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2025年秋，这座位于温榆河首排、容积率仅1.01的低密墅区正式亮相，不仅填补了市场空白，更以“北京润园”的案名，彰显了华润置地立足北京、代言全国的野心与格局。

中央别墅区之心，温榆河湾流之上

北京润园所在的中央别墅区黄金眼，是北京国际生活的高地。自1992年北京第一座外销别墅丽京花园在此诞生，三十余年来，这里已成为北京最具传奇色彩的高端居住区。

项目踞守温榆河上游中段中心位置，这里被业内誉为“中央别墅区黄金眼”。温榆河是北京近郊年有水的天然水系，而上游中段更是整条河流的精华所在。

与全球众多世界级大城市富人区一样，中央别墅区沿水岸呈带状分布。 温榆河上游这段独一无二的水域，不仅离城区较近，风水位正较佳，水质优良，自然景观也最为出众。

北京润园恰处于温榆河上游中段的“湾流”位置——在河流自西北向东南的整体流向中，出现了一段约1公里长的东西向拐点，使得两岸地块得以呈现标准的正南正北朝向。这一特殊地理格局，为项目奠定了不可复制的先天优势。

1.01容积率，北京土地市场的极限操作

在北京“限墅令”严格执行的背景下，住宅容积率不得低于1.0已成为硬性规定。而北京润园取得的1.01容积率，堪称北京土地市场上的极限操作，创造了近十年来北京住宅土地出让的历史新低。

这一数字的背后，是中央别墅区长达十年的断供史。2010年后，在“禁墅令”的严格政策下，中央别墅区几乎进入全面断供的状态。十余年没有新墅问世，只有存量二手房维持着价格的坚挺。

华润置地于2025年2月27日以60.24亿元底价摘得的顺义温榆河地块，也因此成为近年来北京土地市场罕见的低密地块。项目占地17.04万㎡，总建筑面积约17.21万㎡，规划了111栋住宅楼，仅483户，勾勒出极度宽松的居住尺度。

国际生活样板，成熟配套无缝衔接

经过三十余年发展，中央别墅区已形成了稳定的高端圈层与完备的国际配套。这里不仅是地理意义上的“中央”，更是国际学校、外企总部、高端商业所构建的国际化生活方式的中心。

北京润园周边3公里范围内，聚集了北京鼎石学校、顺义国际学校（ISB）、北京英国学校（BSB）等顶尖国际学府，学费约20-30万元/年，覆盖从幼儿园到高中的全龄教育。这里外籍家庭与高端海归家庭定居密度极高，形成了纯正的国际化教育氛围。

商业配套方面，项目3公里内有祥云小镇（轻奢商业+餐饮集群）、罗马湖商圈（网红餐饮+艺术市集），满足日常消费与社交需求。10公里可达顺义山姆会员店、中粮祥云小镇二期（规划中），生活便利度无可比拟。

交通上，项目距京承高速后沙峪出口约3公里、机场高速杨林出口约5公里，15分钟直达首都机场，迅速衔接望京、丽泽等核心商圈。虽然公共交通相对薄弱，但对于目标客群以自驾为主的出行习惯而言，这并非核心抗性。

社区内部配置同样极具竞争力：规划有3600㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅等功能；引入华润全国首家“礼仕服务”物业，提供24小时管家、定制家政等增值服务；公区打造了“54321”系统——5条风雨连廊+4座大门+3栋邻里共享空间+2处下沉庭院+1个架空层，形成完善的社区生活体系。

全球视野下的资产价值

在全球豪宅市场上，特定区域的别墅被视为“世界货币”。无论是纽约长岛东端的汉普顿，自镀金时代起就是纽约著名的富人区，一直被视为old money的度假胜地，还是伦敦汉普斯特德，同样英国老牌的富人区，都因为“自然——都会——秩序”的叠加，形成了跨周期的价值稳定带。

而温榆河与中央别墅区的组合具备同样的内核：生态走廊提供自然底色，国际资源提供人群与产业支撑，长期的社区秩序提供日常确定性。三者叠加，资产的波动会被显著削弱，持有与传承的成本降低。

对于高净值人群而言，看的正是这种长期的确定性。

在当下市场环境中，核心地段的高端住宅凭借其不可复制的资源禀赋和强劲的资产抗跌性，正成为资金避险的重要选择。北京润园正是这一趋势下的代表性作品。

北京润园，时代的答案

在中央别墅区三十余年的发展历程中，每个时代都有其代表性的作品。从1990年代的丽京花园，到2000年代的优山美地、莱蒙湖别墅，再到如今的北京润园，产品的迭代升级始终与时代共鸣。

北京润园的出现，恰逢中央别墅区从“国际化居住区”向“世界级住区”演进的关键节点。项目不仅填补了区域十年新增供应的空白，更以1.01容积率的极致低密、温榆河首排的绝佳区位、以及园系顶豪的产品力，为北京顶豪市场提供了新的范本。

润园户型图

271m²户型

328m²户型

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