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普陀内环旁

「苏河晏」

126㎡样板间已开放

将推出建面约105-140㎡3-4房

小高层社区，无连廊，独立电梯前厅

多阳台+多飘窗+电梯厅+设备平台

自带会所+架空层

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01、

基本信息

项目位于普陀区光新板块，四至为：东至碌曲路、南至A17B-02地块（紧邻内环高架，中间隔一排老公房）、西至兰田路、北至堰门路。

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指标

数值

用地面积

约1.95万㎡

容积率

2.5

限高

80米

总建面

约8.54万㎡（地上约5.62万㎡/地下约2.92万㎡）

楼栋

6栋10–17层纯小高层住宅，南北两排错落布局

预计户数

约430套

主力户型

建面约105–139㎡ 三至四房

项目共规划6栋10-17层纯粹小高层，容积率约2.5，总户数约425户，全盘定位纯粹改善住区。全系T2梯户布局，无连廊设计，规避了中间户的采光通风与私密性问题，每一户都能做到南北通透。

建筑立面采用南北双公建化设计——香槟色铝板搭配高级蓝灰色玻璃幕墙及涂料，这种“南北无差别”的立面处理方式，还是很难得的。

南向还做了45-50米的退让，且南侧第一排南向玻璃配置四玻两腔，把噪音的影响降到最低。

景观层面，项目选择了“留白的艺术”——以莫奈印象主义为底色的园林，6重酒店式归家动线贯穿其中，让归家成为一段可停留、可漫步、可沉思的日常叙事。这种设计思路在普陀内环旁并不多见。

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约1000㎡会所+约1000㎡架空层，社区配置超出预期

约1000㎡地下会所与约1000㎡主题架空层互联，形成了完整的“垂直生活体系”。

地下会所对标星级酒店标准，配置恒温泳池、健身房、瑜伽室、舞蹈房、中8台球、自助网球学练室等功能空间。

架空层则分为两个主题板块，其中栖心社交场规划策展空间、日咖夜酒、成人烘焙、共享办公等多元场域；

深度陪伴场，首创分龄式儿童成长空间，涵盖体适能训练、魔方益智、自习教辅空间等多元需求。

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02、

推售信息

106㎡经典飞机户型，高实得率+越级配置

作为项目的起步面积段产品，106㎡的实得率做到了约95%，核心来自多重附加空间的有效释放。

这个户型做到了类一梯一户尊享电梯厅，在100多平的面积段中非常少见。进门之后是独立的玄关区，通高柜体收纳量充足。还配置了800库收纳空间。

户型南向面宽高达约10m，拓宽采光面和观景视野；LDKB一体化+南北通透，客餐厅开间约3.6m，进深约7.1m，空间方正规整。餐厅区可轻松摆放圆桌或4-6人长桌。

卧室打造依然延续“平权主义”，主卧开间约3.8m，进深约4.6m，270°转角飘窗让房间采光和视野都非常出色。主卫也将台盆与飘窗一体化打造，形成L型超大台面，空间利用率进一步提升。

北向房间约9㎡，配备180°转角飘窗，可作书房、茶室或卧室，没有局促感，非常舒适。

126㎡实得率超100%内环改善的新答案

苏河晏首次亮相的126㎡四房户型，把新规能做的空间全部做满了，实得率捅破100%，我们从四大亮点来逐一聊聊这个户型的优势：

亮点1-户型实得率超100%

尊享电梯厅、北向设备平台、全屋多飘窗（边套主卧270°转角飘窗、南向次卧飘窗、北向书房飘窗）、多阳台设计——这些空间在新规下被有效释放。加总下来，一套126㎡的房子实际可用空间约150㎡，比产证面积多出约30㎡，实得率直接拉到100%以上。（高实得：非得房率，最终房屋得房率以实测报告为准）

亮点2-约14.1米超级面宽

南向面宽约14.1米，四开间朝南。这个面宽数据以往通常出现在140㎡以上的产品中，126㎡的面积段实现如此尺度，在同面积段产品中极为少见。约7.1米巨幕横厅、LDKB一体化设计，餐厅、客厅、厨房、阳台连贯排布，整个公区的通透感很强。主卧套房开间约3.9米，空间感和舒适度都远超同级。

亮点3-极致化全屋收纳系统

电梯厅约7.5㎡，一侧预留完整墙面，可独立做收纳储藏空间；北向设备平台约11㎡，可作家政间或储物补充；800库玄关收纳、餐边柜、床尾柜等传统收纳空间同样完整预留。所有新规空间全部打到了实处，让每一个空间都有相应的生活场景和作用。

亮点4-四个房间全部可居住

在这个126㎡的四房里，最小的北房间约8.2㎡，做书房或卧室都绰绰有余。南向两个次卧均超11㎡，主卧套房约28㎡。四个房间全部可居住，不妥协尺度和功能，无“凑数空间”，让家里每个成员都能住得舒服。

