4天铺好幸福路，青岛市市北区洛阳路街道聚馨苑走出老旧小区良性治理路

鲁网10月2日讯国庆期间，走进青岛市市北区洛阳路街道聚馨苑小区，崭新平整的沥青路面铺展在楼院之间，规范的车位整齐排布，居民穿行其间，脸上满是舒心笑意。“以前走路总要小心翼翼，现在路面平整敞亮，老人孩子出门都踏实多了。自从有了业委会，小区环境越来越好，邻里相处也更加和睦了。”居民刘月琴的感受，道出了大家最真切的变化。这条4天铺就的“幸福路”，是这个老楼院送给648户居民最实在的国庆礼物。这座20世纪90年代建成的开放式老旧小区，靠着党建引领居民自治，破解多年治理顽疾，走出一条 “自我增收、自我管理、自我服务、自我更新”的老旧楼院治理路径。

破局：党建引领，从“无人管”到“众人议”

聚馨苑共有10栋居民楼，住户多为老厂搬迁职工。作为开放式老旧小区，过去长期面临管理松散、外来人员流动大的困境。车辆乱停乱放、楼道杂物堆积、公共空间被私自占用等问题屡见不鲜。此前小区自聘物业，存在管理标准不一、收支不透明、公共收益管理混乱等痛点，各类邻里纠纷、环境投诉时有发生。

改变始于党建引领下居民自治机制的落地。2025年5月，商城路社区党组织牵头启动小区规范化自治提升，党员骨干带头入户走访，摸排住户诉求，梳理停车、公共区域治理等现实难题，推动小区大小事务不再由社区单方面推进，而是交由居民议事会集体商议、共同决策，把治理的主动权交到居民手中。

2025年9月，小区自管会成立，党员带头啃下“停车难”这块硬骨头。业委会筹备阶段，工作人员全面梳理小区停车资源，升级道闸安防系统，科学划定206个规范车位，落实业主优先停放。结合居民需求，专门设置“孝亲车位”，子女回院探望老人可免费录入车牌驶入。商城路社区党委书记刁尤佼介绍，今年7月，自管会依照法定程序正式转为业委会，7名成员全部零报酬履职，8月底，小区顺利完成业主委员会组建，原自管会全体成员全部当选业委会成员，小区自治拥有了稳定规范的运行平台。

造血：公共收益闭环，不掏居民一分钱办大事

自治要长久，关键要有可持续的“蓄水池”。聚馨苑业委会立足小区实际，制定差异化停车收费标准，业主每月100元，租住人员每月120元。今年以来，小区停车公共收益累计达25万元。在支付保洁、秩序维护等物业服务开支后，结余8万余元全部存入公共收益专用账户，实行专款专用、定期公示，全程接受全体业主监督。

“小区公共收益是全体业主的共同资产，一分一厘都要用在小区、惠及居民。”小区党支部书记、新任业委会主任潘志敏说，资金定向用于楼道灯具更新、绿化养护、路面修补、管网维修、停车设备维保等民生事项。今年业委会把道路整修作为履职第一件实事。小区4个楼院2300余平方米车行道地砖老化破损，雨天积水打滑，极易绊倒老人，也常常引发邻里矛盾。社区、业委会通过业主代表会、入户征询、公告公示多渠道征集民意，确定拆除旧砖、铺设沥青的改造方案。

“这次创新采用第三方企业先行垫资的方式，公共收益分4年分期列支工程款模式，总费用近24.85万元，不向居民收取一分钱。”潘志敏说。

新景：老小区处处美，居民充满新期待

为了让小区居民欢欢喜喜迎国庆，中秋过后施工迅速启动，拆除旧地砖、平整垫层、铺设沥青、更换雨污管道、翻新大门同步推进。施工期间业委会细心为居民车辆套上防尘防护衣，减少施工带来的不便。短短数天工程全部完工，老旧坑洼的楼院道路焕然一新。

不止修路，小区自治的民生清单持续拉长：完成全部楼道感应灯检修更换；发动党员志愿者打造“春风亭”“秋月亭”两座凉亭；维修地下污水管道，修缮楼梯加装防护栏杆。

看得见的变化，带来摸得着的幸福感。规范化自治运行以来，小区治理成效直观可见：环境卫生、设施维护类居民诉求同比下降36%，停车纠纷、公共区域占用引发的邻里矛盾下降 41%，小区整体秩序、居住面貌实现稳步向好。

72岁的居民周鹏文在这个院住了30多年，自从整治开工，他就经常下来看修路进展。看着乌黑平整的路面一寸寸铺开，周鹏文脸上的笑意漫开：“大家都很期待新进展。现在铺了路，走路安全、美观，一进门光光滑滑的，多板正！”

延伸：复制自治经验，激活基层治理内生力

“业委会不是简单的‘传声筒’，而是要实实在在解决居民揪心事、烦心事。”小区党支部书记、业委会主任潘志敏说。下一步，小区还将继续盘活闲置公共资源，拓展合规便民点位，拓宽公共收益来源。结余资金将持续投向楼顶修缮、管网疏通等群众急难愁盼，把每一分公共资金都落到民生实处。

洛阳路街道党工委书记孙兴铭表示，聚馨苑的实践，探索出开放式老旧楼院良性循环治理样本：盘活车位资源做实增收，专户透明管理管好资金，反哺楼院办好民生实事，实现公共收益良性循环。

据了解，洛阳路街道将系统梳理总结聚馨苑的自治实践经验，向辖区更多老旧开放楼院推广复制。以党建为引领，激活居民自治内生动力，让更多老旧小区依靠群众力量持续焕新，打造群众安心、舒心、暖心的幸福家园。