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露香园・天誉｜扎根老城厢文脉，黄浦核心的收藏级顶豪

上海的内环豪宅，从来不缺江景、不缺石材与精装，但能同时拥有700 年老城厢土地记忆、明代露香园原址文脉、豫园 + 外滩 + 陆家嘴三重景观的项目，屈指可数。露香园・天誉，备案名露璟庭，作为露香园二期核心组团，是上海城投、上海建工、招商蛇口三家国央企联合打造的城市更新作品，也是黄浦老城厢成片改造里，为数不多的纯 70 年产权大宅社区。今天以实地探访的视角，不堆砌营销话术，聊聊这个项目的底色、产品、配套，以及置业时需要理性看待的现实问题。

一、地段：上海城市原点，文脉与繁华共生

项目坐落于黄浦区老城厢核心，大境路、旧仓街一带，豫园地铁站步行可达，属于上海城市发展的原点区域。这片土地并非凭空造宅，是明代上海三大名园之一露香园原址，当年顾氏家族在此筑园，露香园顾绣就诞生于此。地块内保留十余处历史保护建筑，包含多栋民国老宅，整个片区不是简单拆旧建新，而是成片保护 + 有机更新的模式，把石库门肌理、老上海街巷院落保留下来，再植入现代高端住宅。

区位上，它处于一个很微妙的位置：向南几步就是豫园商圈，往北可抵达人民广场，向西衔接新天地，向东眺望外滩与黄浦江。城市资源的密集度，是上海任何新区豪宅都无法复制的。医疗资源集中，仁济西院、曙光医院西院都在数公里范围内；商业维度，除豫园、香港名都、大上海时代广场，项目自身还规划了约 2.7 万方的艺术主题商业 “艺荟”，不是传统大商场，偏向画廊、艺术展厅、精品家居、私宴、SPA 这类高定业态，服务社区业主为主。

交通层面，地铁 10 号线豫园站、8 号线大世界站距离不远，自驾上人民路隧道、延安高架都很便捷。但老城厢的城市界面，本身带有两面性。利好是市中心成熟配套，烟火气与历史氛围浓厚；短板同样客观存在：豫园属于上海核心旅游区，节假日周边人流、车流会明显增多。同时老城厢整体更新还在持续推进，周边部分地块仍处于建设周期，未来几年，部分楼栋会持续受到周边工程建设的影响，这是买入前需要提前接受的现实。

二、社区规划：低密纯粹大宅，总户数极少，圈层高度集中

露香园整体是 64 万方的大型城市更新片区，天誉作为二期组团，总户数仅 428 户，没有小户型、保障房混居，全盘都是大尺度改善产品，圈层纯粹度很高。业态分为两类：18-32 层精装高层大平层，以及少量风貌合院别墅。高层组团容积率约 1.8，在内环核心属于难得的低密指标，绿化率约 35%，园林设计借鉴古代露香园造园思路，打造多层次庭院景观，设置中央景观核，搭配太湖石、水景、乔木，把江南园林意境和现代社区景观融合在一起。

社区采用全人车分流设计，地面只保留人行步道，车辆全部进入地下车库。车位配比做到 1:3，每户可以拥有多个产权车位，车库预埋新能源超充管线，适配高端家庭多台车的需求。社区配套上，打造双层私属会所，配备恒温泳池、健身空间、私宴酒廊，还有 1500㎡屋顶花园，作为业主的私享社交空间。物业由招商积余提供基础服务，搭配第一太平戴维斯做顾问，提供双语管家、24 小时安保、家政代办等精细化服务，高层物业费约 15 元 /㎡每月，别墅产品物业费更高，对应顶豪社区的运维标准。

三、户型与精装：尺度为王，兼顾景观与家族居住需求

天誉的产品逻辑，核心是大面宽、全套房、动静分区，所有户型均为精装交付，层高优势突出，高层普遍达到 3.45 米，远高于普通住宅 2.9-3 米的常规层高，空间通透感很强。

主力高层户型从 262㎡起步，到 489㎡楼王天际大平层。262㎡为三套房格局，三开间朝南，双观景阳台，三间卧室全部独立套房，主卧配备双衣帽间，得房率约 81%，属于这个面积段里内环改善的入门户型。377-409㎡四房，南向面宽可达 16 米，7.2 米横厅，中西双厨设计，独立保姆套房，服务动线和主人动线完全分开，适合三代同堂的大家族居住，中高区可以同时看社区园林和豫园风貌。

