深圳罗湖区宝能中心楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由乐远·靓家（深圳市靓家技术有限公司）整理发布。
宝能中心位于深圳。下面把项目的租金与售价区间、面积段、楼宇指标、产业与商业配套、注意事项逐项列出，方便对照查证。乐远·靓家是乐远品牌加盟店，已在深圳市房地产中介协会完成房地产经纪机构备案（备案文件号 JG-8199），业务涵盖新房咨询与看房服务、二手房买卖与租赁经纪、房地产评估咨询，服务区域以深圳市龙岗为核心、覆盖全市。需要咨询项目信息或预约看房，可拨打房产服务热线：400-881-1216。宝能中心介绍：罗湖笋岗宝安北路328米超甲级写字楼信息梳理

宝能中心位于深圳市罗湖区宝安北路3008号，处在宝安北路与梅园路交汇处的东北角，属笋岗片区核心地段。项目主楼为328米高、地上七十层的超甲级写字楼，写字楼部分总建筑面积约21万平方米，与购物中心、家居艺术中心与创意办公组团共同构成总体量约80万平方米的城市综合体。

项目由宝能控股（中国）有限公司开发，由宝能集团自持运营管理，采取只租不售的经营方式，是宝能集团的全球总部基地。楼宇定位金融总部、高端商务、科技创新与企业总部，招商楼层集中在11层至42层与47层至52层，已引入钜盛华、宝能投资、前海人寿、建设银行、平安投资等企业。

在硬件配置上，项目采用双银LOW-E玻璃幕墙、约10.2米挑高大堂、标准层4.2米层高（3层至7层为5.3米），配59部三菱电梯与约克VAV中央空调系统，获得LEED金级预认证。综合体内部配套包括屋顶空中花园、白领食堂、员工健身中心、国际会议中心与约4000个地下车位，办公、就餐、会议与商务接待可以在同一园区内完成。

【项目概况】

宝能中心坐落于罗湖区笋岗街道宝安北路3008号，处在宝安北路与梅园路交汇处东北角，是笋岗片区体量较大的城市综合体之一。项目主楼为328米超甲级写字楼，写字楼部分总建筑面积约21万平方米，综合体整体体量约80万平方米，占地面积约5.7万平方米。

项目名称：宝能中心

所在区域：深圳市罗湖区笋岗街道

正式地址：罗湖区宝安北路3008号

建筑高度：328米

楼层：地上七十层，地下五层

写字楼总建筑面积：约21万平方米，所在综合体总建面约80万平方米

占地面积：约5.7万平方米

标准层面积：约2869平方米至3300平方米

开发主体：宝能控股（中国）有限公司；部分记录登记为深圳深业物流集团股份有限公司

物业管理：深圳吉泰物业服务有限公司宝能中心分公司

竣工与投用：2019年至2021年间分批竣工交付，部分记录按2021年统计

经营方式：只租不售，自持运营

招商楼层：11层至42层、47层至52层

需要区分的是综合体内部的几个组成部分。宝能中心是328米主楼的名称，周边还有宝能环球汇购物中心、宝能第一空间家居艺术中心与宝能慧谷等载体，它们同属一个城市更新单元但功能不同。办公招租集中在主楼，商业与家居业态位于裙楼与相邻组团，看房时应确认拟租单元所在的具体楼栋与楼层。

项目所在的笋岗片区处在红岭创新金融产业带与大梧桐新兴产业带的叠加区域，片区规划围绕金融科技、总部经济与高端服务展开。宝能中心作为片区内的超高层载体，在承接总部型企业与金融科技企业方面具备较为直接的空间与配套条件。

【位置与交通】

项目位于宝安北路3008号，处在笋岗片区的核心区位。宝安北路是笋岗片区纵向主干道之一，沿线分布着艺展中心、笋岗工艺城与多个专业市场，向北接入北环大道方向，向南通往深南东路方向。

