高盛再预测房价：之后两年，核心城市房价至少上涨15-20%

手里攥着房本的人，这段时间可以稍微把心放回肚子里。几年前把中国楼市唱得近乎一无是处的高盛，眼下换了副口气，开始认真测算核心城市的上涨空间。

它抛出的新判断相当直接——未来两年，一线核心城市房价至少要走高15%到20%。这跟它去年底那份建议客户＂能脱手就脱手＂、预判还要再跌一成半的研报，几乎是180度掉头。

今年夏天那份《抢在一线城市复苏之前布局》里，高盛把上海和深圳的触底时间点锁定在2025年底，之后进入回暖通道。

十年来头一回对中国核心城市公开说＂涨＂，节奏被拆成四档：沪深打头阵，北京大概在明年上半年企稳，广州和部分新一线再推半年到一年，普通二三线则可能要等到2028年之后。真正把它劝回头的，是政策的分量变了。

首套首付压到两成，房贷利率摁到近二十年最低，换房退税、购房补贴在多城同步铺开。房企端的输血也更稳：白名单融资持续到位，保障房专项再贷款拨付落地，地方城投批量收储中小户型做人才房和保障房。

截至目前，十九家房企的债务重组方案获批，累计减免债务超过一万两千亿，房企不再靠割肉回血，价格的锚也就稳住了。供给端在悄悄收紧，全国房地产开发企业数量比高峰少了三成多，头部央企国企主导核心城市新盘供应。

租售比这个硬指标在重点城市回到一比三百到一比四百，向东京、纽约这类成熟市场的水平靠拢。摩根大通、瑞银、汇丰、施罗德等机构的看法方向趋同，上海高端住宅境外买家比重从两成跳升到四成以上。

虞晓芬教授点评得干脆：现房销售新政会逼着行业告别粗放模式，回到拼品质的赛道。这轮行情是结构性的，不是普涨。

核心区、地铁沿线、好学区先走出来，人口外流、产业空心的三四线磨底期还得拉长。想换房的可以盯核心城市品质房源，纯粹想靠买房生钱的得掂量——流动性回不到从前，租金刚回到合理线，短期翻倍不现实。

国家统计局9月15日公布的8月70城数据显示，一线城市新房价格环比由平转涨0.1%，上海以环比0.4%领跑，深圳涨0.2%，广州涨0.1%，北京环比微降0.2%；一线城市二手房价已连续六个月环比走高，上海新房同比上涨3.0%，是唯一录得同比正增长的一线城市。

另一边，碧桂园境外约177亿美元债务重组方案已于2025年12月30日正式生效，公司向债权人支付约3.98亿美元现金对价，2026年2月16日香港高等法院驳回了Ever Credit提出的清盘呈请，清算风险暂时解除。

陷入困境的中国房地产开发商碧桂园本周避免了违约，在宽限期截止日期前几个小时支付了债券利息。此前一周，该公司公布了今年上半年近70亿美元的创纪录亏损。

碧桂园已成为中国房地产行业危机的象征。尽管中央政府出台了一系列措施来刺激市场，但许多消费者表示，在上海买房仍然太贵。

房屋空置、整栋楼未完工的现象存在，原因是许多房地产开发商资金短缺，但房地产价格依然居高不下。有购房者坦言，目前并不想买房，无论出台什么政策，房价都不会降到普通人愿意买房的地步。

周五，北京开始出台一些措施来鼓励人们购房，包括降低首次购房者的抵押贷款利率，但分析师不确定降息是否真的能让普通人买得起房。尽管销售对市场健康至关重要，但预计房地产销售将会趋于稳定，从而房价也会趋于稳定。

如果市场继续下滑，情况可能会更加糟糕；如果政策没有产生实质性影响，则可能继续看到房价下跌。自新冠疫情后经济重启以来，房地产行业经历了巨大的债务问题，并且自2021年以来一直处于下滑状态。

房地产对中国经济的贡献约占四分之一，但多年来一直是个令人头疼的问题。在碧桂园之前，开发商恒大也曾面临类似的违约担忧。

房价的下跌幅度并没有达到许多潜在购房者的预期，上海的房价至少比疫情爆发前高出50%。随着负债累累的开发商的利息支出持续飙升，房地产行业正处于岌岌可危的边缘。

在公司就眼前的危机发表声明后，投资者看法确有所改善，但大多数投资者仍然对前景持怀疑态度，认为碧桂园——中国最大的房地产开发商之一——距离重回正轨还很远。

一些中国媒体援引匿名消息人士的话报道称，碧桂园在几天前成功延期偿还一笔贷款后，目前正寻求延期偿还另外七笔贷款。碧桂园本周避免了两笔债务的违约，这无疑令一些投资者感到失望。

该公司能否摆脱危机仍是人们关注的焦点，目前尚无定论，对于碧桂园的态度并没有发生重大变化。据报道，碧桂园正在试图延期偿还更多债务，这表明该公司试图为自己争取更多时间。

但无论该提议是否成功，该公司显然还有更多工作要做才能满足接下来的几个截止日期，包括努力按时向购房者交付房屋，因为其相当大一部分债务来自购房者的预售定金。专家认为，一旦他们解决了预售问题，他们的债务规模就不会显得那么庞大。

所有这些工作都不会轻松，因为这家房地产巨头上周还公布了上半年创纪录的亏损。支付了一些关键款项并不意味着碧桂园就脱离了困境。

如果碧桂园违约，将是中国房地产市场潜在崩溃的巨大警示信号，因为碧桂园过去一直被视为行业的典范，拥有强劲的财务业绩记录。许多观察人士表示，如果碧桂园倒闭，可能预示着一场更大的金融风暴即将席卷中国房地产市场，并可能引发多米诺骨牌效应。

中国的住房拥有率是世界上最高的国家之一。如果房地产市场下跌，中国房主的财富将会缩水。

在这种情况下，消费率几乎不可能复苏，这很大程度上取决于中国消费者的消费方式，但他们目前的消费水平并不高。中国最大的几家银行一直在降低贷款利率，立法者也一直在放宽贷款限制。

从货币层面应对这场危机可能会取得成效。中国媒体援引当地经济体的说法，语气自信地表示这些政策将有效提振市场信心，刺激消费，防止严重的金融危机。

但到目前为止，这些政策对房地产公司并没有带来多少好处，而中国以外的经济体则持截然不同的看法。许多中国人仍然表示他们更倾向于储蓄而不是消费。

碧桂园的债务危机已经蔓延到马来西亚等海外国家，因为该公司在全球各地有许多未完工的项目，买家指责该公司未能完成交易。由此可见，这些政策目前自然没有产生显著效果。

与世界其他国家相比，中国的储蓄率相当高。目前，中国国内需求依然疲软，尤其是在中国的小城市，房价正在下滑。

中国政府已经采取的措施是允许更多购房者申请更低的首付和抵押贷款利率，但大多数中国以外的经济学家认为，如果政府想要扭转局面，恐怕难以奏效，更彻底、更全面的政策迫在眉睫。

有专家表示，中国迫切需要通过建立更完善的社会福利体系来增加国内消费，因为中国经济长期以来过度依赖出口和投资驱动增长。

一些经济体也认为，中国需要采取哪些措施来恢复市场信心并不难理解，但当政治利益被纳入考量时，中国在做出这些改变时可能会犹豫不决。