楼王户型是 489-491㎡五房，五开间朝南，270° 弧形环幕落地窗，南向面宽约 26 米，南北双露台，双总统套房 + 独立影音室。高区东向视野是项目最大亮点，同时捕捉豫园古建筑群、黄浦江江景、陆家嘴三件套天际线三重景观，这也是这个户型最核心的收藏价值。

除高层之外，还有风貌别墅产品，407-425㎡联排，442㎡双拼以及更大面积独栋藏品墅。别墅自带南向私家庭院，地上三层 + 地下双层拓展，预留私家电梯井，一层可做长辈套房，顶层设置星空露台。这类风貌别墅依托老城厢石库门肌理打造，部分建筑保留历史建筑风貌，在上海内环内，这种带私院的别墅供应已经极少，属于稀缺藏品。

精装标准定位高，整体精装标准约 1 万元 /㎡，厨电选用嘉格纳全套设备，橱柜采用博洛尼 / 柏丽定制，卫浴选用劳芬等国际品牌，搭配怡口净水、霍尼韦尔全屋智能系统。室内石材采用玻利维亚蓝、静雅东大理石等进口奢石，墙面使用定制墙布，部分细节融入露香园顾绣、木雕等海派文化元素，不是简单堆砌大牌，试图把历史美学融入现代室内空间。

四、价值拆解：它买的是什么，又要接受什么

很多人看露香园天誉，很容易陷入一个误区：单纯拿江景、精装去和其他滨江大平层对比。但它的核心价值，不在单纯的江景，而在土地稀缺性。黄浦老城厢，70 年纯住宅、成片开发的新盘供应几乎断档。这是上海城市更新的标杆项目，土地承载的历史文脉，是普通滨江豪宅无法复制的。高区户型可以同时拥有古城、江景、陆家嘴天际线三重视野，这种多维度景观叠加，在内环十分少见。

产品层面，低密、大层高、高得房率、全套房设计，再加上国央企联合开发，资金稳定性更强，相比民营开发商，交付风险更低。总户数少，未来社区维护、圈层管理更容易保持纯粹。

但客观短板不能忽略。第一，总价门槛极高，起步户型总价数千万，楼王和别墅产品达到亿元级别，属于资产配置型物业，不是快周转投资标的，二手流转周期更长，流动性偏弱，适合长期持有自住的高净值家庭，不适合短期博取房价涨幅。

第二，老城厢的城市界面问题。除节假日人流，周边更新周期较长，未来数年周边工地会持续存在，低楼层视野会受一定影响，噪音、扬尘需要考量。地块属于老城厢，片区城市界面更新速度，远慢于滨江、前滩这类全新规划板块。

第三，教育资源不算顶尖。项目地段在黄浦，但老城厢片区教育资源并非黄浦第一梯队，对于把顶级学区作为首要需求的买家，这里并不是最优选择。它的核心卖点是地段、文脉、景观和居住圈层，而非学区。

第四，豪宅持有成本高。物业费、后期园林维护、会所运维、石材外立面保养，加上大面积房屋的房产税，长期持有成本要提前纳入预算。

五、适合什么样的买家

适合把自住舒适度、地段稀缺性、城市文化资源放在第一位的高净值家族。比如长期生活在上海内环，习惯市中心成熟配套，喜欢老城厢人文氛围，追求大尺度空间、多套房、独立保姆房，希望在家就能俯瞰上海城市地标景观的家庭；也适合看重资产长期保值，偏好核心地段稀缺不动产，能够接受长期持有、不追求短期变现的资产配置人群。

反过来，如果优先看重学区、追求高二手流动性、讨厌城市改造工地、希望社区外部界面一步到位，那露香园天誉未必是合适选择。

结语

露香园・天誉不是一个标准化的豪宅产品。它生长在老城厢的历史土壤之上，一边是豫园、石库门沉淀数百年的海派文脉，一边是现代大平层、风貌别墅的当代人居。它把历史保护和高端住宅结合，这既是它的独特魅力，也带来老城厢片区固有的限制。

上海内环豪宅的选择，本质是取舍。选择滨江，大概率是纯粹的现代城市界面与江景；选择新天地，是成熟的国际化商业氛围；而选择露香园天誉，是选择上海城市原点的土地记忆，同时拥有城市核心的繁华与多重景观。对于有能力入手的买家，它更像一件可以长期持有的城市藏品，而不是简单的一套大房子。