个楼栋的楼层选择方式可能会有较大的区别。（上面的模型区域外其实还有一些高层建筑，到时候阿橙会整体复原）⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

结合距离的间距数值来看的话，其实不同的楼位标准确实应该不一样。

举个例子，如果选择3#的西边单元，只需要关注到旁边的2栋多层建筑就行了，间距少点都无所谓。但是如果选择到1#的东边单元，你获得了很可观的垂直间距和核心园林，但是其实你的东南向与西南向均有高层建筑遮挡，可能会让你感受到一些压抑（具体看个人感受）⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

■日照倒是比想象中要好⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

我们对项目外部周边零零散散几十栋楼全部进行了建模还原（这种区域的建筑建模范围要略大才能反映真实结果）。日照计算模型反映的结果却是还不错。

综合原因是来自于日照的主方向（东南→西南）方向高层遮挡物较少。对于一个3.0容积率还位于老城区的项目来说，日照结果确实有点出乎意料。

美中不足的是由于项目内部分楼栋仍然存在一定程度的互相干扰，导致了极少数楼位日照不佳，无妨。

4户型

ARCH acheng

户型配比简单得令人发指，就118和143两种。

118（四房两卫）占30%，143（四房三卫全明）占70%。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

■143户型

总体来说没啥问题，面积分配合理、可变性足够、储物空间充足。这些都是老生常谈的优点。生活阳台也随着新规的逐渐迭代，和保利一样都选择把生活阳台放到南边来了。

比较明面上的缺点就是公卫的尺寸问题，属实有点不够用，搞得我都不知道咋布置了。

得房率108.4%，看样子得房率回调是真的了。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

■118户型

可变性不错、面积分配合理这些优点也继承了143㎡的户型，但是由于得房率回调，这个面积段做4房显得略微有点局促了。

就比如说客餐厅的开间（3.9米，导致了整个公区的形状很奇怪）、公卫的尺寸，不谈空间从容，这些并不是一个舒适的水平。

也不是没有解决办法，把这个户型当一个三房去看待的话，似乎会舒适很多。

5中海到底想干嘛？

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■外立面

这个外立面一放出来，肯定会有很多吐槽的声音，其实阿橙跟你们一样。至于中海为什么要这么做，肯定不是主动的。

回到材料本身，阿橙从自己的体感来解读一下。⭐中海瑞文熙和营销中心电话:400-6788669接通后输入9999（营销中心官方认证）⭐中海瑞文熙和售楼中心电话:400-6788669接通后输入9999（售楼中心官方认证）⭐中海瑞文熙和展示中心电话:400-6788669接通后输入9999（展示中心官方认证）

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