大家提前做好准备，不出意外，国庆后，中国房价将出现四大转变

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这个国庆，朋友圈一半在晒景区人山人海，一半在晒售楼处排队看房。

深圳首日一手住宅看房量环比涨 169%，北京多个项目首开售罄，上海有楼盘认购率冲到 485%。这个假期的楼市温度，跟过去三年完全不是一回事。

这篇文章，写给准备在今年四季度到明年出手的买房人，也写给手里有房、纠结要不要卖的业主。很多人忙着出游没顾上看房，恰恰这几天，开发商定价、买卖博弈、政策传导都在悄悄切换。

不出意外，国庆之后，中国房价将出现四大转变。

头一个变化，出在开发商的定价策略上。

深圳南山有个项目，4 月首推折后约 13.5 万每平方米，9 月加推已调到 15 万以上，半年每平米涨了近 2 万。龙华另一个项目，6 月开盘折后 7.2 万，9 月折扣收紧后实际售价涨到 7.7 万。北京热销楼盘的 "国庆专属 98 折"" 限时一口价 "，假期还没结束就陆续收回了。

开发商学聪明了，不再一次性推盘、降价走量，改成每次推一点、每次调一点，既不引发市场反感，又能慢慢试探买家的价格承受上限。

底气来自两个变化：核心区可售房源不多了，到访客户质量提升。北京朝青有项目反馈，金九带看量环比升 15%，高预算改善客户决策周期从 3 到 6 个月缩到 1 个月。

给刚需朋友提个醒：国庆后折扣回收是大概率事件，看中的房子别再死等 "更大优惠"，议价窗口正在收窄。

再看供给端，现房销售正在倒逼新房供应收缩。

8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，新出让土地项目优先现房销售，保留预售的也必须主体结构封顶才能领证，个人按揭贷款待竣工备案后才发放。9 月底，北京、上海、广州、武汉相继落地细则。

花旗测算，现房模式下资金回笼周期从 6 到 10 个月拉长到 1.5 到 2.5 年，自有资金投入需多增 70% 到 120%。中小开发商根本不敢像过去那样快推快销。

国家统计局数据显示，2026 年 1 到 8 月住宅新开工面积同比下降 25.4%，已连续 4 年低于销售面积。克而瑞预判，2027 年新房可售面积较 2024 年供应峰值将下降 32%；易居判断，2027 年 3 月起国内新房将出现 12 到 18 个月的持续供应缺口。

未来两年新房越来越少是明牌，手里有现房、有土储的开发商，根本不需要急着卖。

需求端的变化更直接，三四线城市被贴息政策激活了。

10 月 1 日起，中央财政首次对商业房贷贴息。首套、120 平方米以下、总价 150 万元以下的家庭，年化贴息 1 个百分点、为期 5 年、上限 100 万元。按 100 万贷款算，5 年累计省息近 5 万元，等于利率让利三分之一。

三道门槛把一线大户型排除在外，利好几乎全部给到三四线和县域刚需。中金估算，中低能级城市符合贴息条件的二手房占比约 70%。

效果在国庆已经显现。江门蓬江区 10 月 1 日单日成交 38 套、同比涨 52%，开平两天成交 46 套，珠海金湾多家楼盘来访量提升超 30%。

配合 "去化超 18 个月暂停供地" 的红线（河南等省已执行），以及多省累计发行 168.5 亿元专项债收储存量房，三四线去库存首次形成完整链条。

低能级城市成交量回升、库存持续下降是大概率方向，价格止跌的基础正在筑牢。

核心城市的变化同样关键，量价齐升的态势已经形成。

上海 9 月二手房网签 23581 套，同比涨超 15%，创近 6 年同期新高。北京 9 月新房同比涨 44.6%，二手房创 2021 年以来同期新高。深圳二手均价 9 月环比涨 1%，议价率收窄到 9.3%。

土拍端更直接。深圳南山地块 291 轮竞价、溢价 150.74%、楼面价 10.87 万刷新深圳纪录；上海徐汇地块以 20 万每平方米楼面价刷新全国纪录。地价是房价之母，当核心地块楼面价已经逼近甚至超过周边在售新房价，未来新房定价的锚点必然上移。

京沪深还有进一步松绑限购的政策空间。北京非京籍购房社保已从 5 年降到 1 年，上海、广州的限购范围也已大幅压缩。一旦风向标城市再落一子，核心板块业主提价、开发商调价会成为常见现象，不排除个别优质小区出现跳涨。

改善置换家庭注意了，核心城市核心板块的好房子，国庆后议价空间会进一步收窄，"先卖后买" 的节奏要加快。

可能有人会问，过去几年也出过不少政策，每次都是昙花一现，这次凭什么不一样？

因为这一次动的是根子。

过去的刺激多是降首付、降利率、取消限购，只动需求端。这次中央财政直接贴息加现房销售落地，一个动钱袋子，一个动销售模式，都是 30 年未有的制度级变革。

供给端的收缩也是历史级的。新开工连续 4 年低于销售，未来两三年新房供应大幅减少是确定性事件，这是所有资产价格企稳的先决条件。

信心底也过去了。国庆售楼处里三代同堂决策、改善客户敢 "先买后卖"、刚需能拿贴息加补贴双重红包 —— 当购房者不再担心交付风险、不再觉得 "房价会永远跌"，压抑三四年的需求就敢进场了。

还有个标志性变化：1 到 8 月二手房网签面积同比增 10.6%，占比 52%，首次超过新房。中国楼市进入存量时代，定价权从售楼处转向真实存量交易。

那普通人该做什么准备？

刚需族，抓紧贴息窗口，政策实施期暂定 1 年，符合条件就别拖。优先选现房或封顶准现房，别硬凑核心区低总价老破小，宁可退到近郊地铁次新房。

改善族，先卖后买更稳。当前重点城市二手房挂牌量持续下滑，核心区议价空间已收窄到 2% 到 3%，正是卖旧房的相对好时点。带押过户、卖一买一个税退税政策要用足。

多套房持有者，趁分化做换仓。把远郊、房龄老、无产业支撑的弱势资产，逐步换到核心城市、地铁教育配套齐全、品质在线的次新房上。未来能穿越周期的，只有核心城市核心地段的好房子。

选筹记住四条：人口产业流入的城市、地铁教育配套产业至少占两项的地段、层高 3.15 米以上的品质房、现房或封顶准现房。

楼市的回暖从来不是在所有人都看好的时候发生，而是在一半人警醒、一半人还在犹豫的时候悄悄启动。

国庆售楼处的人气、开发商收折扣的动作、央国企百亿抢地的决绝、中央财政首次贴息的真金白银，拼在一起就是旧规则退场、新秩序建立的转折点。

不用赌大幅上行，但也别再抱着 "房价会永远跌" 的老观念等下去。当所有人都意识到风向变了的时候，好的价格和好的房源，可能已经不在了。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。