贴息新政落地不到48小时，有人连夜涨价有人降价卖，楼市一夜突变

你敢信吗？同样是楼市里的房东，同一个贴息新政出来，才不到两天，有人急着把一百六十万的房降到一百四十九万出货，有人本来谈好让两万，转头就翻脸不让价了。150万这条线，硬生生把当下的楼市劈成了完全不一样的两个世界，有人盘算着赶紧出货，有人捂着房等涨价，全都是冲着新政红利较劲。

这次的新政来头不小，是财政部、央行还有金融监管总局一起发的文，今年10月1号开始，新发放的首套商业房贷，直接贴息一个百分点。最长能贴五年，单户贷款上限最多一百万，要拿到这个补贴，还得过三道关，首套住房、面积不超120平方米、总价不超150万元，缺一个都不行。

补贴资金九成是中央财政出，地方只需要出一成，政策实施期先暂定一年，六大国有银行直接搞“免申即享”，每个月还款自动扣掉贴息的钱。按现在首套房贷加权平均利率3.1%算，一百万贷款贴息之后实际利率降到2.1%左右，比公积金的2.6%利率还低五十四个基点。

30年期的月供直接从四千二百七十元降到三千四百三十七元，五年下来累计能省差不多四万七千元，这笔钱说少不少，够普通家庭好几年的物业费加车位费了。杭州那边中介反馈，符合贴息条件的年轻客户里，差不多七成直接选了纯商贷，连公积金都不用蹭了。

中指研究院统计过，重点四十个城市成交的住房里，同时满足三个条件的新房占比33.1%，二手房占比能到55.2%。一线城市新房达标率才只有7.8%，三四线城市新房达标率44.3%，二手房达标率59.8%。很明显政策红利主要流向中低房价城市，尤其大多落到了二手房市场。

手里攥着远郊盘或者老破小的房东，现在算的都是流通性的账。房子挂牌一年半都卖不动，本来挂牌价卡在155万、160万，买家碰不上贴息门槛，根本没人愿意接盘。主动降价降到149万卡进门槛，买家月供直接省八百多，房子能快点出手，自己也能早点解脱。

核心地段的优质房源房东，想法完全是另一个路子。新政出来之后，带看量涨了，咨询量也涨了，买家月供轻了手里余钱变多，房东顺势就把本来谈好的议价空间收回去了。本来都谈到最后一步要给两万优惠，当场就能反悔收回来，就是吃准了现在有政策加持，不愁卖不出好价钱。

说白了，现在楼市的分界线就在房子本身的流动性上。不好卖的拼命降价卡进150万补贴线，好卖的捂着盘等更高出价，同一份政策，完全不同的操作。摩根士丹利之前给市场泼过冷水，说这次补贴总额最高也就占房产价值的3%到4%，低线城市房子卖不动，核心制约是需求疲软供过于求，不是单纯的购房负担问题，这点补贴解决不了根子问题。

广发证券的数据也很说明问题，现在一线城市库存去化周期平均10个月，二线样本城市23个月，三四线样本城市直接到39个月。换个角度看租售比，贴息后实际利率约2.06%，重点城市核心区老破小的租售比普遍突破2%，平均能到2.67%，成都、武汉、重庆这些城市甚至超过3%。现在租金第一次能稳定覆盖贷款利息，部分城市还能产生正向现金流，这放在之前是想都不敢想的事。

很多人都好奇，为啥财政只补新发放贷款，不动那36万亿的存量房贷。算一笔账就清楚了，如果存量房贷全部贴息一个百分点，一年就需要三千六百多亿，差不多是现在增量补贴的近二十倍，财政根本扛不住这个压力。五年以上LPR已经连续十六个月维持3.5%不变，现在商业银行的净息差才只有1.41%，真要全补银行也顶不住。

还有个容易被忽略的点，一百万的贴息本金上限，其实和低首付人群存在错配。同样是总价150万的房子，首付一成五的借款人，月供降幅只有15.3%，首付交到三分之一的时候，降幅才能到19.5%，低首付人群拿到的实际好处其实没大家想的那么多。

其实地方早就试点过一轮了，到现在全国超过二十个城市已经出台或者优化过住房贷款贴息政策。九月份百城二手住宅均价是一万二千四百五十二元一平方米，环比下跌0.60%，成交量同比在涨，价格没跟上来，量升价滞就是当前市场最真实的底色。

现在买家手里多了贴息这个筹码，谈价的时候腰板硬多了，尤其是总价在150万到170万区间的房子，买家议价能力比之前强了不少。挂牌一百六十五万的房子，买家直接就能要求降十五万进入补贴圈，不降直接走，选择权稳稳握在自己手里。

可只要过了150万这条线，贴息红利就直接消失了，一线城市和强二线核心区的买房人，大多只能看着热闹，根本轮不上自己。急着出货的房东降价卡线，有底气的房东等着更高出价，两边都不吃亏，各自算着自己的小算盘。

很多人一看到政策出来就喊房价要涨，真没必要这么兴奋。一个月多省八百块，改变不了人口流向，也拉不高收入预期，更解决不了就业的大问题。把这个贴息当成谈价桌上的筹码，比当成房价要涨的冲锋号实在多了。

真要买房的人，自己算清楚，五年省下四万多块，值不值得现在出手。不合适的房子，哪怕贴息再香，也填不平一套错配房子的坑。政策给了台阶，脚往哪儿迈，还是得自己看路。

参考资料：中国证券报 首套房贷贴息新政下的楼市分化观察