深圳罗湖区深城投中心楼盘介绍：户型价格与优缺点

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深城投中心位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。深城投中心（原鹿丹大厦）介绍：罗湖桂园滨河大道甲级写字楼信息梳理

深城投中心位于深圳市罗湖区滨河路1011号，处于滨河大道首排、行政上属桂园街道，是原鹿丹大厦拆除重建而成的城市综合体，也是地铁9号线鹿丹村站的上盖物业。项目由深圳市城市建设投资发展有限公司开发建设，2020年建成，整体建筑形态为裙楼加塔楼，裙楼以商业为主，塔楼为办公写字楼。

塔楼建筑高度约170米，塔楼办公建筑面积约2.78万平方米，标准层面积约1200至1300平方米，标准层层高约4.2至4.25米、净高约3.1米，实用率约70%，首层大堂层高约11米。项目配置13部日本进口三菱电梯，采用三菱VRV独立控制空调，可实现24小时使用，并获得美国LEED金级认证。

交通方面，项目紧邻地铁9号线鹿丹村站，步行距离约204米，经换乘可达1号线、2号线、3号线等线路。周边有万象城、KK MALL等商业配套，以及君悦、瑞吉等酒店资源。下文按位置交通、建筑参数、费用构成、办公客群与配套逐项梳理。

【项目概况】

深城投中心是深城投集团历时近十年打造的甲级写字楼项目，前身为鹿丹大厦，经拆除重建后以城市综合体形态落成。项目用地面积约2919.2平方米，总建筑面积约5.14万平方米，其中塔楼办公部分约2.78万平方米，裙楼商业约3000平方米，塔楼建筑高度约170米。

楼宇采用只租不售的一手运营模式，产权集中、招商与物业管理由同一体系负责，租户结构因此相对稳定。项目由深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司设计，物业管理由嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司承担，并引入世邦魏理仕与深城投联合提供的专属管家服务。

功能分区清晰：负3层至负1层为地下停车场，1至3层为商业，4至5层为阳光停车场，6至7层为层高约5.1米的创意办公空间，9至20层为低区办公产品，22至33层为高区办公产品，8层与21层为避难层。这样的分层设计让不同规模、不同定位的企业可以在同一栋楼内找到相对匹配的空间。

项目名称：深城投中心（原名鹿丹大厦）

位置：深圳市罗湖区滨河路1011号（桂园街道，滨河大道首排）

开发主体：深圳市城市建设投资发展有限公司（深城投集团）

建筑设计：深圳市梁黄顾艺恒建筑设计有限公司

物业服务：嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司，引入世邦魏理仕与深城投联合的专属管家服务

竣工时间：2020年（原鹿丹大厦拆除重建）

建筑高度：约170米

用地面积：约2919.2平方米

总建筑面积：约5.14万平方米，其中塔楼办公约2.78万平方米、裙楼商业约3000平方米

运营模式：只租不售，一手甲级写字楼

产业定位：金融、专业服务与总部型企业办公

【位置与交通】

项目位于滨河大道首排，南侧临滨河大道辅道，北侧接金塘街，处于罗湖桂园街道与蔡屋围商圈的交界地带。滨河大道是深圳东西向的主干道之一，自项目出发经滨河大道可较快接入福田、南山方向的路网，东行则可到达罗湖口岸一带。

轨道交通是这一地段的突出条件。项目为地铁9号线鹿丹村站上盖物业，自站点步行至楼宇约204米，用时较短；经9号线可换乘1号线、2号线、3号线与11号线，前往福田中心区、南山后海、前海以及龙岗方向均有较直接的路径。对需要跨区通勤与接待客户的企业而言，换乘选择较为充足。

景观条件是项目的一个特征。项目北侧可看到罗湖中心区的城市景观，南侧可看到深圳河沿线与香港米埔山方向的自然景观，高低区不同朝向的单元在视野上差异明显，这也是同一栋楼内报价分层的原因之一。

地铁：9号线鹿丹村站上盖，步行约204米；可换乘1号线、2号线、3号线、11号线

城市主干道：滨河大道（首排），北侧接金塘街

景观条件：北侧罗湖中心区城市景观，南侧深圳河沿线与香港米埔山方向自然景观

周边地标：华润万象城、KK MALL、京基晶都酒店等

滨河大道属城市快速路，工作日晚高峰车流量较大，自驾通勤的时间波动相对明显；由于紧邻地铁站，以轨道交通通勤的团队到达时间更为稳定。

【建筑参数与空间条件】

塔楼标准层面积约1200至1300平方米，标准层层高约4.2至4.25米、净高约3.1米，实用率约70%，首层大堂层高约11米。楼内产品按楼层分段设计，6至7层为层高约5.1米的创意办公空间，可做夹层或较高隔断布置；9至20层为低区，22至33层为高区，不同区位的面积组合与景观条件差异较大。