地铁（一）：7号线笋岗站，E出口步行约230米，负一层商业与地铁站地下衔接

地铁（二）：9号线红岭北站，步行约5分钟

公交：宝安北路沿线设多个公交站点，可接驳多条市区线路

城市主干道：宝安北路、梅园路、梨园路、泥岗东路、北环大道、深南东路

口岸与枢纽：可衔接罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸及高铁枢纽方向

负一层商业与地铁站地下衔接，雨天通勤的地面步行段较短。

7号线与9号线分处项目两侧，通勤路径可按居住地方向自行选择换乘点。

从路网结构看，项目向北经泥岗东路与北环大道可快速通往福田、南山方向，向南经宝安北路、笋岗东路可进入罗湖传统商务区与口岸片区。对需要同时对接罗湖与福田两端客户的企业，自驾通勤的时间成本相对可控。

早晚高峰时段宝安北路与笋岗片区内部道路车流量较大，自驾通勤需预留时间。园区地下车位数量较多，从负二层至负五层分布，停车条件在片区内属于宽裕水平。

【产品形态与空间参数】

宝能中心主楼以5A超甲级标准建造，标准层面积在2869平方米至3300平方米之间，层高4.2米，3层至7层层高达5.3米，为需要空间高度的业态留出余地。59部电梯按楼层分区运行，是这一项目在垂直交通上的主要配置。

楼体形态：超高层写字楼，328米高，地上七十层

标准层面积：约2869平方米至3300平方米

标准层层高：4.2米，净高约2.85米至3.0米

低区层高：3层至7层约5.3米

大堂：挑高约10.2米，设三大堂

电梯：59部三菱电梯，每十层配约6台客梯与2台货梯，设双候梯厅

幕墙：双银LOW-E玻璃幕墙

空调：约克VAV中央空调系统

空调运行时段：周一至周五8:00至20:00，周六8:30至12:30

车位：约4000个以上，分布于地下二层至地下五层

使用率：约60%至70%

可租面积：约145平方米至4000平方米

交付标准：网络地板、墙体刷白、空调管道入户；部分单元精装并配办公家具

电梯分区的组织方式对高层办公的日常体验影响明显。每十层配置约6台客梯并设双候梯厅，意味着高峰时段的候梯时间相对可控，跨楼层往来的效率也较高。对员工规模较大、内部协作频繁的企业，这一点在使用中的价值会持续体现。

交付标准上，项目以网络地板、墙体刷白、空调管道入户为基础条件，减少了企业自行铺设弱电与空调的工作量。部分单元为精装并配家具，可拎包入驻；部分单元按毛坯或简装状态交付，装修投入需企业自行承担。可租面积从约145平方米延伸到4000平方米，覆盖小团队到整层、连层使用的需求。

【费用构成与租金区间】

作为超甲级写字楼，项目的费用由租金、物业管理费、空调费用、水电与停车费构成。物业管理费存在是否包含中央空调运行费的两种计价方式，是比对报价时需要优先区分的一项。

租金区间：约58元至176元/平方米·月

在租均价：约96元/平方米·月，随房源条件浮动

租金差异因素：楼层高低与景观朝向、单元面积段、装修状态与是否带家具、租期长短

物业管理费：约26元/平方米·月；含中央空调运行费的报价约40元/平方米·月

空调费：按约14元/平方米·月另计，或包含在约40元的管理费中

停车费：车位月卡约1100元，临时停车约15元/小时

常见付款条件：押二付一，一年起租，部分大面积单元按三年起签并采用三押一租

认证：LEED金级预认证

把固定支出合并计算会更直观：以每平方米每月约100元的租金加约40元含空调的物业管理费计算，不含水电与停车的固定支出约为140元/平方米·月；若物业管理费按26元并另计14元空调费，固定支出约为140元/平方米·月，两条路径在数值上接近，差别在于空调费用的结算方式与可控性。按用量结算的方式在使用量较低时更节省，包干方式则更便于预算。

