海南城市更新条例9月30日通过，三亚先动的是路和公园

9 月 30 日上午，海南省七届人大常委会第二十六次会议在海口闭幕。会议表决通过了一批法规，其中有一部叫《海南自由贸易港城市更新条例》。

同一次会议通过的还有休闲渔业促进、中医药发展几部法规，管的都是自贸港建设里那些具体的事情。

它是一部地方性法规，由省人大常委会表决通过，跟部门发文的效力不一样。

这部条例管的是海南全岛的城市更新。过去几年，这件事情的依据散落在几份文件里；从表决通过的这一刻起，它有了一部专门的地方性法规。

「表决通过」和「施行」之间还是两回事。截至这篇稿子发出之前，条例的正式文本和施行日期都没有对外公布。

同一天，三亚那边挂出了一份公告：吉阳区拟征收月川社区一块 1.4927 公顷的集体土地，用途写的是规划道路、公园绿地。

一份是全省的法规，一份是一个区的征地公告，中间隔着几百公里。但是这两份文件排在同一天，正好说明城市更新的第一步落在了哪里：不在拆楼上，而是落在路和公园上。

这次闭幕会通过的法规，不止城市更新一部。

《海南自由贸易港城市更新条例》是其中之一。同批通过的还有《海南自由贸易港休闲渔业促进规定》《海南自由贸易港中医药发展促进条例》，以及《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省建筑垃圾管理规定〉等七件地方性法规的决定》。

省人大常委会公布了会议的表决情况。闭幕会应到组成人员 58 人，实到 49 人，符合法定人数。

这部条例管的是全省。城市更新涉及的事情本来就杂：老旧小区怎么改、老旧厂区怎么用、历史文化街区怎么保、配套设施怎么补，过去这些事分别挂在不同的文件上。

有了专门的地方性法规，这些事并非各管各的，而是有了统一的依据。这类法规的写法差不多：更新的范围、程序、土地和资金的安排、各方主体的责任，一样一样写进条文。

专门立一部法，是因为城市更新牵动的头绪太多。土地、房屋、资金、人，每一头都有各自的规矩。一个片区要动，先要划定范围，再要确定由谁来实施，接着要解决钱从哪里来、房子怎么补、产权怎么变。这些事分散在不同部门手里，各管一段，界限泾渭分明。

这套规矩过去一直有，只是分成好几份。规划管规划，土地管土地，资金管资金，各说各的。一部专门的条例要做的，是把散开的规矩并到一处，让一个项目从头到尾有同一套依据可循。

没有统一依据的时候，一个项目推起来就慢。方案报到这一个部门等一道批，报到另一个部门再等一道批，时间就耗在来回之间。把规矩收到一处，办起来才有准绳。

条例的全文公布之后，有几处最需要看：更新范围怎么划定、由谁组织实施、土地和规划指标怎么调、被征收人的补偿怎么给。这几条写得松还是紧，决定了往后的项目推起来是快是慢。

但要区分两个阶段：「表决通过」不等于「已经施行」。地方性法规通过之后，还要经过公布、明确施行日期这些程序。截至这篇稿子发出，条例的正式文本还没有对外公布。

这段时间里能确定的事只有一件：条例在 9 月 30 日表决通过。它写了什么、哪一天开始执行，要以正式公布的文本为准；在此之前，任何关于条款内容的说法，都还只是推测。

城市更新的立法，在海南并不是临时起意。

2026 年 3 月，省住建厅公布条例草案，向社会征求意见；2026 年 7 月 27 日至 29 日，省人大常委会完成一审；2026 年 9 月 11 日，省委常委会审议；2026 年 9 月 30 日，省人大常委会表决通过。

