咸阳9月楼市盘点：主城分化加剧，“金九”成色几何？

9月的咸阳楼市，没有等来“金九”的成色十足，却等来了一场更深层次的分化。秦都区二手房挂牌均价定格在7071元/平方米，渭城区滑落至5600元/平方米，而西咸新区依然坚挺在12464元/平方米。同一个城市，三个区域，三张完全不同的成绩单——咸阳楼市的区域裂变，正在9月这场秋雨中加速展开。

一、整体成交清淡，价格延续下行

先看大盘。9月咸阳二手房挂牌均价为7405元/平方米，环比下跌0.24%，同比下跌10.74%。这个跌幅看似温和，但拉长时间线来看，从年初12364元的高位一路回落至7400元附近，累计跌幅相当明显。

新房方面，房天下数据显示9月新房参考均价9630元/平方米，环比微跌0.05%。价格虽然表面上企稳，但成交端压力并未缓解。

据西咸房地产市场月报统计，9月区域内持续多雨，叠加市场低迷双重影响，各项目来访量与8月相比有所下降，购房者到访意愿明显走弱。

二、秦都区：成交最活跃，价格有支撑

秦都区依然是咸阳楼市的基本盘。9月二手房挂牌均价7071元/平方米，搜索占比高达44.86%，稳居各区县关注度榜首。

从楼盘关注度看，前五名全部被秦都区包揽——龙湖彩虹郦城、秦都花苑、融创御河宸院、外滩一号、咸阳中华世纪城。这种“全包揽”的格局，说明购房者的注意力高度集中在主城核心区。

值得注意的是，秦都区世纪大道板块9月二手房均价达到9138元/平方米，环比上涨1.66%。在整体下行的背景下，核心地段的抗跌能力依然突出。

三、渭城区：价格探底，短板待补

渭城区是9月咸阳楼市最让人揪心的板块。二手房均价仅5600元/平方米，在三大板块中垫底。

具体到小区层面，融创时光宸阅以9415元/平方米居首，阳光新都市花园9389元/平方米紧随其后，但前十名之后，价格迅速滑落至7000元以下。内部分化非常明显。

渭城区的困境有历史原因。秦都区房价从高点9300元降至7000元，降幅约25%；渭城区从7400元降至5300元，降幅约28%。两者降幅差距不大，但渭城区的绝对价格已经逼近刚需置业的心理底线。

文林路板块9月二手房均价5489元/平方米，同比下跌13.06%，跌幅在各子板块中处于较高水平。

四、西咸新区：价格高地，成交冷热不均

西咸新区（咸阳部分）9月二手房均价12464元/平方米，是三大板块中价格最高的区域。

热门小区中，中海昆明路九号价格高达18553元/平方米，万科理想城13661元/平方米，绿地新里城尔雅公馆13487元/平方米。高端改善盘集中扎堆，形成了与主城区截然不同的价格体系。

但从成交活跃度看，西咸新区搜索占比仅为7.53%，远低于秦都区的44.86%。价格高、关注度低，说明西咸新区的客群相对狭窄，主要依赖西安外溢需求和本地改善型购房者。

五、高新区：补贴政策落地，利好刚需入场

咸阳高新区在9月打出了一张政策牌。9月2日，高新区管委会发布购房财政补贴公告，凡2025年1月1日后在高新区购买首套新建商品住房或存量住房的，可申请房价0.5%的购房财政补贴。

这个补贴力度不算大——一套100万的房子，补贴5000元。但信号意义明确：高新区正在主动降低购房门槛，吸引刚需入场。

从成交数据看，高新区9月来访量在各板块中排名第二，仅次于城北。区域内在售楼盘价格从6100元到14000元不等，选择空间较大。高新锦业壹号9月二手房均价7408元/平方米，环比下跌2.56%。

六、土地市场：供应收缩，房企拿地谨慎

9月咸阳土地市场延续了今年以来的收缩态势。2025年1至9月，咸阳共推出各类用地规划建筑面积251.85万平方米，同比下降21.34%。但成交规划建筑面积395.64万平方米，同比增长22.62%。

供应减少、成交增长，说明市场正在消化存量土地。但楼面均价仅897元/平方米，同比下跌23.07%，土地出让金35.48亿元，同比下降5.84%。量在回升，价在走低。

9月单月，高新区高新平安里项目完成签约，成交金额3.315亿元，总面积5.34万平方米。咸阳博物院（新馆）项目也在9月初完成土地合同签订。文旅和城市更新类项目成为9月土地市场的亮点，纯住宅用地出让依然偏冷。

七、公积金新政蓄势，异地购房通道打开

虽然公积金新政在9月尚未正式发布，但政策信号已经非常清晰。咸阳市将取消公积金贷款地域限制，全国范围内缴存公积金的职工，只要在咸阳购房均可申请公积金贷款。

这一政策的意义在于，它打破了户籍和缴存地的壁垒。过去在外地工作、想在咸阳买房的群体，往往因为公积金无法使用而放弃。新政一旦落地，将直接激活这部分潜在需求。

与此同时，商转公新增“顺位抵押”模式，贷款资金可当日结清商业贷款，大幅提升办理效率。对于已经有商业贷款、想转为公积金贷款的购房者来说，这是一个实实在在的利好。

八、后市展望：以价换量仍是主旋律

展望后续走势，咸阳楼市短期内难以出现明显反弹。

从外部环境看，西安楼市9月新房价格环比下降0.6%，同比跌幅4.7%，创五年来最大跌幅。西安市场的下行压力必然会传导至咸阳。咸阳房价与西安的价差虽然在拉大，但西安降价本身就在压缩咸阳的价格空间。

从内部看，咸阳主城区商品住宅去化压力依然存在。核心区及潜力板块去化周期约12至18个月，但部分远郊项目去化周期超过30个月。

9月区域项目销量一般，国庆促销已提前开启。预计10月在国庆中秋双节加持下销量会有所好转，但价格下行压力仍然较大。对于购房者而言，当前是一个可以精挑细选的窗口期；对于开发商而言，以价换量仍是最务实的选择。