二手房千万别着急下手！照这套流程检查，90%普通人都会遇上的坑

二手房千万别着急下手！照着这套流程检查，少踩90%普通人都会遇上的坑

不少准备购置二手房的朋友，看房全程都跟着中介的节奏走。进门先看装修干不干净，屋内摆设好不好看，采光照进来舒不舒服。感觉整体看着顺眼，心里马上就动了交钱定房的念头。

等真正搬进房子里面长期居住，各种之前没有发现的麻烦事一桩接着一桩冒出来。一到夜里周边噪音不断，家里供水出水断断续续，墙体慢慢渗水长出霉斑，楼上住户日常动静很大，小区日常管理根本跟不上。辛苦攒了多年积蓄入手的房子，住得浑身别扭，想要反悔已经来不及。

绝大多数购房者，从看房的思路上面就出了问题。大家习惯把注意力放在可以后期改动的装修、家具上面，忽略了很多没办法后期改造的居住硬条件。装修花点钱就能重新翻新，可房屋本身存在的噪音隐患、供水缺陷、漏水隐患、物业水平、邻居情况，一旦交易完成，很难再做出改变。

下面完整给大家讲清楚看房整套实操流程，从出门前准备，实地看房查验，一直到看完房之后的收尾工作，每一项都是实打实的实操经验。

出门去看房之前，不要急着直接动身出发，两件事先在线上落实好。

第一件事，调取这套房源线上后台的数据。

首先看这套房子挂牌挂了多久，如果挂牌搁置的时间超过半年，说明一直没有买家敲定交易，房东内心出售的意愿很强，谈价的时候可以留出比较大的议价区间。

再看一看房源的价格改动记录，多次主动下调挂牌价，代表房东已经降低心理预期，议价更好沟通。

最重要的一步，搜集这个小区近期真实成交的数据。中介给你的报价只是房东单方面开出的价格，只能当作一个参考标准，往期业主实际成交的价钱，才是这片小区真实的市场行情，掌握行情再去沟通价格，不会高价入手。

第二件事，规划好看房的具体时间，分开多时段上门查看。

白天光线充足，可以观察楼栋采光，楼和楼之间的间距，小区公共区域的环境绿化。但是白天看不出居住的真实状态。

尽量挑晚上八点前后再过来一趟。这个时间段住户大多下班在家，可以观察小区入住率，夜间的治安状况，道路、商铺、休闲人群产生的噪音大小。很多白天安安静静的小区，一到夜间嘈杂程度完全超出预期。

遇到下雨天气，一定要抽空再来实地走访。雨水冲刷过后，外墙缝隙、窗框周边、窗台位置渗水返潮的问题，会直接暴露出来，晴天看房完全看不出这类隐患。

抵达房屋现场，实地检查一共七个需要重点留意的地方。

第一，在小区楼下停留几分钟，感受整体噪音环境。

光进到屋子里面关上门，很难判断外部噪音到底会不会日常干扰生活。站在楼下主干道、商铺周边简单停留，顺便问问长期在这里生活的居民、保安、小卖部店主，日常噪音情况。本地人日常的体验，远比中介口头介绍更加实在。

第二，实地测试家里供水系统。

尽量挑选晚间用水高峰阶段，打开各个房间水龙头，观察出水流量。高层楼栋、老旧小区水压不足非常普遍，水流过小，日常洗澡体验很差，热水器还容易无法正常启动。反复按压冲水按钮测试马桶，凑近闻地漏位置有没有异味，下水管道本身遗留的臭味，后期改造很难根除。

第三，全方位检查墙体和顶面。

沿着窗户四周、卫生间墙体、房间四角、天花板一点点查看。墙面存在水渍印记，代表曾经发生过渗水。局部墙面漆面崭新，有明显后期补刷的痕迹，大概率用来掩盖墙体缺陷。柜子、装饰画遮挡住的墙面，尽量要求挪开物品查验，刻意遮挡往往暗藏问题。墙根持续潮湿发黑发霉，代表屋内整体通风防潮能力差。

第四，选购顶楼，防水情况必须重点核查。

顶楼漏水是二手房非常高频的通病，晴天看房看不出任何痕迹。大雨过后上门，仔细检查屋顶、窗框、飘窗顶面潮湿痕迹。条件有限没法雨天看房，可以晚上观察楼下对应楼上卫生间的天花板，楼上用水，渗漏痕迹很快就能够显现。

第五，通过楼道、电梯，判断物业日常管理水平。

不需要听工作人员口头介绍物业服务水平。楼道垃圾堆积、广告贴纸随处可见，照明设施损坏长期无人维修，电梯脏乱，缺少年检公示标识，这些细节直接说明物业疏于管理。物业不作为，小区环境只会越来越差，房屋后续保值能力也会持续走弱。

第六，随机和小区住户简单沟通。

平时物业费收取之后能给到什么样的服务，停水停电是否频繁，小区自住业主占比高还是租房人群更多。租房住户占比过高，人员流动性大，居住环境更加嘈杂，未来打算转手卖房，市场竞争房源多，出手难度会上升。

第七，测试室内手机通讯信号，勘察周边配套设施。

逐个房间测试手机上网通话信号，很多户型墙体遮挡严重，室内信号微弱，日常使用十分不便。观察房屋朝向，留意西晒、楼间距遮挡采光等情况。还要查看窗外附近有没有主干道、垃圾转运点、变电站这类会长期影响居住体验的配套建筑。

看房沟通的时候，中介不少话术都是标准化的销售套路，提前心里有数，不要被动被带着节奏。

一直催促你抓紧下定，声称看房的人很多，房源很快就要被订走。不用紧张，可以慢慢对比其他房源，真正抢手的房源根本不需要反复催促客户。

开口就说房东诚心出售，价格空间很大。不要立刻抛出自己的心理价位，让中介先和房东沟通，拿到最低报价之后再二次实地看房。

全程只罗列房子所有优点，主动回避房屋短板。一定要主动提问房屋存在哪些不足，邻居相处氛围怎么样，如果始终含糊回避，介绍内容就要多打个问号。

整套房屋看完，千万不要一时冲动当场支付定金，三个步骤全部做完，再确定要不要入手。

首先和房东一同前往不动产登记机构，打印产权档案资料。确认产权所有人，房产有没有抵押、司法查封，是否存在共有产权人，产权存在任何纠纷隐患，直接放弃这套房源。

其次整理同小区户型、楼层相近房源近期成交记录，评估合理的价格区间，避免出价高于市场正常水平。

最后给自己留出充足的冷静时间。当天再怎么满意，也不要直接敲定交易。隔一天重新梳理所有优缺点，依旧觉得合适，再启动议价、签订协议的流程。

买房属于普通家庭开销最大的一笔支出，多花时间实地摸排各项细节，前期辛苦一点，往后十几年居住生活才能够安心省心。