时间上的间隔，一次比一次短：草案到一审隔四个多月，一审到省委常委会隔一个半月，省委常委会到表决通过只隔 19 天。

从草案公布到表决通过，中间隔了半年多。这个节奏放在地方立法里算正常：一部条例要经过起草、征求意见、审议、表决几道环节，每一步都要走得完整。

征求意见那一步，外界能提意见；一审那一步，常委会组成人员能逐条讨论；到了表决这一步，条例才算定稿。半年多的时间，都铺在这些环节上。

条例通过之前，海南的城市更新是有依据的，只是依据分散在几份文件里。

2026 年 1 月，省住建厅联合 11 个部门印发城市更新方案，把「十五五」期间的目标任务定下来。省政府办公厅出台支持城市更新 20 条措施，从规划、土地、项目、资金、推进机制几个方向发力。

这套安排里有一条原则：无体检不更新。先做城市体检，然后把问题找出来，再用规划统筹更新。

城市更新最容易出的偏差，是先定下要拆哪里，再回头找理由。反过来做，先体检出问题，再决定这一片该补什么、该改什么，动作就有的放矢。体检在前、规划在后，改哪里、补什么，都有体检结果作依据。

到 2026 年，除三沙市外的 8 个设市城市全面深化城市体检，另有序推进 3 个县开展县城体检。海口、三亚、儋州基本完成城市更新专项规划编制，并按程序报批。

条例是在这套办法跑了一段时间之后才落下来的：把已经跑通的做法，写成法规条文。

城市更新值多少钱，海南有一组公开的数。

「十五五」期间，全省谋划城市更新项目 700 余个，总投资约 5200 亿元。其中片区更新计划投资 1400 亿元，2026 年计划投资 220 亿元。

进度也有：2026 年上半年完成投资约 132.11 亿元，超过序时进度 10 个百分点，比去年同期增长 87.2%。

招商同时在推。全省的城市更新招商推介会上，集中推出 60 个成熟度高的重点项目，总投资约 2600 亿元，涵盖片区综合更新、老旧小区改造、历史文化保护、基础设施完善几个方向。

这组数出自住建部官网转载的海南经验介绍，是全省口径，18 个市县都算在里面，不是三亚一市。

还有另外一个层面：城市更新在海南既是民生支出，也是投资。这个盘子还在往上走，往后每年都要往里投，投的是路、管网、绿地和老房子。

5200 亿元是「十五五」五年的总盘子，220 亿元是 2026 年一年的计划，132.11 亿元只是 2026 年上半年的进度。五年、一年、半年，各自说的是各自的时段，量级差得远，不能混着用。

放到全国看，海南这一摊不算最大。同期湖南推出 133 个重点片区、2478 个项目，总投资 2215 亿元；国家层面，2026 年度中央预算内投资和超长期特别国债合计安排超过 2570 亿元用于城市更新。

国家层面的框架也在补齐。城市更新领域的第一部国家级专项规划《城市更新「十五五」规划》已经出台；2024 年到 2026 年，累计 50 座城市获得中央财政支持城市更新的资格。

海南这 5200 亿元，跟它的城市规模是匹配的。全省常住人口一千多万，18 个市县里既有海口、三亚这样的中心城市，也有中部山区的县城。两边要做的事不一样：一头是寸土寸金的主城，一头是县城里慢慢空下来的老街区。

海南还有一层自己的特点：城市更新跟旅游和资产价格绑得更紧，三亚尤其明显。

就在条例通过的当天，三亚市吉阳区挂出了一份跟城市更新有关的公告。

公告的标题里带着编号：SYCBD2026-005 用地征地补偿安置方案。拟征收的地块在月川社区，面积 1.4927 公顷，折成亩是 22.4 亩左右，算成平方米是一万四千九百多平方米。

编号里的 SYCBD，是三亚中央商务区的英文缩写。月川这一块地，就在这个范围里。

一份征地公告，面积和补偿是常规项，说明意图的是用途栏。那一栏写着：规划道路、公园绿地等建设用地。

用途栏里没有住宅、商业或写字楼这几个词。这块地收回去，是要修路和种树的。

「等」字后面还有没有别的内容，要看后续的规划条件。就公告写明的两项用途看，一项管通行，一项管休憩。

补偿标准走的是全省统一的区片综合地价：145600 元一亩，其中土地补偿费 56000 元，安置补助费 89600 元。三亚全市四个区执行的是同一个价，也是全省最高的一档。