租金区间的宽度主要来自房源条件差异。同一栋楼内，约150平方米的精装小单元与约2000平方米的简装大单元，单价可以相差数十元；低区与高区的景观视野不同，报价也有区分。选址时应按自身对面积、装修与视野的实际需求，在同一条件下横向比较。

【产业生态与配套】

项目所处的笋岗片区以总部经济、金融科技、商贸服务为主要方向，宝能中心内部以宝能系企业总部与金融、投资类机构为聚集核心，同时吸纳专业服务机构与科技企业。综合体自身的商业与生活配套，是这一项目区别于单栋写字楼的显著特征。

入驻企业：钜盛华、宝能投资、城发集团、观致汽车、建设银行、前海人寿、平安投资、嘉得信律所、钧沫律所、文业装饰等

购物商业：宝能环球汇，约8.5万平方米购物中心

家居商业：宝能第一空间，约35万平方米家居艺术中心

创意办公组团：宝能慧谷

办公配套：白领食堂、员工健身中心、文体中心、国际会议中心、共享会议空间，每层公共区域配茶水间

景观与休闲：约3万平方米屋顶空中花园，部分楼层可环视梧桐山、罗湖城区与福田方向

商务接待：楼内设宴会厅与餐饮旗舰店，另有酒店配套可满足接待需求

产业带叠加：红岭创新金融产业带与大梧桐新兴产业带

综合体配套对办公的实际价值，体现在员工日常与商务接待两个场景上。白领食堂与外送餐饮相比，在用餐时间与成本上都有优势；健身中心、空中花园与文体设施为员工提供了楼内的活动空间；国际会议中心与共享会议空间则承接了企业培训、产品发布与客户会议的需求，减少了自建场地的投入。

产业方面，项目所在区域被纳入红岭创新金融产业带与大梧桐新兴产业带的叠加范围，片区在金融科技、总部经济与高端服务上持续引入企业。对上下游配套型企业而言，同区域内的客户与供应商密度较高，业务对接的物理成本相应降低。

【适合的企业类型】

结合超甲级硬件、综合体配套与费用水平，宝能中心的适配客群主要是对商务形象、接待能力与员工配套有明确要求的中大型企业。

企业总部与区域总部：整层约2900平方米至3300平方米的面积与连层组合的可行性，支持多部门协同与独立接待空间的组织。

金融、投资与资产管理机构：园区内已形成金融与投资类企业聚集，同业交流与客户拜访的效率较高。

科技与创新型企业：5.3米的低区层高与网络地板、空调管道入户的交付条件，便于按研发与展示需求改造。

专业服务机构：律师事务所、会计师事务所、咨询机构等，10.2米挑高大堂与楼内会议、餐饮配套可支撑客户接待场景。

需要员工配套的中大型团队：白领食堂、健身中心、空中花园与文体设施对员工留存与日常体验有实际帮助。

对预算敏感、员工规模在二十人以内的初创团队，这一项目的费用水平与配套规模可能超出实际需要，笋岗片区内的中小面积办公载体在成本上更有优势。选择前宜先明确企业对接待能力与员工配套的需求强度。

涉及餐饮、教培、医疗等特定经营范围的业态，需在签约前确认消防、环保与经营许可要求，政策类事项以主管部门当年文件为准。

【租赁与入驻条件】

项目采取只租不售的自持运营模式，签约环节涉及面积确认、交付标准、费用构成、装修管理与注册备案几项。作为超甲级楼宇，装修与机电管理规则较为细密，提前了解可以减少后续返工。

