辽宁
房地产市场最值得关注的变化，往往不是成交量突然放大，而是买房和租房之间的账开始重新算得过来。
10月3日，中信证券提出“积极迎接房地产的新周期”。其核心依据不是简单押注政策刺激，而是一个更具体的指标：部分一线城市正在接近“供平过租”，即购房月供逐渐低于或接近同类住房租金。
这句话之所以引发关注，是因为它触及房地产调整最深层的定价逻辑。过去几年，房价下行、租金偏弱、居民预期谨慎，买房意味着承担更高的资金成本和资产价格波动风险。只要租房明显比买房便宜，潜在购房者就有理由继续等待。
现在这个关系正在变化。中信证券测算认为，在按揭条件改善和财政贴息等政策作用下，北上广深正在逐步接近整体性的“供平过租”，部分楼盘已经实现月供与租金接近甚至倒挂。换句话说，当每个月付给银行的钱不再明显高于付给房东的钱，购房的财务门槛就在下降。
这并不意味着房价已经全面见底，却提供了一个比“政策底”更接近居民真实决策的观察指标。城镇租房人口规模依然可观。一旦租金相对月供失去优势，其中部分有稳定就业和长期居住需求的人，就可能从租赁转向购房。
更重要的是，房地产供给端正在猛烈收缩。国家统计局数据显示，2026年前8个月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；房屋新开工面积下降24.8%，住宅新开工面积下降25.4%。
这意味着旧周期中依赖高周转、高杠杆、大规模开工形成的供给扩张正在退潮。如果需求不再继续快速恶化，那么供给收缩本身就会逐渐改善未来几年的供求关系。当然，销售端现在仍然偏弱。
前8个月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，销售额下降13.0%。如果只看这两个数字，很难得出楼市已经进入上行周期的结论。但与此同时，二手房交易网签面积同比增长10.6%。这说明市场并非完全没有需求，而是需求越来越多地流向价格更真实、选择更丰富的存量房。
价格端也出现了一些微妙变化。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由持平转为上涨0.1%，二线城市下降0.1%，三线城市下降0.2%，降幅有所收窄。70个大中城市中，有38个城市的新房价格同比降幅较上月收窄。
这不是全面反转，却意味着“跌得更慢”正在成为越来越多城市的共同特征。库存变化同样值得关注。8月末，全国新建商品房待售面积同比下降1.1%，今年以来已经连续6个月下降，其中待售3年以下面积下降4.2%。
过去房地产市场最大的压力之一，就是供给过剩与需求收缩同时发生。如今，如果新开工继续减少、库存继续消化，市场就可能逐渐从极度宽松重新回到相对均衡。这正是所谓“新周期”与上一轮周期最大的区别。
过去的房地产周期，往往由土地、融资和销售共同扩张推动。房企规模越大、拿地越快、周转越高，收入和利润就越容易增长。未来即使市场复苏，也很难简单回到那个模式。新的周期更可能是低增量、强分化的周期。
人口持续流入、产业基础扎实的一线和强二线城市可能率先稳定；人口外流、库存较高的城市仍要经历更长时间的去库存。全国房地产市场会越来越难用一个平均房价来概括。
房企之间同样会分化。中信证券此前判断，未来住宅开发会进一步聚焦核心城市，同时现房销售、“好房子”和精品化开发的重要性提高。规模扩张的重要性下降，产品、地段和现金流的重要性上升。
因此，“积极迎接新周期”真正值得讨论的，并不是房价会不会再来一次普遍大涨，而是行业是否正在形成一种新的均衡。
房价下降到居民购买力能够承受的位置，利率和贴息降低月供，新开工收缩减少未来供给，租金企稳提高持有价值，核心城市率先形成成交闭环，这几件事如果同时发生，房地产就可能真正从下行循环进入稳定循环。
当然，风险并没有消失。中信证券自己也提醒，一些中小城市即使已经“供平过租”，如果租金还在下降，也不能据此认定房价已经见底；开发投资、房企资金和新房销售仍处于收缩区间。
所以，房地产新周期更准确的理解，也许不是“牛市重新开始”，而是旧模式正在结束，新均衡开始形成。当买房重新变得可计算，开发重新变得有纪律，房地产从追求规模回到产品、现金流和真实居住需求，这个行业才可能真正走出过去几年最艰难的调整期。
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