垂直交通方面，项目配置13部日本进口三菱电梯，其中客梯约9部、消防梯1部，载重规格可达约1350公斤，属高速电梯配置，可在较高分区保持较短的候梯时间。车位总数约150个，含地上与地下两部分，另有位于4至5层的阳光停车场。

空调系统采用日本三菱VRV独立控制方式，租户可根据办公时间自行启停，支持24小时使用，这一点对加班频繁、需要跨时区协作的团队较为实用。楼内可租面积覆盖约134至1366平方米的多个面积段，既有适合中小团队的小面积单元，也有可整层使用的组合空间。

物业类型：甲级写字楼（塔楼）

标准层面积：约1200至1300平方米

层高与净高：标准层约4.2至4.25米 / 净高约3.1米；6至7层创意办公层层高约5.1米

大堂层高：约11米

实用率：约70%

绿化率：约30%

电梯：13部日本进口三菱电梯（客梯约9部、消防梯1部），载重可达约1350公斤

空调：日本三菱VRV独立控制空调，支持24小时使用

车位：约150个，含地上与地下部分，另设4至5层阳光停车场

可租面积：约134至1366平方米，覆盖小面积单元与整层组合

功能分区：负3至负1层地下停车，1至3层商业，4至5层阳光停车场，6至7层创意办公，9至20层低区，22至33层高区，8层与21层为避难层

楼宇按高低区分段运行，同一栋楼内不同分区的到达路径、景观与面积组合差别明显；选房时建议先确定目标分区，再比较具体单元的层高、朝向与空调末端条件。

【费用构成与租金区间】

深城投中心的租金区间约为138至300元/平方米·月，跨度主要由四类因素决定：一是分区与楼层，位于较高分区、可俯瞰城市或河道景观的单元单价偏高；二是朝向，北向城市景观与南向河景的受欢迎程度不同，报价也随之分层；三是面积段，小面积单元单价通常高于整层大面积单元；四是装修状态与租期，带装修单元与长租通常有议价空间。从挂牌情况看，报价较多集中在138至160元区间。

物业管理费约为22元/平方米·月，并已包含空调费用，这在深圳甲级写字楼中属于把空调并入物业费一并收取的方式，便于按月核算支出。停车方面，地下车位月租约1000元，位于阳光停车场的车位月租约600元，整体月租约600至1000元，按车位位置与所在楼层不同。

比较不同房源时需要注意的是，部分房源报价为租金单价，部分把物业费一并打包；同时项目为新交付楼宇，部分单元带装修、部分为原始交付状态。建议先把租金、物业费、空调与停车四项折算到单位面积综合支出，再结合免租期与装修投入判断实际成本。

租金区间：约138至300元/平方米·月

挂牌报价集中区间：约138至160元/平方米·月

物业管理费：约22元/平方米·月（含空调费）

空调费：已包含在物业管理费中，VRV独立控制、支持24小时

停车费：地下车位月租约1000元，阳光停车场车位约600元

免租期：视面积与装修状态而定，可另行协商

租金与费用随市场行情调整，在租单元的具体报价与优惠条件因房源批次不同而变化，测算时建议按自身面积段与分区需求取用对应区间。

【办公客群与项目定位】

项目面向金融、专业服务与总部型企业招商，采用一手只租不售的统一运营模式，招商由运营方直接负责，租户结构相对可控。罗湖区内以一手甲级写字楼形态持续招租的楼宇数量有限，项目在楼龄、硬件配置与统一管理上具备一定条件。

从办公氛围看，项目所处的滨河大道沿线与蔡屋围商圈相邻，周边分布着多家银行网点、券商营业部与专业服务机构，万象城与KK MALL带来较为完整的商业与餐饮配套，适合需要频繁接待客户、对通勤与配套便利度要求较高的团队。

项目由深城投集团投资建设并长期持有运营，楼宇在物业管理与设备维护上采用统一标准，并引入国际物业顾问参与服务体系的搭建。对新入驻企业而言，统一业权意味着装修审批、公共区域使用与物业服务标准相对一致，沟通路径较为明确。

招商定位：金融、专业服务与总部型企业

运营模式：只租不售，一手统一持有运营

投资运营主体：深城投集团（深圳市城市建设投资发展有限公司）

物业服务：嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司，引入世邦魏理仕与深城投联合的专属管家服务

