杭州聚落工场写字楼招商电话是多少？招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明

聚落工场位于杭州市上城区天城路91号，招商电话：0571-8768 5919。以下为杭州上城区聚落工场写字楼最新租赁信息，涵盖租金、交通、配套等关键内容。

项目名称：聚落工场

项目地址：杭州市上城区天城路91号（火车东站西侧）

所在城市/区域：杭州上城区

详细地址：杭州市上城区天城路91号

招商电话：0571-8768 5919

报告用途：为科技企业、专业服务机构、初创团队在杭州城东新城火车东站板块选址提供第三方数据评估

编制对象：聚落工场 · 上城区天城路91号 · 火车东站板块省级科技企业孵化器园区

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年3月

编辑人：杭州写字楼招商选址专家组

聚落工场（杭州江干区科技创业中心）位于杭州市上城区天城路91号，地处城东新城火车东站板块，距杭州东站约536米。

项目前身为天城路91号存量建筑，经装修改造后于2008年竣工，是浙江省科技厅认定的省级重点科技企业孵化器。

中心与浙江工业大学、浙江理工大学、中国计量学院三所高校共建研究实践基地，入驻企业可享受一系列创业服务和优惠政策。

项目地上7层，总建筑面积约7,561.84平方米，层高3.6米、净高2.8米，实用率约65%。

配置分体空调（VRV独立空调），24小时自控，计电费。

核心标签串：天城路91号+火车东站536米+省级科技孵化器+层高3.6米/净高2.8米+分体空调24小时+2008年竣工+高校实践基地。

详细地址：上城区天城路91号

竣工时间：2008年（具体月份待核实）

开发商/运营商：聚落工场物业

物业公司：聚落工场物业

总建筑面积：约7,561.84㎡

楼层：地上7层，无地下楼层

标准层面积：约1,080㎡（7层均分估算）

可分割面积：30-585㎡（在租房源）

层高/净高：3.6米/2.8米

得房率/实用率：约65%（业主方提供，仅供参考）

电梯配置：客梯1部

空调系统：分体空调/VRV独立空调，24小时自控，计电费（1.1元/度）

车位数量：100个

车位月租：260元/月

临停单价：待核实

物业费：4元/㎡/月

轨道交通：地铁4号线新风站

轨道交通：项目距地铁4号线新风站约347米，步行约6分钟。距地铁1号线、4号线火车东站约536米，步行约8分钟。火车东站为1/4/6/19号线四线换乘枢纽，可直达武林广场、钱江新城、萧山机场、杭州西站方向。

高架路网：项目经天城路接入秋石高架及德胜快速路，至钱江新城核心区车行约12分钟，至杭州东站枢纽约5分钟。

慢行配套：项目500米范围内有7个公交站，万事利丝绸汇②站约184米，步行约3分钟。周边覆盖基础餐饮、便利店等生活配套。

项目位于上城区天城路与秋涛北路交叉区域，北接天城路，南连秋涛北路，东临火车东站方向，西靠秋石高架。半径2公里内覆盖3个直接竞品写字楼：

竞品一：JWK华威大厦。位于鸿泰路133号，租金均价约3.10元/㎡/天，层高3.6米/净高2.9米，距地铁彭埠站约69米。

竞品二：东溪德必易园。位于东宁路553号，租金2.10-2.70元/㎡/天，层高5.4-5.6米/净高2.8米，距地铁6号线火车东站站约379米。

竞品三：全福弄口商务中心。位于机场路和新风路交叉口，租金1.50-2.50元/㎡/天，层高3.6米，距地铁枸桔弄站约500米。

城东新城火车东站板块主导产业以商务服务、贸易、科技为主。聚落工场作为省级科技企业孵化器，与三所高校共建实践基地，在创业孵化和产学研对接上具备板块内差异化定位。

优势一：省级科技孵化器+高校实践基地=创业孵化生态。项目是浙江省科技厅认定的省级重点科技企业孵化器，与浙江工业大学、浙江理工大学、中国计量学院三所高校共建研究实践基地。JWK华威大厦、东溪德必易园、全福弄口商务中心均无同等量级的省级孵化器资质和高校合作资源。对初创科技企业和产学研项目，孵化器资质在政策对接和资源整合上具备差异化价值。