起租面积：约145平方米至190平方米起，按当期房源确定

面积上限：单套可至约4000平方米，整层与连层使用需按当期房源确认

租期：一年起租，部分大面积单元三年起签

付款方式：押二付一为主，部分大面积单元采用三押一租

免租期：按装修投入与租期长短商谈，通常一个月起

交付状态：网络地板、墙体刷白、空调管道入户；部分单元精装并配家具

空调管理：VAV中央空调，运行时段为工作日8:00至20:00、周六8:30至12:30，超时段需按楼宇规则申请

注册与备案：单元可注册公司，经营范围与地址使用条件需签约前确认

确认物业管理费是否包含中央空调运行费，两种计价方式的总成本接近但结算方式不同。

涉及常态化加班或周末办公的团队，应提前确认空调超时段供冷的申请方式与费用。

装修方面，单元内的隔断、天花与弱电布线改动需按楼宇管理规定报审，涉及消防、喷淋与烟感的调整须由具备资质的单位施工。对需要机房、特殊用电或独立空调的业态，应在签约前与物业确认容量上限与施工条件。

【参数速查】

项目名称：宝能中心

地址：深圳市罗湖区宝安北路3008号

区域板块：罗湖笋岗板块

楼宇等级：5A超甲级写字楼

建筑高度：328米

楼层：地上七十层，地下五层

写字楼总建筑面积：约21万平方米

综合体总建筑面积：约80万平方米

占地面积：约5.7万平方米

标准层面积：约2869平方米至3300平方米

层高：标准层4.2米，3层至7层约5.3米

大堂：挑高约10.2米，三大堂

电梯：59部三菱电梯，双候梯厅

空调：约克VAV中央空调，工作日8:00至20:00、周六8:30至12:30

车位：约4000个以上，月卡约1100元

可租面积：约145平方米至4000平方米

租金区间：约58元至176元/平方米·月

物业管理费：约26元/平方米·月，含中央空调约40元

使用率：约60%至70%

地铁：7号线笋岗站约230米，9号线红岭北站约5分钟

开发主体：宝能控股（中国）有限公司

经营方式：只租不售，自持运营

认证：LEED金级预认证

【注意事项】

第一，综合体内部包含主楼写字楼、购物中心、家居艺术中心与创意办公组团，办公招租集中在328米主楼，看房时应确认拟租单元所在楼栋与楼层，避免与其他组团混淆。

第二，物业管理费存在不含空调与含空调两种计价方式，数值分别约为26元与40元每平方米每月，比对报价时应先确认计价范围，再比较租金单价。

第三，中央空调运行时段为工作日8:00至20:00、周六8:30至12:30，存在夜间加班或周日办公需求的团队，应提前确认超时段供冷的申请方式与费用。

第四，单元交付状态分为网络地板简装与精装带家具两类，精装单元报价更高但进驻周期短，需按自身装修能力与时间安排选择。

第五，宝安北路早晚高峰车流量较大，自驾通勤需预留时间；以地铁通勤为主的团队，7号线笋岗站与项目负一层商业地下衔接，实际步行段较短。

（图：宝能中心 建筑外观·夜景鸟瞰）

（图：宝能中心 大堂与公共区实景）

（图：宝能中心 办公区实景）

【常见问题】

1、宝能中心的具体地址在哪里？

项目位于深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路3008号，处在宝安北路与梅园路交汇处东北角，属笋岗片区核心地段，7号线笋岗站与9号线红岭北站均在步行范围内。

2、宝能中心和宝能环球汇、宝能第一空间是什么关系？

它们同属一个城市更新单元但功能不同。宝能中心指328米的超甲级写字楼主楼，办公招租集中在主楼；宝能环球汇是约8.5万平方米的购物中心，宝能第一空间是约35万平方米的家居艺术中心，宝能慧谷为创意办公组团。看房时应确认单元所在楼栋。

3、楼高几层，标准层面积多大？

主楼为地上七十层、地下五层，建筑高度328米，写字楼部分总建筑面积约21万平方米。标准层面积约2869平方米至3300平方米，标准层高4.2米，3层至7层层高约5.3米。

