50城租金收益率达2.8%！持有成本反超租金，地产新周期要来了？

大家好，我是蓝白。

今天刷到中信证券的最新判断，说现在部分城市租金环比开始回升，当 “供平过租” 出现的时候，就是房价见底的重要信号。政策一直在降低买房的成本，算下来买房已经比租房越来越划算，建议迎接房地产新周期，看好开发龙头和头部经纪公司。

说实话，这话放前两年，我第一反应是又来喊人接盘。但这次的切入点不一样，它拿的不是销量、不是政策口号，是租金和月供的对比 —— 这个指标，在资产定价里是很扎实的现金流拐点，是能摸到市场底部的硬指标。

先给大家看两个数据。第一个是租金端，贝壳研究院 7 月份的数据，全国 50 个城市住宅租金环比涨幅在扩大，北上深三个一线城市的平均租金，已经连续 5 个月环比上涨。换算成租金收益率，北京 2.15%，上海 2.11%，广州 2.21%，深圳 1.97%，全国 50 城平均能到 2.8%。

第二个是成本端，10 月 1 日刚落地的购房贴息政策，年化贴 1 个百分点，最长 5 年，单户贴息本金上限 100 万。按市场测算，首套商贷贴息之后前 5 年的实际利率，大概能到 2.06%。

你把这两个数放一块就懂了 —— 部分城市的租金回报率，已经比房贷利率还高了。换句话说，你买一套房，每个月要还的月供，比同地段租一套一模一样的房子交的租金，还要少。

这就是他们说的 “供平过租”。

很多人可能没概念，这事到底分量有多重？

假设你在核心城区看上一套总价 150 万的房子，贷款 100 万，贴息之后前 5 年月供大概多少？按 40 年等额本息算，每个月大概 3200 多。那同地段同面积的房子，租金大概多少？3500 往上。

等于你每个月掏的钱，比给房东交租还少，还完贷款房子是自己的。哪怕不算房价涨跌，纯算居住成本，买房已经比租房合适。

这是资产定价的基本逻辑。一套房子的价值，本质上是它未来所有租金收入的折现。之前房价涨的时候，大家看的是涨价预期，是资本利得，没人在乎那点租金。但当房价不涨了，甚至跌了几年之后，市场就会回归最朴素的标准 —— 持有这套房，现金流能不能打平？

当月供低于租金，意味着持有房产的财务成本很低，你相当于低成本住，还能赚点差价。这个时候，刚需群体的决策阈值就被打破了，本来打算再租两年的，一算账，买房每个月还少花几百，为什么不买？

香港市场 2024 年底的时候，就局部出现了这个现象，结果 2025 年 3 月之后，房价直接进入止跌回升的通道。这个规律，在成熟的房地产市场里，是被反复验证过的。

那有人会问，前几年怎么没这好事？怎么偏偏现在出现供平过租？

说白了，两头凑的结果。不只是房价连着调整了好几年，很多城市的房价跌回了四五年前的水平，分母下来了，租金收益率自然就上去了。另一边，是政策端一直在实打实降低购房的成本，分子在往下压。

远的不说，就这一年多，个人售房增值税从 5% 降到 3%，公积金利率一路下调，商贷利率也跟着 LPR 往下走，现在又叠加上财政贴息，等于从交易环节、持有环节，全方位给买房减负。

还有供给端的变化，中信证券之前的研报里提过，现在新房销售面积在降，但二手房网签在涨，合计下来总需求其实基本持平。说明需求一直都在，只是大家不买新房了，转向二手房。再加上现房销售政策推开，新房供给还会继续收缩。

供给在收，成本在降，租金在稳，几个因素碰一块，供平过租就出现了。

聊到这肯定有人反驳，租金涨不就是毕业季闹的吗？过俩月学生都安顿好了，不就又跌回去了？

咱们看数据说话。中指院 5 月份的数据，一线城市住宅租金环比回升，上海涨 0.51%，深圳涨 0.13%，北京涨 0.07%。到 7 月份，北上深已经是连续 5 个月环比上涨。这可不是单月的临时波动，是连续的修复态势。

背后的支撑是什么？是人口和产业。一线城市的就业吸纳能力还在，每年的新增人口，还有换房、通勤的需求，都是实打实的。租金这个东西，和房价不一样，它很少有投机炒作，基本就是供需关系的直接反映。有人租，价格才能涨得动。

当然，得说清楚，不是全国都这样。二线城市里只有成都、苏州这些强二线有起色，大部分三四线城市的租金还在调整。分化，是贯穿当下市场的核心特征。

再往深了说一层，供平过租这个信号，真正的意义，其实是宣告了房地产一个旧时代的结束，和一个新时代的开始。

过去二十年，咱们的房地产市场是什么样的？高杠杆，高周转，房价单边上行，买房赚差价。房子的金融属性远远盖过居住属性，租金那点钱，没人看得上。

现在呢？当房价不再单边上涨，当持有成本低于租金，市场的定价逻辑就变了。从炒预期，转向看现金流；从赚涨价的钱，转向赚居住的钱。这不是短期的政策刺激能弄出来的，是行业发展到存量阶段的必然结果。

