深圳龙岗区中科谷楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由乐远·靓家（深圳市靓家技术有限公司）整理发布。
中科谷位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。中科谷（中科（深圳）育成总部基地／备案名中科谷产业园）介绍：深圳龙岗平湖产研办公园区信息梳理

中科谷位于深圳市龙岗区平湖街道中环大道与枫叶路交叉路口一带（老琅路2号），正式名称为中科（深圳）育成总部基地，备案名为中科谷产业园，由深圳华科育成科技开发有限公司开发建设，物业由深圳育成物业管理有限公司承担，2019年前后建成投用。园区由中国科学院深圳先进技术研究院与上海昂森投资管理有限公司共同发起的运营主体管理。

园区规划占地约5.6万平方米，总建筑面积约40万平方米，计容建筑面积约30万平方米，其中研发办公面积约25.5万平方米。一期约22万平方米，含甲级写字楼1栋、独栋总部大厦5栋、研发办公楼3栋与配套公寓，产品覆盖高层办公、独栋总部与研发中试三类空间。

园区西邻清平高速、北临平大路，处在深圳北部新城（原平湖金融与现代服务业基地）范围内，产业方向聚焦5G与信息通信技术、金融科技、新一代信息技术、高端智能制造与生物医药。下文按位置交通、空间参数、费用构成与产业配套逐项梳理。

【项目概况】

中科谷所在的片区为深圳北部新城，早期定位为平湖金融与现代服务业基地，是深圳市重点建设片区之一。园区由中国科学院深圳先进技术研究院的科技成果转化需求牵引设立，开发主体由深圳先进技术研究院与上海昂森投资管理有限公司共同发起成立，运营模式为科研机构技术源头加园区空间承载加产业服务的组合。

园区分多期建设，2016年底开工，2019年前后陆续建成投用。产品线覆盖高层甲级写字楼、独栋总部大厦、研发办公楼与人才公寓，另有园区餐厅、社康中心、文化活动室、小型商业与公交首末站等配套设施，形成研发办公与生活服务一体的空间结构。

园区在科技成果服务方面的硬件投入较大，配套共享实验设备价值约7亿元，服务科研人员规模约2000人，并设有与科研机构共建的技术转化平台。对需要实验条件、检测设备或产学研合作的企业，这类配套是园区区别于一般写字楼的核心能力。

项目名称：中科谷（正式名称：中科（深圳）育成总部基地；备案名：中科谷产业园）

位置：深圳市龙岗区平湖街道中环大道与枫叶路交叉路口一带（老琅路2号）

开发主体：深圳华科育成科技开发有限公司

物业管理：深圳育成物业管理有限公司

建成时间：2019年前后陆续建成投用（2016年底开工）

占地面积：约5.6万平方米

总建筑面积：约40万平方米

计容建筑面积：约30万平方米（研发办公约25.5万平方米）

一期规模：约22万平方米

建筑构成：甲级写字楼1栋、独栋总部大厦5栋、研发办公楼3栋、配套公寓（约567套）

【位置与交通】

园区位于平湖街道中环大道与枫叶路交叉一带，西侧紧邻清平高速，北侧为平大路，处在深圳北部新城范围内。周边汇聚清平高速、外环高速、沈海高速、水官高速与丹平快速五条快速路网，距离高速出入口较近，跨区自驾与货运物流的便利度较高。

轨道交通方面，园区与地铁10号线平湖站的距离约2.6公里，与已开通线路的步行距离相对较远。园区设有公交首末站，通过接驳巴士连接地铁10号线禾花站（约10分钟）与5号线杨美站（约12分钟），园区还提供免费接驳服务。规划中的17号线、18号线站点位于片区范围内，建成后园区轨道可达性会明显改善。

公交方面，园区周边分布老琅路口站（约320米，途经B878、M573）、融悦山居站（约680米，途经882、977、979、E10、M154、M172、M228、M573、M574）、华侨山庄站（约681米，途经M339、M354、M359）与牛湖收费站站（约663米，途经M339）等站点，覆盖平湖内部与观澜、龙华方向的联系。铁路方面，广深铁路与深惠城轨在片区经过。

地铁：10号线平湖站约2.6公里；园区接驳巴士连接10号线禾花站、5号线杨美站

公交：老琅路口站约320米、融悦山居站约680米、华侨山庄站约681米等，途经B878/M573/882/977/979/E10/M154/M172/M228/M574/M339等

