黑龙江
北海市中心一栋4层天地楼，评估价和起拍价都是97.9566万元，单价折下来4200元/平方米，第一次拍卖没人报名，直接流拍。
房子在贵州路西银苑小区18幢6号，合浦法院挂到淘宝司法拍卖，2026年9月29日10点到9月30日10点开拍。 不动产权证号桂(2018)北海市不动产权第0070134号，房屋建筑面积233.23平方米，独用土地使用权面积63平方米，4层自建房，联排边户，普通装修，外墙刷涂料，不贴砖，整体看着偏旧。
位置其实不冷。 银苑小区在北海大道南侧，北海市第三人民医院东侧，往宏天国际广场、贵州路市场都近。 日常买菜、看病、逛商场不用跑远。 适龄儿童按原文口径去海城区十五小，周边不算有强势学区。
一拍不降价，是它遇冷的直接原因。 97.9566万元总价听着不高，除以233.23平方米就是4200元/平方米，但这是整栋天地楼，不是一套平层。 同小区二手挂牌里，76.8平方米那套26.7万元，单价3477元；86.05平方米那套28.6万元，单价3324元。 平层有平层的算法，整栋要另算修缮、税费、清场、屋顶租约，不能只拿单价对比就下单。
楼顶是个绕不开的点。 2023年9月23日和广西北海市云瑞新能源有限公司签了户用光伏电站屋顶租赁合同，租赁期限25年。 拍卖公告没说租金是不是已经付清，也没细写每年付多少、收益怎么分、设备维护谁出钱。
光伏不是不能要。 有人图顶楼隔热，有人图一点屋顶租金。 但法拍房接手后，原合同通常继续绑着新房主。 25年租期里，屋顶拆改、做防水、换瓦、以后若想加建或整体翻新，都要先看合同。 租赁在前、产权过户在后，按屋顶租赁的一般风险，已备案或能证明签约早于查封的，新房主继续履约的概率更高；没备案、没公证、租金流水不清，后面扯皮空间就大。
还有一层法律账要单独看。 民间光伏常签20年租期再附5年续约，直接写25年固定租赁，超过20年的部分在民法典口径下会有争议。 民法典第七百零五条说租赁期限不得超过20年，超出部分无效。 云瑞这份合同具体怎么写、是20年加5年续约还是一次性25年，公告没附全文，竞买人只能向法院调原件，别听中介口头说“没事”。
一拍流拍后，二拍起拍价降到78.3653万元，单价3360元/平方米，比一拍少近20万元。 这个数字对照同小区平层挂牌会有吸引力：86.05平方米那套3324元，二拍整栋3360元，看起来只高一点点。 但整栋要承担的内容更多。 63平方米宗地做4层，内部空间有，外立面改动受规划限制；一楼不临主路、做不了铺面，商业回报基本没有；老涂料外墙若重做、楼顶若因光伏支架反复打孔需要修补，支出要单独列。
自住角度算另一笔账。 一家人多代同堂，4层233.23平方米，每层约58平方米，卧室、储物、老人房、孩子房都能摊开。 贵州路市场买菜近，三院看病近，北海大道出行近。 接受光伏继续发电，顶楼夏天会稍好；不接受长期租约，就要在拍前把合同解除条件、违约金、设备拆除费问死。
投资角度要保守。 整栋不临街，没铺面价值，租金回报主要靠分层自住或分租。 光伏25年若收益归企业、房东只拿少量固定租金，实际回报并不高。 二拍78.3653万元看似便宜，若再加上清场、翻新、屋顶防水、可能补历史欠费，实际持有成本会明显高于起拍单价。
看样别只看室内。 楼梯、卫生间排水、外墙渗水、楼顶支架穿孔位置、逆变器接线箱、并网柜，都要拍照片。 问法院要三样东西：光伏合同原件、租金支付凭证、并网备案材料。 租金已付到哪一年、以后每年付多少、设备坏了谁修、房子过户后企业是否配合新房东、拆迁时光伏设备补偿归谁，这五条不写清楚，二拍再便宜也别急着手。
78.3653万元起拍不是终点。 法拍一拍流拍走二拍，二拍再流拍还可能进入变卖或其他处置流程，具体看债权人意见和法院安排。 买家若只冲“市中心+整栋+降价近20万”去，容易忽略屋顶租约；若先把光伏合同、土地独用范围、4层实际损耗看明白，再去对比同小区3324至3477元平层挂牌，出价会更稳。
银苑这栋的价值不在“捡漏”，在能不能长期自住。 能接受25年光伏、不指望一楼商铺、不追求顶级学区，3360元单价的整栋有一定使用属性。 想短期转手、想改铺面、想自由处置屋顶，一拍97.9566万元不香，二拍78.3653万元也未必合适。
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