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03

版块信息

内环上海永远的烫金名片！

上海的城市骨架在过去十年里被拉得很大——大虹桥、临港、五大新城，每一个板块都有自己的宏大叙事。

但无论城市如何外拓，内环始终是那个不可替代的价值锚点

但问题是，对于买房客户而言，如今的内环面临三个难点：

第一，整体新房供应稀缺。

近10年，内环的新房供应占全市供应的约6.5%，土地供应正在肉眼可见地枯竭。

近五年，内环及沿线纯住宅用地的出让一只手数得过来。

所以，对于想留在内环的改善客户来说，选项正在以肉眼可见的速度减少。不是价格问题，是根本没有房子给你选。

第二，内环低总价、约110㎡以内小户型越来越稀缺！

第三，方正、规整的改善型社区地块，越来越稀缺。

就像之前所说的，地块越切越小、越切越碎，像样的成片社区几乎绝版。

所以，当一个内环项目出现时，它的地段本身就自带光环。

如果它还能同时兼顾相对友好的面积段和成片开发的优质社区格局，那它几乎就是内环改善市场里的宝藏。

而招商光新项目，恰好就是这样的存在。

普陀光新内环被低估的价值高地

先看地段。

我们从五个维度来逐一拆解以下招商普陀光新项目的地段价值：

维度一：成片开发——高端住区的集群效应！

打开地图你会发现，近几年来，招商苏河玺、天汇玺、新湖明珠城三期四期、苏河望，再到刚刚公示的招商光新项目。

同一个板块内，已经有超过五个高端改善项目密集落地。

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这种开发密度，很容易让人联想到徐汇滨江的崛起路径：多个品牌房企、多个高端项目在同一窗口期内集中兑现，共同将板块基调锚定为改善型高端住区。

光新板块正在复刻这一逻辑。

当越来越多的改善社区相继交付，它们带来的不止是建筑本身的焕新，更是一整套居住氛围的升级。

维度二：交通霸权——内环统治级的交通便捷度

如果把上海内环所有在售、待售新房项目铺开来看，一个结论会很清晰：招商光新项目，是目前内环新盘里交通能级最强的。

先看轨道交通。

项目周边坐拥3、4、7、11、14号线五条地铁线路。

注意，不是周边有这些地铁，而是真正能步行直达这些地铁：

直线约550米，3号线、4号线、11号线、14号线交汇的曹杨路站。

直线约650米，3号线、4号线、7号线三线换乘的镇坪路站。

这意味着在步行半径之内，你能轻松接驳的地铁线路达到五条。上车之后，3站直达静安寺，7站直达陆家嘴！

更关键的是，五条线路组成的不是一个“点对点”的通勤方案，而是一张高弹性的换乘网络。

不管家庭成员现在在哪里上班、未来换去哪里工作。从招商光新项目出发，都有从容的线路选择，不需要把生活半径锁死在某一条地铁线上。

五轨交环绕，三大城市动脉交汇，放在整个上海内环，它都很有竞争优势。

维度三：苏河之冠——半马苏河的中心舞台

普陀拥有上海中心城区中苏州河岸线最长的21公里的璀璨岸线，得名半马苏河。

而项目所在的板块，正处于苏河之冠的核心区域。

为什么叫苏河之冠？

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因为它在苏州河普陀段中，属于生态资源最集中、滨水界面最完整、公园绿化最密集的区域

稍微展开一下：

第一，无法复制和更改的天然禀赋。

在普陀段苏州河岸线的18个河湾中，有10个汇聚于此。

河湾本身就是苏州河最具辨识度的自然形态，每一个弯道都意味着更开阔的水面视野、更丰富的滨水岸线。

这种地貌特征，是任何规划都画不出来的天然禀赋。

整个苏和之冠的滨河慢行网络长达9199米，占半马苏河半壁江山；

两岸沿线113855平方米绿化覆盖，6个苏河驿站串珠成链

这里是苏河步道景色最优美、文化最厚重、活力最迸发之处。

而招商光新项目距离苏州河畔最近的直线距离仅约600米，清晨的慢跑、傍晚的散步、周末的亲子时光，都可以在步行范围内，与这条百年母亲河朝夕相伴。

普陀区正以沿沪宁产业创新带建设引领“一带一心一城”发展。

而对于招商光新项目而言，牢牢占据了其中两大科创产业的发展红利：

首先是真如城市副中心，正积极推进区域科技、产业双向发力和海纳小镇数字化转型示范区建设。

其次是武宁路科创带，作为上海对接长三角的陆上交通要冲，这里在沿沪宁产业创新带上占据关键节点位置。

一条两公里多长的武宁路，周边集聚了16家部属、市属科研院所，44家国家级、市级科技研发平台以及近千家科技型企业。

维度五：成熟配套——内环生活的“满分配置”

项目周边商业配套的能级足以对标上海顶级商圈。

向南，项目可通过轨道交通快速抵达静安寺商圈：久光百货、静安嘉里中心、芮欧百货等顶级商业体汇聚于此，是上海最具国际时尚气息的商业地标之一。

向北，则是中海真如环宇城MAX+山姆会员店，光环宇城的商业体量就达32万平方米，开业两年多已强势跻身上海“顶流”商场之列。

向西还有上环球港、中山公园等商圈同样在便捷可达范围内。

以上这五大维度叠加，正在重新定义这个板块的价值天花板。而中建东孚与招商蛇口的联手落子，正是对这一趋势最有力的背书。

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