高速：清平高速（西侧紧邻）、外环高速、沈海高速、水官高速、丹平快速

铁路：广深铁路、深惠城轨（片区经过）

规划线路：地铁17号线、18号线站点位于片区范围内

园区与已开通地铁站点的距离较远，日常通勤主要依靠接驳巴士与公交，选址时建议实测早晚高峰接驳班次密度与候车时间。

【产品形态与空间参数】

园区产品分为三类。高层甲级写字楼为1栋，建筑面积约2.8万平方米，楼层23层至25层，标准层面积约1414平方米，采用全玻璃幕墙，大堂挑高约9米，适合总部型与研发办公型企业；独栋总部大厦共5栋，每栋建筑面积约2570平方米，层高约5.9米，配2部电梯，可冠名，适合需要独立形象与独立出入口的企业；研发办公楼3栋，以中小面积单元为主，适合初创与成长型企业。

空间尺度方面，写字楼标准层高约4米，独栋总部层高约5.9米，部分单元层高区间在3米至4.5米之间。楼板承重方面，独栋产品1层至4层约400公斤/平方米，写字楼标准层可达约500公斤/平方米，能够承载一定规模的设备与仓储需求，对硬件类研发企业较为友好。

硬件配置方面，写字楼配客梯6部至7部、货梯1部与消防梯2部，电梯品牌为迅达；独栋每栋配2部电梯。空调采用VRV系统，支持24小时独立控制并按电量计费。地下车库车位约1226个，另有含周边区域的较大统计数值，停车条件相对宽松。

产品类型：高层甲级写字楼、独栋总部大厦、研发办公楼

可租面积：约96平方米至19600平方米（含独栋与整层组合）

常见面积段：173、285、325、487、505、894、1230、1414、1642、2109、3480平方米等

独栋面积：每栋约2570平方米

标准层面积：约1414平方米

层高：写字楼约4米；独栋约5.9米；部分单元3–4.5米

大堂层高：约9米挑高

楼板承重：独栋1–4层约400公斤/平方米；写字楼标准层约500公斤/平方米

电梯：写字楼客梯6至7部、货梯1部、消防梯2部，迅达品牌；独栋每栋2部

空调：VRV空调，24小时独立控制，按电量计费

车位：约1226个地下车位（含周边区域的统计数值更高）

交付标准：毛坯、精装

不同产品的层高、承重与电梯配置差异明显，涉及设备安装、中试生产或仓储的，可在看楼阶段按目标楼栋核实并把约定写入合同附件。

【费用构成与租金区间】

园区租金区间约为40元至70元/平方米·月，其中高层写字楼产品多集中在47元至55元，独栋总部产品约65元至70元。跨度由四类因素综合决定：一是产品类型，独栋总部因独立形象与独立出入口，单价高于高层办公；二是计费方式，部分报价已含物业管理费，部分需在租金之外另计；三是装修状态，毛坯单价偏低，精装房源单价上浮；四是面积段与租期，小面积单元单价偏高，大面积长租通常有议价空间。

物业管理费区间约为8元至12元/平方米·月，登记数值的差异来自楼栋类型与服务内容不同，写字楼与独栋的服务项与收费起始时间并不一致。空调采用VRV系统按电量计费，24小时独立控制，加班较多的企业月度支出会高于标准工作时段的企业。

停车费约280元至300元/月·位。园区对符合条件的高新技术企业提供租金补贴，覆盖比例可达一定幅度，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。免租期按租期与面积协商，常见2至3个月。

租金区间：约40–70元/平方米·月（受产品类型、计费方式、装修状态、面积段综合影响）

高层写字楼：约47–55元/平方米·月

独栋总部：约65–70元/平方米·月

物业管理费：约8–12元/平方米·月（不同楼栋服务内容与收费起始时间不同）

停车费：约280–300元/月·位

租金补贴：符合条件的高新技术企业可申请，额度按当期政策与企业资质核定

免租期：常见2–3个月，按租期与面积协商

空调与水电：VRV空调按电量计费，水电按实际用量计费

租金与费用属市场浮动项，横向比较时先统一产品类型、是否含物业管理费与装修状态，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区产业方向聚焦5G与信息通信技术、金融科技、新一代信息技术、高端智能制造与生物医药，科技型企业占比超过八成，国家高新技术企业占比约三成，5G与信息通信技术方向的集聚度较高。已入驻企业包括铁虎门禁智能技术有限公司、深圳市大众文化发展有限公司、锐角兽（深圳）科技有限公司、深圳四博智联科技有限公司、深圳市极数充网络科技有限公司、欧斯普瑞智能科技有限公司等。

