内蒙古
9月27日阿里拍卖上的一栋位于北京市昌平区沙河镇豆各庄村碧水庄园的独栋别墅进行第三次拍卖，前面两个没有人的参与，先后都出现了流拍的情况，在此次的第二次竞买中才会有两人报名参加，并且经过了14次出价之后以2504.5576万元成交。
这栋房子最受关注的并不是成交总价本身,而是它所拥有的土地和花园面积。房屋位于碧水庄园三期29-5号，具体为1至2层的别墅，宗地面积达1743.86平方米(约2.61亩)，建筑面积是319.31平方米。
房屋建筑面积不是最大的那一类，但是它的土地面积大、私家花园占优势。
碧水庄园在北京众多别墅小区里有一个比较明显的特征就是单栋别墅占地大，很多房源带有的私家花园面积也比较大。买下之后的不光是室内几百平米的居住空间还有院落、环境和独立性。
这些细节能看出房屋不是一般的住宅产品，而是一个有很强改善居住属性的独栋别墅。但是参与拍卖的人不能只看装修和花园，此次拍卖标注的情况中就存在证载面积、房屋结构与不动产登记信息不一致的问题，也就是房屋存在违建问题。
关于该房是否可以按照现状使用以及哪些部分属于登记范围、哪些部分与登记信息不符等问题,还需结合拍卖公告及相关的不动产资料进一步确定。由于前两次的拍卖流拍造成的结果就是本次的成交价出现较大变化。
第一次拍卖时起拍价为3550.82万元，没有人报名；第二次拍卖时起拍价降到2840.656万元，仍然无人报名竞拍。两次拍卖都没有进入出价阶段，房屋也就没有成交。第三次拍卖的时候开始降价了，起拍价格又降低到了2414.5576万元。
比起第一次的起拍价来说,价格下降了1136.2624万元;比第二次的价格少了 426.0984万。当价格到达这个程度的时候,报名人数才开始变化，只有两个人参与竞拍。但是报名人数增加，并不代表竞争就十分激烈。
整个过程一共进行过14次出价，最终成交价为2504.5576万元，比起拍价高出了90万元。成交价格比第一次拍卖的起拍价格低了1046.2624万元,和第一次拍卖相比,价格变化超过了1000万。
根据建筑面积来计算这套别墅的成交单价是每平方米7.8436万元。但是数字表面上看很高，它并不能完全体现该套房子的价值。房屋建筑面积只有319.31平方米，宗地面积却达到了 1743.86 平方米，在只拿建筑面积去除总价的情况下，土地、花园和独栋住宅带来的价值都会被压缩到一个单价里。
碧水庄园之前也有类似的房源成交。上个月小区内一幢独立大别墅完成拍卖，建筑面积约758.88平方米，地块面积没有明确数据，在最终成交价格为3059.662万元的基础上得出的成交单价是每平方米4.0318万元。
两套房子的建筑面积、土地面积和具体情况不同，不能只用每平方米的价格来直接判断哪一套更划算。前一套建筑面积更大，但是这次拍卖的别墅土地面积以及私家花园条件更好一些。
房子大到一定程度以后，建筑面积每增加一平方米所带来实际使用价值不一定和普通商品房一样，单价的参考意义也会降低。此类房源更容易被关注的是总价、土地面积、花园大小、房屋状况以及产权登记情况。
总价决定有多少人可以参与竞争，登记信息是否完整，则会直接影响到竞拍之后的实际使用和后续处置。此次房屋前两次无人报名，第三次在起拍价明显下降之后才出现2人的报名行为，价格变化已经成为拍卖能否吸引竞买人的重要因素。
碧水庄园的位置也具有特点。小区位于北京五环之外，距离六环已经比较远了，与中心城区相比通勤距离更长。但是小区就紧挨着沙河水库的旁边，自然环境比较好，交通条件也比较方便，并且周边的生活配套也比较完善。
安静、环境、花园和居住空间一般需要一起考虑，单靠从市中心的距离来衡量并不能全部包括需求。这套别墅最终以2504.5576万元成交的价格成交，价格低于前两次的起拍价仅高出90万元。
经过三次拍卖，一套面积大、带花园、装修豪华但是存在登记信息不一致问题的别墅由无人报名变为成交，清晰地呈现出来。
成交价是否有高下之分，并不能只凭每平方米7.8436万元这个数字来判断。1743.86平方米宗地、319.31平方米建筑面积、空置状态、豪华装修，以及房屋结构与不动产登记信息不一致，都是这次成交价格需要放在一起看的条件。
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