但也别太乐观，现在的问题还有很多。很突出的一个痛点，就是信心。跌了这么多年，很多人都跌怕了，就算月供比租金低，他第一反应是，万一买了房价再调整怎么办？首付亏进去怎么办？

这个心态太正常了。每一轮市场底部，都是这样。没人敢在左侧进场，等大家都敢买的时候，已经走出来一段了。

还有一个难点，就是分化。刚才说了，只有核心城市、核心地段出现了这个信号，大量的三四线城市，人口在流出，房子供给过剩，租金还在往下走，离供平过租还差得远。你要是拿全国平均去看，那还差得远。

所以中信说的 “房价见底”，前面有个定语 ——“以一些城市租金环比上涨为前提”。是局部见底，不是全面反转。这点千万别理解错了。

那研报里说的，看好开发类公司和龙头经纪企业，又是怎么个逻辑？

先说说开发企业。现在行业在推进现房销售改革，这个事影响很大。里昂的研报算过，未来两年半新房供给会收缩，2027 年新房销量可能出现明显回落。但供给收缩不是坏事，承压的是那些高杠杆、靠预售款周转的小开发商，他们玩不转了，会慢慢退出市场。

剩下的是谁？是财务稳健、现金流充足、产品力强的龙头房企，尤其是央国企。国信证券就提过，现房销售之后，房企的金融属性会削弱，产品力和成本力会变成核心竞争力。行业集中度会进一步提升，活下来的龙头，能拿到更多的市场份额。

再就是龙头经纪企业。这个更好理解，现在二手房成交占比越来越高，很多城市二手房已经超过新房了，咱们正在快速进入存量房时代。存量房时代，渠道和服务的价值会凸显出来。头部经纪公司有门店，有经纪人，有流量，市场越往存量走，他们的价值就越稳。

华泰证券的行业月报里，也把头部二手房经纪商单独列出来推荐，逻辑是相通的。

说到这，肯定有人心里犯嘀咕：券商每次都喊底，每次都被套，这次会不会又是一样？

我觉得得客观看待。首先，“见底” 不等于 “见底反弹立刻涨”，底部是一个很长的区间，可能磨一年，可能磨两年，不是一个精确的点。供平过租是左侧信号，是底部区域的标志，不是说下个月房价就开始大幅上行。

其次，这一轮的底部，和之前几次都不一样。之前的底，很多是政策刺激出来的，一放水就涨。这一次，是房价跌了好几年，成本降了好几次，供需关系慢慢调整出来的，是市场自己磨出来的底。

当然，风险也不是没有。如果经济复苏不及预期，如果居民收入上不去，那租金也撑不住，供平过租的逻辑就会打折扣。还有政策的持续性，贴息政策是暂定一年，到期之后怎么办？这些都是变量。

所以别一听 “新周期” 就热血上头，也别一听 “房价见底” 就嗤之以鼻。多看看数据，多算算自己的账，比听谁喊都管用。

最后给大家点实在的建议，先说自住的朋友。如果你在一二线核心城市，打算长期定居，最近在看房，你可以去算一笔账：找一套你看上的、同地段同面积同品质的房子，分别算一下月供和租金。如果月供已经低于租金，或者差个两三百，那其实没必要再死等大幅下跌了。

不是说让你立刻就买，是说你可以开始认真挑了，碰到性价比高的、房东急售的，可以出手。因为再往下跌，空间也有限了，而你每个月省的租金，其实也是钱。

但如果是三四线城市，人口净流出的，那别急，再等等，租金还没稳住，房价也没到明确的底部区域。

再说投资的朋友。别再抱着以前的思路，买套房等翻倍，那个时代过去了。如果想配房产，只看核心城市的核心地段，看租金回报，看现金流。如果是看行业相关的投资，别乱买小票，就盯着龙头开发和头部经纪，行业出清的过程里，龙头的确定性是相对更高的。

当然，这都是基于现在的公开信息说的，市场永远在变，大家还是要结合自己的实际情况来。

其实回过头看，供平过租这个事，挺有意思的。它就像一个标尺，把房地产从天上拉回了地上。

以前大家聊房子，聊的是涨多少，赚多少，杠杆加多少。现在聊的是月供多少，租金多少，划不划算。

这不是什么行业寒冬的终点，也不是什么暴涨的起点，只是一个行业回归正常的开始。房子本来就该是用来住的，本来就该用居住成本来衡量价值。

当买房和租房的成本重新回到同一条起跑线，这个市场，才算是真的走在健康的方向上。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。