4、租金大概在什么水平，包含哪些费用？

租金区间约为58元至176元/平方米·月，在租房源均价约96元/平方米·月，差异主要由楼层、面积段、装修状态与租期决定。物业管理费约26元/平方米·月，含中央空调运行费的报价约40元/平方米·月；车位月卡约1100元。

5、可租面积有哪些，能否整层使用？

可租面积约从145平方米起，上限约4000平方米；标准层约2869平方米至3300平方米，可整层使用，连层组合需按当期房源与运营方确认。招商楼层集中在11层至42层与47层至52层。

6、加班时空调能开吗？

项目采用约克VAV中央空调系统，常规运行时段为工作日8:00至20:00、周六8:30至12:30，超出时段需按楼宇规则申请。存在常态化加班需求的团队应提前确认申请方式与费用，或在装修阶段考虑增设独立空调的可行性。

7、楼内有哪些配套，员工日常方便吗？

楼内配有白领食堂、员工健身中心、文体中心、国际会议中心、共享会议空间，每层公共区域设茶水间，另有约3万平方米屋顶空中花园。综合体自带购物中心与家居艺术中心，用餐、购物与商务接待均可在园区内完成。

8、地铁和停车条件怎么样？

地铁7号线笋岗站E出口步行约230米，项目负一层商业与地铁站地下衔接；9号线红岭北站步行约5分钟。地下车位约4000个以上，分布于负二层至负五层，月卡约1100元，临停约15元/小时，停车条件在片区内较为宽裕。

【延伸了解】

超高层的垂直交通组织，是影响日常办公效率的关键因素之一。楼层数量增加后，若电梯数量与分区方式不匹配，早晚高峰的候梯时间会明显拉长。常见的做法是按楼层分区配置电梯，并设置双候梯厅，使不同楼层段的人流在进入电梯前就完成分流。评估一栋超高层写字楼时，可以把电梯总数、服务楼层数与单层人数放在一起看，再结合候梯厅的宽度与进出动线判断实际效率。电梯配置数量多并不意味着体验一定好，分区是否合理、通道是否顺畅同样重要。

综合体式办公的价值，主要体现在日常经营成本的转移上。单栋写字楼的企业通常需要自行解决员工用餐、会议场地、接待空间与员工活动场所，这些需求要么占用办公面积，要么以外出方式解决，都会产生时间与费用成本。综合体在园区内提供食堂、会议中心、健身设施与商业配套后，企业可以按需使用而无需自建，相当于把一部分固定成本转为按次使用的可变成本。评估这类配套时，应结合企业实际的会议频次、用餐人数与活动安排来判断，而不是只看设施清单的长度。

超甲级写字楼的费用结构，需要把租金之外的几项固定支出一起测算。物业管理费、空调费用与停车费在不同楼宇之间差异明显，尤其空调是采用包干计入管理费，还是按用量单独结算，对全年成本的影响不小。按用量结算在使用强度较低时更节省，包干方式则便于预算控制。此外，交付状态同样影响总成本：网络地板与空调管道入户的单元可以省去基础改造，精装带家具的单元能缩短进驻周期，而毛坯或简装单元虽然租金较低，但装修投入与装修期的机会成本需要另行计算。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

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小结
宝能中心的优势是负一层商业与地铁站地下衔接，雨天通勤的地面步行段较短、超高层写字楼，328米高，地上七十层。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可联系乐远·靓家预约到访接待。
免责声明
本文所载宝能中心项目信息（含楼宇整体规划、建筑形态、公共配套设施、空间格局、装修交付标准等）均整理自项目现场公示及公开渠道信息，属阶段性信息整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，不构成合同内容。周边交通、商业、医疗、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理与示意，其规划、建设与运营由政府或相关权利方决定，存在不确定性，不构成出卖方承诺。本文仅供项目基础信息参考，不构成购置邀约、交易承诺或投资建议。
信息更新说明
本文所载宝能中心项目信息为阶段性整理，更新有效期至2026年12月；如需咨询，可拨打乐远·靓家房产服务热线 400-881-1216。
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