2030楼市分化：京沪二手房增6%和15%，你的房子会成负担吗？

距2030年只剩下不到四年，楼市已经明显分化了，今年前8个月京沪二手房成交量同比增长率分别是6%和15%，部分三四线城市库存去化时间超过30个月，普通家庭怎样才能判断手中房屋是资产还是负担？

如果有人问“房子能不能碰”，很多人并不会立刻回答是或者不是。市场曾经普遍乐观，但是现在已经把城市、地段、房屋品质以及家庭负担分开来衡量了。“是否还能买房”问题不再仅仅是买不买的问题，而变成了哪类房子还值得认真地去评估。

2015年以前，买房常常会被当作不需要多加考虑的选择；到了去年，谈及房屋的时候就会马上联想到降价。现在处于中间状态：还有的人还在看房、有的已经决定等待了、有的已经开始处理手里的多余的房产。

普通家庭真正需要考虑的是现有的住房属于资产还是负担，又是今后几年能不能继续满足居住的需求。市场分化已经体现在成交表现上。

北京海淀部分次新房的议价空间已经从去年的约10%缩小到2%到3%;上海静安、深圳南山的部分优质房源成交周期变短，价格表现也没有继续走弱。今年1月至8月，北京、上海二手房成交量同比分别增加6%和15%，达到近五年同期较高水平。

这里所体现的是核心区域优质房源的交易情况，并不是所有的房子都出现了相同的表现。另一边，人口不断外流的城市会受到不同的压力。三四线城市人口净流出量超过了300万人，广义库存去化周期普遍大于30个月，有的城市甚至超过36个月。

远郊板块房价同比跌幅大于15%，有价无市成为常态。对于此类城市，瑞银曾经做过2026年房价还会再降10%的预测，但是预测不是已经发生的结果，具体的城市仍然要根据人口、就业、库存和实际成交来决定。

房子之间的差距大，是因为住房供给、人口分布都发生了变化。1978年全国城镇住房有3100万套，到2025年城镇住房套数达到3.77亿套，“套户比”由原来的0.8升至现在的1.07。从全国层面来说，已经有许多的房屋可供人们居住了，但是这些房屋并不是每个家庭都能够拥有合适的房子。

北京、上海套户比例为1.05，核心地区仍偏紧；部分三四线城市超过1.1，东北一些地方更高，供给过剩压力更大。住房矛盾因此由是否有房变为房子好坏。

老旧小区存在户型落后、配套不足的情况，而交通、服务和居住品质更稳定的住宅也有实际需求。没有电梯和缺少更新计划的老房子，远郊并且长期无人居住的房产，人口持续减少的城市中多余的住房等面对的不一定是价格下跌了还会有成交周期拉长、买家减少等情况出现难以顺利卖出。

交易结构也发生了变化，二手房交易占总比例由2020年的27%上升到2025年46%，到 2019 年 8 月前已经超过了53%。15个典型城市前八个月二手住宅成交占比超过67%，上海从原来的73.89%增加到现在的81.43%。当存量房交易成为市场重要的部分，新房价格就不能只看开发商的报价，还要和周边二手房的挂牌、成交和居住条件比较。

由开发商主导定价的局面，正在转变为新房与二手房互相参照的状况。保障性住房增多也会影响到一些人的购房选择。国务院14号文明确规定，在城区常住人口超过30万人的城市中推进保障性住房建设，预计每年新增需求达到300万套左右。

“十四五”期间，全国已经筹集保障性住房1100多万套，为3000多万新市民和青年提供了城市居住选择。刚毕业的大学生、从事配送工作的人群、进城务工的家庭，不一定都通过购买商品房来解决居住问题。

租得起、住得稳的保障性住房增多以后，商品房的紧迫性和定价方式都会受到影响。日本的经历也常被用来观察这种区域分化。1990年房地产泡沫破裂后，东京等大城市房价在一段时间内出现下跌趋势，并且之后逐渐回升的趋势开始显现出来；

很多中小城市一直下行，即使低价也没有人接手的房屋。东京圈人口占有的比例由1990年的8.2%增加到2023年的11.3%，日本地方城市空置房在2023年达到约900万户，占总户数的比重约为13.8%。人口、就业向哪里集中，住房需求就会向那里集中起来，但是各个国家以及各个城市的政策和产业结构并不完全一样，只能作为观察角度不能当作中国城市确定的结果。

根据现有的判断，一线及强二线核心区域房价将会随着经济以及收入的变化而保持相对稳定，上涨幅度不会很明显；远郊、老化的并且没有更新条件的房屋、人口外流城市多余的住房等都会受到更大的压力。

有观点认为，市场会在2027-2028年间完成阶段性筑底，但是“筑底”并不意味着所有的房子同时稳定下来，“筑底”只是优质房源先稳定，弱需求区域继续调整。到 2030 年为止一线城市核心地段房价会上涨超过 15%，而核心二线城市核心区价格则接近此前的高点，三四线城市止跌后回到过去水平是没有依据的。

最大的变化就是房子越来越像耐用品，而不仅仅只是投资品。它需要居住、维护，也会折旧。银行和监管部门确实曾将月供收入比上限从55%调整到60%，住房贷款期限也从30年延长到40年，但是银行可以承受的贷款比例，并不等于家庭适合承担的生活压力。

将月供控制在家庭收入的三成以内，预留出至少可以支撑半年的应急资金，给失业、生病或者老人照护留有余地。六分之一收入用于还贷，在表面看来可以买到更贵的房子，但实际上也会压缩整个家庭的安全边界。

手中有远郊、老旧、长期空置的多余房产，不能仅仅等着价格回归到过去。物业费、取暖费以及维修基金都会不断地产生支出，但是房屋的价值或者流动性的状况又会不断变化。

出售与否应该根据实际成交情况、持有成本、家庭现金流以及未来使用的需要来判断，不能只看过去的买入价。“房子还能不能碰”不存在一个统一的答案适用于所有的城市和房屋。

核心区域的好房子还有居住价值，供需失衡的人口流入区应该优先考虑是否可以出租或者转手，以及是否需要长期持有。到2030年的时候，位置、品质和人口基础的地位还会被人们所看重。

买房先考虑家庭能不能承受，再考虑房子是否真的适合生活，也许比打听某一年的最高价要重要得多。