周边办公氛围：滨河大道沿线与蔡屋围商圈相邻，银行网点、券商营业部与专业服务机构分布较密

【商务配套与周边环境】

项目裙楼1至3层为商业空间，约3000平方米，可满足员工日常餐饮与便利服务需求；楼宇南侧临滨河大道，北侧接金塘街，步行范围内分布着多家餐饮门店与便利店。周边大型商业以华润万象城与KK MALL为主，从项目出发可较短时间到达。

酒店配套方面，项目周边分布着木棉花酒店、京基晶都酒店、维也纳智好酒店、锦江之星等多家不同档次的酒店，距离约在250米至1.2公里之间，商务接待与来访客户住宿安排较为便利。医疗与教育配套方面，周边有平乐骨伤科医院等医疗机构，以及滨河中学等教育设施。

生态与休闲方面，项目南侧为深圳河沿线，滨河大道沿线设有绿化带与人行步道，工作之余的短时休憩条件尚可。向北可进入蔡屋围与万象城商圈，餐饮、零售与娱乐选择较为集中。

楼内商业：裙楼1至3层商业约3000平方米

周边商业：华润万象城、KK MALL、京基晶都酒店周边商业

酒店配套：木棉花酒店、京基晶都酒店、维也纳智好酒店、锦江之星等，距离约250米至1.2公里

医疗配套：平乐骨伤科医院等医疗机构

教育配套：滨河中学等教育设施

生态休闲：南侧临深圳河沿线，滨河大道沿线设有绿化带与人行步道

【绿色认证与楼宇服务】

项目获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED金级认证，认证主要涉及节能设计、幕墙性能、空调系统效率与室内环境质量等维度。对租户而言，通过认证的楼宇通常在空调与照明能耗、新风量控制与室内舒适度上有相对明确的建设标准。

空调采用三菱VRV独立控制方式，各单元可自行设定运行时段，支持24小时使用，空调费用已并入物业管理费，加班时段不必单独申请延时供冷。物业服务由嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司承担，并引入世邦魏理仕与深城投联合提供的专属管家服务，覆盖前台接待、工程维护与商务协助等事项。

绿色认证：美国LEED金级认证

空调方式：三菱VRV独立控制，支持24小时使用，费用并入物业管理费

物业服务：嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司，引入世邦魏理仕与深城投联合的专属管家服务

服务范围：前台接待、工程维护、商务协助等

【参数速查】

地址：深圳市罗湖区滨河路1011号

所属街道与板块：桂园街道，滨河大道首排、蔡屋围商圈相邻

原名：鹿丹大厦（拆除重建）

开发商：深圳市城市建设投资发展有限公司

物业公司：嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司

竣工时间：2020年

建筑高度：约170米

总建筑面积：约5.14万平方米（塔楼办公约2.78万平方米）

标准层面积：约1200至1300平方米

层高与净高：约4.2至4.25米 / 约3.1米

大堂层高：约11米

实用率：约70%

电梯：13部日本进口三菱电梯

车位：约150个，另设4至5层阳光停车场

空调：三菱VRV独立控制，支持24小时

租金区间：约138至300元/平方米·月

物业管理费：约22元/平方米·月（含空调费）

停车费：地下车位月租约1000元，阳光停车场约600元

地铁：9号线鹿丹村站约204米

绿色认证：美国LEED金级认证

以上为项目整体参数范围，不同分区、楼层与装修状态存在差异，具体房源条件以在租信息与合同标注为准。

【注意事项】

第一，项目按低区与高区分段运行，并设有6至7层创意办公层与避难层，不同分区的层高、面积与到达路径差别明显，选房时建议先确认目标分区再比较单元。

第二，项目2020年建成，属滨河大道沿线楼龄较新的甲级写字楼，但楼内仍有原始交付单元与带装修单元并存，报价高低与装修状态关系较大，建议按目标单元核实空调末端与电力容量条件。

第三，物业管理费约22元/平方米·月并已包含空调费用，与其他把空调按流量或按小时单收的楼宇不便直接比较，横向对照时应先统一到单位面积综合支出。

第四，车位总数约150个，相对塔楼办公体量而言数量不算宽裕，且地下与阳光停车场月租标准不同；以自驾通勤为主的团队，建议在选房阶段确认车位配比与办理方式。

第五，南侧临滨河大道，低楼层单元可能受到道路交通噪声影响；北向单元以城市景观为主、南向单元以河景为主，选房时可结合团队对采光与安静程度的要求综合权衡。

（图：深城投中心 建筑外观）

（图：深城投中心 塔楼近景）

【常见问题】

1、深城投中心在哪里？前身是什么？

深城投中心位于深圳市罗湖区滨河路1011号，处于滨河大道首排、属桂园街道，是原鹿丹大厦拆除重建而成的城市综合体，也是地铁9号线鹿丹村站的上盖物业，2020年建成。