公告的公示期从 9 月 30 日起，到 10 月 29 日止。这一个月横跨整个 10 月。公示期内，相关权利人可以照公告写的期限办补偿登记，有异议也有地方提。标准和期限都写在纸面上，谁都能看。

22.4 亩，放在三亚的城市更新里是个很小的数。它的意义不在面积上，在用途上。这也不是孤零零的一处。

同一片月川单元里，一座滨河公园已经在建。月川滨河公园项目在保利·天珺旁边，紧挨着三亚河。2025 年 12 月，三亚中央商务区管理局就这个项目的方案做过批前公示，公示了 7 个工作日。本期用地位于控规 YC1-05-01 地块，用地面积 28278 平方米，规划用地性质写的是公园绿地；整个公园的绿地面积约 6.36 万平方米，占到七成以上。2026 年 1 月，项目的勘察、设计、施工总承包完成招标，控制价 5382 万元，工期 420 天。建设内容里有景观工程、市政工程、游憩场所和服务建筑，还有一条与公园连通的桥下通道。

城市另一头，天涯区溪美路的街心公园已经开了。那块地原来是天然气公司的旧址，闲置了很多年。改造之后取名「浪语花园」，占地 3071 平方米，划成律动活力、林荫静谧、海韵通廊三个区域，配的是珊瑚礁主题的攀岩墙、下沉式绿地和透水铺装。它是 2026 年三亚十大民生实事里的项目，5 月开工，几个月就建成投用。它解决的是这片街区的一个老问题：街角一块没人管的空地，居民散步遛娃要走到很远的地方去。

再沿临春河走一段，滨水绿道也接上了。临春河公园段滨水生态绿道范围约 6359 平方米，全长 0.9 公里，把榕根桥到临春河公园这一段多年断开的滨水空间连起来，公园绿道与市政人行道接上；沿线设了亲水广场、儿童乐园、长者健身区。它也在 2026 年十大民生实事之列。断点没打通之前，沿河走一段就要被围墙截住，拐上马路再绕回来；打通之后，沿河这一段才能一口气走完。

也有一处还停在半路上的。落笔洞路儿童公园在君和君泰旁边，夹在环岛铁路高架桥和小区中间，2025 年 6 月 18 日拿到立项批复，2026 年 9 月 17 日才贴出国有土地上房屋征收决定，地还没有动。这个项目的来龙去脉，本号此前专门写过一篇，这里不再展开。它跟月川那 22.4 亩是同一类动作：先把地收回来，再谈上面建什么。

道路那一头动得更多。三亚按《关于全面提升民生保障水平增强群众获得感的三年攻坚行动方案（2025—2027 年）》推进交通畅行提升工程，到目前已经打通 16 条断头路，眼下还有 4 个项目在攻坚，全部计划 2026 年底前完工。东岸片区的丹东西路、丹东西路辅路、东岸西二路，三条加起来约 1350 米，6 月 29 日通过竣工验收，9 月底通车放行。路没通的时候，住在海语东岸的家长送孩子去丹州小学要绕行十多分钟；路通了，两分钟就到。

这些动作有一个共同的来路。2026 年 1 月，三亚市八届人大七次会议票决 2026 年十大民生实事，219 名代表从 12 个候选项目里选出十项，跟路和公园直接相关的有四项。