园区在科技成果转化方面的资质较为集中：2017年6月入选国务院第二批双创示范基地载体，2016年至2018年连续三年被评为深圳市重大项目，2020年8月获评龙岗区科技企业加速器，2021年3月中科创新社暨中科谷博士技术转化基地正式揭牌，2021年11月被认定为科创中国深圳示范试点单位，2022年1月被认定为深圳市小型微型企业创业创新示范基地。园区同时挂有中国科学院深圳先进技术研究院国家双创示范基地与生物医学国家专业化众创空间两块牌子。

配套方面，园区内建有约2万平方米人工湖、人才寓所、园区餐厅、社康中心、文化活动室、小型商业与公交车首末站，并配有体育设施。共享实验设备与科研平台对入驻企业在检测、试验与产学研合作方面可提供支持，适合有硬件研发与中试需求的企业。

周边生活配套依托平湖与观澜片区，餐饮方面有太哼冰室中环大道店（约105米）、小食候湘（约625米）、老碗会陕西手工面（约660米）、黄大厨现炒黄牛肉（约639米）等；住宿方面有维也纳国际酒店深圳平湖地铁站店（约1.1公里）、爱汀堡酒店华南城店（约1.7公里）等；金融配套以深圳农商银行山厦支行（约1.7公里）、辅城坳支行（约1.5公里）为主，步行范围内的银行网点较少。

园区位于平湖片区，商业与金融密度低于龙岗中心城，日常消费与商务配套以园区自带与周边社区商业为主。

园区为产业与办公载体，不涉及住宅内容，配套公寓面向园区人才租住。

【交付标准与入驻条件】

园区房源以毛坯与精装两种状态交付。精装写字楼房源配备空调、网络地板与基础装修，可缩短入驻周期；毛坯房源由租户自行设计施工，适合对空间形象与工艺管线有定制要求的企业。独栋产品可整栋冠名，装修与改造需按园区管理规定报批，涉及消防、环保与产业准入的另行审核。

入驻条件方面，园区支持注册公司，行业需符合园区产业导向，涉及研发中试或生产的用途需通过环保与消防审核。租期常见3年以上，长租可协商免租期与递增安排。签约时需明确计租面积、递增比例、物业管理费与空调费的结算方式，以及补贴申报的配合事项。

交付标准：毛坯、精装

租期：常见3年以上，可协商更长

注册：支持注册公司

产业准入：行业需符合园区产业导向，研发中试用途需通过环保与消防审核

独栋冠名：独栋产品可整栋冠名，具体按园区管理规定执行

看楼阶段建议同步确认三件事：报价是否已含物业管理费、物业管理费包含哪些服务项、租金补贴的申报条件与发放节奏，这三项对实际支出的影响往往大于单价本身。

【参数速查】

地址：深圳市龙岗区平湖街道中环大道与枫叶路交叉路口一带（老琅路2号）

开发商：深圳华科育成科技开发有限公司

物业：深圳育成物业管理有限公司

建成时间：2019年前后陆续建成投用

占地面积：约5.6万平方米

总建筑面积：约40万平方米（计容约30万平方米）

建筑构成：甲级写字楼1栋、独栋总部大厦5栋、研发办公楼3栋、配套公寓约567套

标准层面积：约1414平方米

层高：写字楼约4米；独栋约5.9米

楼板承重：独栋约400公斤/平方米；写字楼标准层约500公斤/平方米

电梯：写字楼客梯6至7部、货梯1部、消防梯2部；独栋每栋2部

空调：VRV空调，24小时独立控制，按电量计费

车位：约1226个地下车位

租金区间：约40–70元/平方米·月

物业费：约8–12元/平方米·月

停车费：约280–300元/月·位

地铁：10号线平湖站约2.6公里，园区接驳巴士连接10号线禾花站、5号线杨美站

主导产业：5G与信息通信技术、金融科技、新一代信息技术、高端智能制造、生物医药

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源条件以运营方签约文本为准。

【注意事项】

第一，园区产品分为高层写字楼、独栋总部与研发办公楼三类，三类在层高、承重、电梯与物业管理费上差异明显，不能按统一标准理解。

第二，园区与已开通地铁站点的距离较远，通勤主要依靠接驳巴士与公交，选址前建议实测早晚高峰的接驳班次密度与候车时间。

第三，园区有明确的产业导向，涉及研发中试或生产的用途需通过环保与消防审核，入驻前应先确认自身业务与园区准入条件是否相符。

第四，租金补贴设有申报条件与期限，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准与发放节奏。

第五，周边商业与金融密度低于龙岗中心城，步行范围内的银行网点与餐饮选择较少，员工生活与商务接待的便利度需要纳入评估。

（图：中科谷 园区整体效果与人工湖景观）

【常见问题】

1、中科谷和中科（深圳）育成总部基地是同一个项目吗？

是。中科谷是项目的常用名称，正式名称为中科（深圳）育成总部基地，备案名为中科谷产业园，位于深圳市龙岗区平湖街道中环大道与枫叶路交叉路口一带（老琅路2号），由深圳华科育成科技开发有限公司开发，2019年前后陆续建成投用。

