楼面价57061元/平，保利琶洲新盘会比天奕贵多少？

9月30日，广州现房销售新政落地的同一天上午10点，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块开拍，4家央国企41轮竞价，最后由保利发展旗下广州穗鸿置业以38.17亿元拿下，成交楼面价55385元/㎡，折合可售楼面地价57061元/㎡，溢价率26.5%。

广州公共资源交易中心公布地块竞价最终结果

这宗地的位置有点意思：容积率2.2，限高80米，比一路之隔的保利天奕（容积率2.5）还低。而保利天奕2026年8月的网签均价是79722元/㎡。

问题于是变成：保利在这块地上盖出来的房子，要比隔壁贵多少？

先算清硬账，保利自己的账面上没有第二条路

楼面价57061元/㎡，这是保利拿这块地的单位成本；保利天奕2024年11月拿地时，成交楼面价是42500元和43000元两档。两年不到，同一片区同一家企业的拿地成本抬升约三成。

但光有地价不够。这块地执行的是9月30日刚生效的新政：8月28日后出让的项目，预售门槛抬至单体建筑主体结构封顶，新取得预售证的项目竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，现房销售定金不得超过房屋总价5%且全额存入监管账户。

周期拉长、回款后置，保利自己在9月15日的业绩说明会上把账算清楚了：

结合当地政策细化投资测算，保持审慎的投资标准。

保利发展广东公司相关负责人在新政落地当天对南方+说得更直白：

未来投资立项测算会更加审慎，重点考量静态利润水平，对冲现房销售拉长开发周期带来的各类不确定性。

静态利润，意味着保利做这块地的立项时，先算的是"卖多少才能回本"，而不是"行情好能卖多少"。这是判断价格走向最硬的一条依据——它不是市场情绪，是保利自己公开说的算账方式。

三种走向，以及各自的触发条件

走向A，略高于天奕、接近越秀的清盘价

保利天奕三期小高层均价约8.2万元/㎡，越秀琶洲南TOD以196—279㎡大平层为主，主流价格约9万—11万元/㎡。保利天悦花园的二手房成交价在10万元/㎡左右。

地块条件上，401地块容积率2.2、限高80米、预留南北中轴绿廊，北侧邻近黄埔涌、南侧俯瞰大围公园，西侧南侧北侧三面被公园和河涌景观围绕，有媒体判断其产品定位对标甚至升级保利天奕。

海珠区琶洲南区地块区位及周边配套示意图

触发信号：看保利天奕三期后续网签是否继续稳定在8万出头，以及越秀琶洲南TOD清盘期的成交价格是否守住9万—11万这一档。

走向B，被板块去化拉回来

反方的依据很硬。据克而瑞好房点评网测评，琶洲板块新房去化周期约19.3个月，近三个月新房成交面积同比下滑超过五成；片区内部分定位高端的项目市场表现维度得分仅4分出头，销售额在全市的位次并不靠前。

更关键的是分化：片区内有项目首日认购额超百亿元、去化率逾九成，也有项目持续位居区域成交金额、面积、套数前列，而排名靠后的项目则去化承压。保利天奕本身是走量的那个——累计网签超700套、一期二期基本售罄。

如果401地块的产品没能进入这个头部序列，高价去化就没有支撑。

触发信号：琶洲去化周期进一步拉长至20个月以上，或保利天奕出现连续两个月网签均价环比下滑、实际成交折扣幅度超过5%。

走向C，现房销售倒逼出的溢价

这是最容易被误读的一条。新政要求现房项目完成竣工验收备案、水电气配套具备交付条件、居住用地内独立配套公建竣工验收后才能办理销售备案，确实给了现房产品一个"所见即所得"的说法。

但请注意：现房销售并未被列为这块地的出让条件，保利拿地后仍可按正常预售节奏走。也就是说，现房不是强制选项，而是保利自己的产品选择。这条走向成立的前提，是保利真的把现房当卖点打出来——目前没有任何公开信息支持这一点。

我的判断，以及你该盯的几个数字

三种走向里，我认为走向A的概率最高，判断依据有三条：

• 保利天奕8万出头的网签价，与新地价之间仍保留着相当的缓冲空间；
• 401地块的地价在今年琶洲出让的几块地中相对克制——6月越秀拿下的琶洲中二区地块实际地价接近6.8万/㎡，8月华润石榴岗地块剔除配建楼面价66035元/㎡；
• 保利在琶洲的存量项目并无去化压力，且两块地可连片开发，不存在用高价新项目逼空老盘的必要。

我的推断是，这个项目入市后售价大概率落在9万—10万/㎡区间，比保利天奕当前网签价高出约15%—25%。这是推断，不是预测——最终定价取决于保利尚未公布的产品规划（户型、楼栋排布、定位），也取决于华润石榴岗那块6.6万/㎡的地入市后的定价。

接下来半年，有三个数字值得你盯：

• 琶洲板块新房去化周期是否继续走高
• 保利天奕的网签均价和实际成交折扣
• 华润石榴岗地块入市后的开盘去化率

这三个信号一旦出现明确变化，上面的区间就得重新算一遍。