把 22.4 亩放进这一串里看，这份公告要办的事并不新鲜，三亚这几年一直在办，眼下轮到了月川。先补路和绿地，后面不管是改造还是重建，都顺理成章。

一块地先用来修路和公园，图的是先把这一片的短板补齐。

城市更新最先要解决的，并非换一批新房子，而是让人在这一片继续住得下去。路要通、绿地要有、管网要换，这些是基础设施上的事。

判断一次更新的成色，先看它补上了什么，再看它拆掉了什么。

把这份公告读成拆迁的前奏，是把顺序读倒了：用途栏里先写的是路和绿地。

顺序要是反过来，为难的是住进去的人。先把房子盖起来，路和公园跟不上，新住户住进去还是要往外跑；先把路和公园修好，后面不管是改造还是重建，条件和环境都已经不一样了。

「无体检不更新」这条原则，落到具体动作上就是：先体检、再规划，找出这一片缺什么，缺路补路，缺绿地补绿地。

城市更新的动作，多数时候是修一段路、换一段管网、补一块绿地，不是把整片推倒重来。这些活一段一段做，做完一段，日子就先好过一段。

拆楼这活，难在它需要一次谈成。一块地上住着几十户上百户，产权面积、补偿标准、安置去向，要一家一家谈拢；只要有一户僵着，整块地就得等，钱压在那里，地也空在那里。修路和公园不一样：地收回来，方案批下来，挖机当天就能进场；路铺好，当天就能走人。

从投入上看也合算。溪美路那个口袋公园占地 3071 平方米，几个月建成；东岸片区那几条市政道路加起来 1350 米，验收完就通车。这类活一年能办不少，居民出门就能感觉到变化。一个旧改片区从征收谈起到回迁交房，动辄三五年，住在那儿的人要等很久才看得见不同。

先修路，出行当天就有变化；先修公园，傍晚散步的人第二天就多起来。反过来，如果先动房子，工地围挡一立就是两三年，路和绿地还在图纸上，日子反倒更难过。

别的省份还在试新的补偿方式。这两年，多个省市都采纳了房票安置：把被征收房屋的补偿权益折算成一张购房结算凭证，被征收人拿这张票去买房。湖南已经印发相关通知，要求房票原则上在开具后 6 个月内使用。海南会不会走到这一步，要看条例和后续的实施细则。

对住在月川这一片的人来说，22.4 亩地上修出来的路和公园，比一栋新楼更直接。

城市更新这个词用久了，很容易被读成拆迁。但是这一份公告先办的，是补短板的事。路和绿地先补上，房子的补偿慢慢谈。这是一件循序渐进的活，急不得。

路修好之后，管网、照明、绿化这些还要接着上。这些活不会一次做完，需要按片区、按年度排下去，一年一年接着办。

条例刚通过，眼下能盯的地方不多，但每一处都连着往后怎么去推进。

头一件是条例的正式文本和施行日期。省人大常委会公布之后，条例全文会在省人大官网挂出，施行日期也会写明。

紧接着是三亚的城市更新专项规划。这份规划已经基本完成编制并按程序报批，批下来之后，哪些片区进范围、按什么顺序推，就清楚了。

再往下是月川这份公告的后续。公示期到 10 月 29 日，公示结束之后怎么走，看吉阳区的下一步。

全省城市更新的季度进度，同样可以跟。2026 年计划投资 220 亿元，上半年已经完成 132.11 亿元，下半年能不能跟上，季度数据会说。

这几处都不难查。条例文本看省人大官网，专项规划看三亚市自然资源和规划局，征地公告看属地区政府，进度数据看省住建厅的通报。信息都是公开的，有据可查，差别只在看不看。

比规划更具体的一步，是第一批启动的片区名单。名单的先后顺序，往往就是未来三五年资源投向的顺序。

一部条例从初审走到表决通过用了半年多，城市更新的活比立法长得多。全省「十五五」谋划 700 余个项目，要一年一年往下排。古人讲不积跬步，无以至千里，说的正是这种久久为功的活。

条例落下来，并非所有片区都会同时启动，而是按规划一步一步推。

对三亚来说，22.4 亩地上要修的那条路、要种的那片绿地，就是这套新规矩眼下能让人看见的具体动作。

条例落在纸上，路修在地上。