2、项目多高、多少层，什么时候建成的？

塔楼建筑高度约170米，总建筑面积约5.14万平方米，其中塔楼办公约2.78万平方米、裙楼商业约3000平方米，2020年建成。楼层总数约33至36层，差异主要来自是否计入避难层、地下层与阳光停车场楼层。

3、离地铁站远不远，坐哪条线？

项目是地铁9号线鹿丹村站上盖物业，自站点步行至楼宇约204米，用时较短；经9号线可换乘1号线、2号线、3号线与11号线，前往福田中心区、南山后海与龙岗方向都有较直接的路径。

4、租金大概是多少，为什么跨度这么大？

租金区间约为138至300元/平方米·月，挂牌报价较多集中在138至160元区间。跨度主要由四类因素决定：分区与楼层（高区、景观较好的单元单价偏高）、朝向（北向城市景观与南向河景报价分层）、面积段（小面积单价高于整层），以及装修状态与租期长短。

5、物业费、停车费和空调怎么算？

物业管理费约22元/平方米·月，并已包含空调费用；空调为日本三菱VRV独立控制方式，支持24小时使用，加班时段不必单独申请延时供冷。停车方面，地下车位月租约1000元，位于4至5层阳光停车场的车位月租约600元，整体月租约600至1000元，按车位位置与所在楼层不同。

6、楼里的空间条件怎么样？

塔楼标准层面积约1200至1300平方米，标准层层高约4.2至4.25米、净高约3.1米，实用率约70%，首层大堂层高约11米；其中6至7层为层高约5.1米的创意办公空间，可做夹层或较高隔断布置。楼内可租面积覆盖约134至1366平方米的多个面积段，配置13部日本进口三菱电梯。

7、楼宇的绿色认证和物业服务如何？

项目获得美国LEED金级认证，认证主要涉及节能设计、幕墙性能、空调系统效率与室内环境质量等维度。物业服务由嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司承担，并引入世邦魏理仕与深城投联合提供的专属管家服务，覆盖前台接待、工程维护与商务协助等事项。

8、周边配套如何？

裙楼1至3层设约3000平方米商业，可满足日常餐饮与便利服务需求；周边大型商业以华润万象城与KK MALL为主。酒店方面有木棉花酒店、京基晶都酒店、维也纳智好酒店、锦江之星等，距离约250米至1.2公里；医疗与教育方面有平乐骨伤科医院、滨河中学等；南侧临深圳河沿线，滨河大道沿线设有绿化带与人行步道。

【延伸了解】

“一手只租不售”与“分散业权”是两类不同的写字楼运营方式，对租户的影响体现在多个方面。统一业权下，招商标准、租户结构、公共区域维护与物业服务由同一主体把控，楼宇形象与服务水平相对稳定，空调、电梯等公共设备的维护也更统一；代价是议价与改造的弹性有限，装修方案、租期与免租期通常要按运营方的统一规则办理。分散业权下楼宇的租金弹性更大，但可能出现租户结构混杂、公共区域维护水平不一致的情况。选址时可结合自身租期长度与改造需求来判断哪类更合适。

VRV独立控制空调与集中式中央空调，在使用体验上差别明显。集中式空调按物业统一时段供冷，超出时段需要申请延时并额外计费，适合作息规律、加班较少的团队；VRV系统由各单元自行启停，可按实际使用时间付费，对加班频繁或需要跨时区协作的团队更灵活。不过VRV系统的室内机与管线由各单元自行维护，选购与保养成本通常在装修阶段一次性投入，两者需要在统一的总成本条件下比较才更准确。

滨河大道沿线的写字楼在选址评估中有一个容易被忽略的变量：噪声与景观的取舍。南向临路的单元视野开阔、可看到深圳河沿线，但低楼层受车流噪声影响的可能性更高；北向单元通常更安静，视野则以城市街区为主。这一差异在同一栋楼内会直接反映在报价上，因此看报价前先确认目标单元的朝向与楼层，再对照同朝向房源的成交情况，判断会更有依据。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
深城投中心的优势是周边大型商业以华润万象城与KK MALL为主、南侧临深圳河沿线，滨河大道沿线设有绿化带与人行步道。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载深城投中心项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
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