中信证券吹响楼市冲锋号，高调表示看好楼市发展

说实话，这两年看空楼市才是“政治正确”。

你随便打开一个房产群，十个人里有八个在告诉你“别买，还要跌”。专家们在镜头前皱眉，自媒体在标题里加感叹号，好像谁要是说一句“房价要涨”，谁就是开发商的托。

所以当我看到中信证券那份研报的时候，第一反应是：终于有券商敢说真话了。

不是小机构，不是野鸡分析师。中信证券，国内券商的头把交椅。陈聪、张全国、陈兆儒、刘东航，都是在地产研究领域摸爬滚打多年的名字。他们出了一份报告，核心观点就一句话：一线城市的房价，见底了。

这话放在半年前，可能没几个人信。但放在今天，数据摆在那里，你不服不行。

先看数据，再看结论

中信这份研报的核心逻辑，落在一个指标上：供平过租。

什么意思？简单说，就是你每个月还的月供，跟租同样一套房子要付的租金，差不多了。以前大家算账，买房月供一万五，租房才六千，傻子才买。现在账变了，月供九千，租金八千五，你买不买？

中信的数据显示，以总价150万的房子、100万商业贷款来测算，叠加9月29日出台的财政贴息政策，月供相当于租金的比例，从新政前的106%，直接降到了90%。

也就是说，月供比租金还便宜。

这不是个别现象。北上广深的租金收益率目前分别达到2.15%、2.11%、2.21%和1.97%，享受贴息的商贷月供租金比分别为114%、116%、111%和124%。看起来还没到100%，但你要知道，这个比例是在租金连续上涨的背景下算出来的，而且局部楼盘已经实现了“供平过租”。

中信的原话是：“十分类似于香港2024年底的情形，是房价见底的强烈信号”。

香港这个参照系，值得细说

2024年的香港楼市，经历了什么？

一句话概括：租金涨，楼价跌，跌到租金回报率撑住了房价。

根据香港差饷物业估价署的数据，2024年香港私人住宅售价指数从2021年9月的高点累计下跌了26.93%，到11月跌至接近2016年的水平。中原城市领先指数CCL在年底报137.15点，8年多新低。

但租金呢？逆势上涨超过5%。

结果是什么？香港楼市在2024年底实现了局部的“供平过租”。然后，2025年3月之后，房价进入了止跌回升的通道。2024年全年，香港整体楼宇买卖合约登记量达到67979宗，同比增长17.1%，创近三年新高。一手私人住宅成交宗数更是大幅上升57.8%。

那些在2024年底咬牙入场的人，后来都笑了。

现在的中信证券说，一线城市正在走香港走过的路。

成交量已经在说话了

判断一个人是不是真看好楼市，不要看他嘴上说什么，看他手里的钱往哪里走。

机构的数据不会撒谎。

2026年9月，72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，而6月、7月、8月的同比增速分别是11.7%、10.6%、14.1%。逐月加速。

更关键的是9月29日新政之后。9月30日和10月1日的单日成交量同比分别为31.7%和37.4%。政策落地的第一天和第二天，成交量直接跳涨。

北京、上海已经连续7个月二手房成交量同比增长。9月前20天，上海二手商品房成交1.6万套，同比增长24.3%。深圳二手房成交量环比8月增长16%，改善型及高端置业需求表现尤为活跃。

你可能会说，成交量涨不代表价格涨。没错，9月百城二手房价格环比还在跌，跌幅0.60%。

但有一个细节值得注意：上海二手房价格环比由跌转涨，上涨了0.11%。

这是信号。

政策在做什么

很多人没看懂929贴息政策的含义。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。注意关键词：中央财政。

过去几年的楼市政策，降首付、降利率、放松限购，基本都是地方或者金融监管层面的动作。中央财政直接掏钱补贴购房者，这是头一回。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的评价是：“这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息”，释放的信号意义“非同寻常”。

与此同时，8月28日按揭期限从30年拉长到40年。

40年房贷意味着什么？意味着月供进一步被摊薄。同样是100万贷款，30年和40年的月供差了一大截。配合贴息政策，买房的资金门槛被压到了近几年最低。

政策的意图很清楚：让“供平过租”从局部变成全局，把租客推进买房市场。

我的判断

说句得罪人的话。

过去两年那些天天喊“楼市永远涨不回来了”的人，不是坏就是蠢。任何一个市场，跌了五年，跌了百分之二三十，政策底、情绪底、资金底都到了的时候，你还在用过去的经验判断未来，这不是理性，是固执。

中信证券这份研报，是券商里第一个把“房价见底”说得这么直白的。他们的逻辑链条是完整的：租金在涨、月供在降、政策在贴息、成交量在放大、香港的剧本已经演过一遍。

你可以质疑券商的动机。但数据是公开的，逻辑是可以验证的。

我的判断很简单：一二线城市的房价，很快会迎来一波大幅上涨。

不是明年，是未来几个月。

那些还在等“再跌一点再买”的人，会跟2024年底没在香港出手的人一样，看着价格上去，然后安慰自己“还好没买，肯定是假涨”。

买房这件事，从来都是买在无人问津时。

现在，就是无人问津时。

风险提示：本文仅代表个人观点，不构成投资建议。楼市有风险，入市需谨慎。