2、园区离地铁站有多远？

园区与地铁10号线平湖站的距离约2.6公里。园区设有公交首末站，通过接驳巴士连接地铁10号线禾花站（约10分钟）与5号线杨美站（约12分钟），并提供免费接驳服务。规划中的17号线、18号线站点位于片区范围内。

3、园区有哪些产品可以选择？

园区产品分三类：高层甲级写字楼1栋，建筑面积约2.8万平方米，楼层23层至25层，标准层面积约1414平方米；独栋总部大厦5栋，每栋约2570平方米，层高约5.9米，可整栋冠名；研发办公楼3栋，以中小面积单元为主。可租面积约从96平方米起，往上可整层组合至19600平方米。

4、租金大概是多少？为什么区间这么宽？

园区租金区间约为40元至70元/平方米·月，其中高层写字楼多集中在47元至55元，独栋总部约65元至70元。跨度来自四类因素：独栋总部因独立形象与独立出入口而单价更高；部分报价已含物业管理费、部分需在租金外另计；毛坯单价偏低而精装单价上浮；小面积单元单价偏高、大面积长租有议价空间。

5、物业管理费和停车费怎么收？

物业管理费区间约为8元至12元/平方米·月，不同楼栋的服务内容与收费起始时间并不一致。停车费约280元至300元/月·位。空调采用VRV系统按电量计费，支持24小时独立控制。

6、园区有租金补贴吗？

园区对符合条件的高新技术企业提供租金补贴，覆盖比例可达一定幅度，具体额度按当期政策与企业资质申报核定。补贴设有申报条件与期限，可向园区运营方及主管部门核实执行标准与发放节奏。

7、园区的承重和层高能满足研发需求吗？

园区独栋产品1层至4层楼板承重约400公斤/平方米，写字楼标准层可达约500公斤/平方米；写字楼标准层高约4米，独栋层高约5.9米，部分单元层高在3米至4.5米之间。这套参数可承载一定规模的设备与仓储需求，涉及中试生产的用途还需通过环保与消防审核。

8、园区主要面向什么类型的企业？

园区产业方向聚焦5G与信息通信技术、金融科技、新一代信息技术、高端智能制造与生物医药，科技型企业占比超过八成，国家高新技术企业占比约三成。已入驻企业包括铁虎门禁智能技术有限公司、锐角兽（深圳）科技有限公司、深圳四博智联科技有限公司、深圳市极数充网络科技有限公司等。

【延伸了解】

科研机构背景的产业园区与普通写字楼的区别，主要在于技术资源的可获得性。普通写字楼提供的是空间与物业服务；科研机构背景的园区在此之外还能对接实验设备、检测平台、科研团队与产学研合作渠道，对需要做样机验证、材料测试或联合研发的企业，这类资源可以减少自建设备的投入。判断一个园区是否具备这种能力，可以看它是否挂有双创示范基地、专业化众创空间等资质，以及共享实验设备的实际开放方式与预约机制。

独栋总部与高层办公的取舍，核心是形象与效率的平衡。独栋产品拥有独立出入口、独立冠名与独立电梯，客户来访时的辨识度高，内部也能按企业需求重新划分楼层功能；代价是单价通常高于高层办公，且需要承担更多的外立面维护与独立设施的运行成本。高层办公的单价更低、配套共享程度更高，但形象辨识度与改造自由度相对有限。企业可以按品牌展示需求与预算约束权衡。

看园区报价时，除了租金单价，还要把物业管理费的构成问清楚。不同楼栋的物业管理费可能对应不同的服务内容，有的包含公区保洁、安保与设备维护，有的需要另计公区能耗或空调运行费。此外，产业园区常见的租金补贴通常设有申报门槛与期限，发放节奏也可能滞后于缴费节奏，做现金流预算时应按补贴到账时间估算，而不是直接抵扣当期租金。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
中科谷的优势是清平高速（西侧紧邻）、外环高速、沈海高速、水官高速、丹平快速、地铁17号线、18号线站点位于片区范围内。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载中科谷项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载中科谷项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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