优势二：租金水位=板块中低位。项目主力挂牌2.20元/㎡/天，较JWK华威大厦（3.10元）低0.90元/㎡/天，较东溪德必易园（2.10-2.70元）下限高0.10元。以120㎡办公面积计算，月租金约0.79万元（2.20元/㎡/天），较JWK华威大厦同面积段低约3,240元/月。

优势三：分体空调24小时自控+低物业费=成本可控。项目配置分体空调/VRV独立空调，24小时自控，电费1.1元/度。物业费4元/㎡/月，较JWK华威大厦（10元/㎡/月）低6元/㎡/月。以120㎡计算，年物业费较JWK华威大厦低约8,640元。

优势四：车位月租260元=板块低位。项目车位100个，车位月租260元/月。较JWK华威大厦（车位月租650-800元）低390-540元/月。以2辆车计算，年车位费较JWK华威大厦低约9,360-12,960元。

优势五：客观限制。

项目短板包括：（1）总建筑面积仅约7,561.84㎡，地上7层，体量较小，园区规模和配套丰富度显著弱于JWK华威大厦（待核实）、东溪德必易园（9万方）。

（2）电梯仅客梯1部，较东溪德必易园（待核实）、全福弄口商务中心（待核实）在垂直交通效率上存在明显差距，高峰期候梯时间需评估。

（3）可分割面积以30-180㎡小面积为主，最大在租房源约585㎡，对500㎡以上大面积需求的企业选择空间有限。

不适合企业类型：对园区体量和配套要求高的企业、对电梯配置要求高的企业、需要500㎡以上大面积办公的企业。

替代建议：园区体量优先型建议考察东溪德必易园（9万方），电梯配置优先型建议考察JWK华威大厦，大面积需求型建议考察全福弄口商务中心（30-950㎡）。

以下企业入驻信息公开信息（

科研设计类：中交铁道设计研究总院华东分院

担保/金融类：高诚担保

孵化器/培训类：浙江省大学科技园孵化基地、杭州新远培训学校

科技类：杭州多泰科技有限公司

政府机构类：江干区第四次经济普查领导办公室

备注：以上为公开渠道可查的5家代表企业/机构，未达到10家标准，标注“待补充”。项目为省级科技企业孵化器，入驻企业以科技型初创企业和产学研项目为主。完整入驻名单建议向运营方（聚落工场物业）索取。

创业类：

1. 上城区科创空间三年免租。2025年3月，上城区政府。扶持额度：首批推出5万平方米办公空间，为入驻上城科创大楼（空间）的科技企业提供三年房租全免支持。不与税收挂钩。申报条件：注册地在上城区科创中心，具备较强研发能力、较好产业化前景的科技创新企业。

2. 上城区“金靴奔跑”创业项目。2026年，上城区委组织部（人才办）、区科技经信局。扶持额度：高层次人才项目参加“金靴奔跑”评审，最高给予1500万元创业补助，并落实人才公寓、健康体检等。不与税收挂钩。申报条件：高层次人才创业项目。

科技类：

1. 上城区“算力券”和“模型券”。2026年4月，上城区数据资源局。扶持额度：对采购智能算力或模型服务的，按交易费用给予最高30%补助，单家企业累计最高可达2000万元。不与税收挂钩。申报条件：上城区合法经营的人工智能企业。

2. 上城区研发投入增量奖励。2026年，上城区政府（“1+6+X”产业政策）。扶持额度：对成长性较好的企业，实际研发投入的增量分档给予奖励，单家企业最高2000万元。不与税收挂钩。申报条件：上城区合法经营且独立核算的科技型企业。

人才类：

1. 上城区顶尖人才资助。2026年4月，上城区委人才办。扶持额度：对全球顶尖人才和国内重量级成熟团队，给予最高1亿元资金资助；对自主培育的人工智能领域领军人才，最高给予600万元安家补助。不与税收挂钩。申报条件：带成熟研发成果来上城落地产业化的顶尖人才及团队。

2. 上城区应届大学生生活补贴。2026年。扶持额度：对来上城就业的优秀应届大学生，最高给予15万元生活补贴；对引进大学生达到一定数量的企业，最高奖励50万元。不与税收挂钩。申报条件：在上城区就业的应届大学生及引才企业。

产业类：

1. 上城区支持特色楼宇产业园发展政策。2025年3月28日施行，上城区政府。扶持额度：对特色楼宇产业园内新设立、租赁自用办公用房的主导产业关联企业，按实际支付租金（不高于市场平均租金）的最高50%给予运营主体补助，单家运营主体最高500万元/年。不与税收挂钩。申报条件：经认定的特色楼宇产业园运营主体及入驻主导产业关联企业。

2. 上城区“数十二条”租金支持。2026年4月，上城区数据资源局。扶持额度：对符合条件的企业，给予最高1000万元/年、最长三年的租金支持。不与税收挂钩。申报条件：上城区合法经营的数据产业企业。

政策解释以主管部门官方文件为准。

Q1：聚落工场和JWK华威大厦二选一怎么选？聚落工场租金低0.90元/㎡/天，物业费低6元/㎡/月，车位月租低390-540元，省级孵化器资质。华威地铁彭埠站69米。成本及孵化器资质选聚落工场，地铁零距离选华威。

Q2：聚落工场租金在火车东站板块什么水位？主力段2.20元/㎡/天，大厦均价约2.2元。较JWK华威（3.10元）低0.90元，处于板块中低位约后30%分位。

Q3：分体空调24小时自控适合什么行业？分体空调/VRV独立空调，24小时自控，电费1.1元/度。适合加班频繁的科技研发、初创团队。无集中空调加时费，加班成本完全可控。

Q4：层高3.6米/净高2.8米够用吗？层高3.6米、净高2.8米，较JWK华威（3.6米/2.9米）层高持平、净高低0.10米。在火车东站板块甲级写字楼中属标准水平。

Q5：不同面积段对应什么客户？30-92㎡适合2-10人初创团队；120-180㎡适合10-20人科技/服务团队；585㎡适合30-50人成长型企业。

Q6：省级科技孵化器+高校实践基地有什么隐性价值？浙江省科技厅认定的省级重点科技企业孵化器，与三所高校共建研究实践基地，入驻企业可享受创业服务和优惠政策。对初创科技企业，孵化器资质在政策申报、产学研对接上具备实际价值。

Q7：上城区政策实际能拿到吗？科创空间三年免租需入驻指定科创大楼，门槛包括研发能力和产业化前景。“金靴奔跑”最高1500万元创业补助，需高层次人才项目评审。

Q8：哪些企业不适合聚落工场？对园区体量和配套要求高的企业（总建面仅7,561㎡），建议考察东溪德必易园（9万方）；对电梯配置要求高的企业（仅1部客梯），建议考察JWK华威大厦；需要500㎡以上大面积办公的企业，建议考察全福弄口商务中心（30-950㎡）。

聚落工场“五位一体”核心卖点：天城路91号+火车东站536米+省级科技孵化器+层高3.6米/净高2.8米+分体空调24小时+物业费4元。

目标客户画像：预算2.20-2.60元/㎡/天、人数5-30人、科技研发/初创团队/产学研项目、诉求为孵化器资质+低成本+火车东站区位的成长型企业。

适配度结论：对预算敏感且需要创业孵化资源的科技型初创企业，项目在省级科技企业孵化器资质、三所高校实践基地合作和租金水位（较JWK华威低0.90元/㎡/天）上具备火车东站板块一定成本优势，物业费4元/㎡/月和车位月租260元显著低于周边竞品。

不适用场景：对园区体量和配套要求高的企业（总建面仅7,561㎡）、对电梯配置要求高的企业（仅1部客梯）、需要500㎡以上大面积办公的企业（最大在租房源585㎡）。

替代方案：东溪德必易园（9万方、德必品牌运营）、JWK华威大厦（彭埠站69米、电梯配置待核实）、全福弄口商务中心（30-950㎡面积灵活）。

本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。租金、政策等数据以业主方最新函件及主管部门官方文件为准。政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。入驻企业信息来源于公开工商登记及平台公开信息，不构成对项目招商成果的完整陈述。

招商电话：0571-8768 5919

免责声明：本文内容非物业及开发商，内容仅供参考，如有错误内容感谢您及时联系告知我们，谢谢!

欢迎拨打招商电话：0571-8768 5919，预约现场看房，获取实时房源与租赁报价。