北京
裁判要旨
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“占有”指对不动产实际控制的事实状态。建筑法等关于未经验收不得交付的规定系管理性规定，不干预买卖双方关于交付占有的民事合意。买受人经开发商同意接收未验收房屋的，不能否定其合法占有。
争议焦点
买受人经开发商同意接收未经验收的房屋，是否构成执行异议中的“合法占有”？
裁判理由
法院认为，案涉《定购协议》及《补充协议》具有私人定制特征，区别于普通商品房买卖，不应以未取得预售许可为由否定合同效力。协议已具备商品房买卖合同主要内容，且开发商已收受购房款，应认定为本约合同。关于占有，执行异议和复议规定第二十八条的“占有”指实际控制的事实状态，不能等同于“实际使用”。建筑法等关于未经验收不得交付使用的规定系管理性规定，不能否定买受人基于开发商许可而占有房屋的合法性。董某在查封前已合法占有案涉房屋。
典型意义
本案明确了未经验收房屋的买受人经开发商同意占有的合法性，强调“占有”指实际控制的事实状态。它有助于保护买受人的合法权益，平衡买受人与其他债权人之间的权利冲突，对类案裁判具有指导意义。
法律评析
本案核心在于执行异议中“合法占有”的认定标准及未经验收房屋交付占有的合法性。
首先，关于“占有”的含义。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的“占有”应是指对不动产的支配和管理，是不动产实际控制的一种事实状态，应以是否实际控制不动产为标准，“实际占有”之状态并不能等同于“实际使用”。
其次，关于未经验收房屋的交付占有。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述规定系对建设工程交付所作管理性规定，旨在保障建筑工程安全，进而保障人民群众的生命财产安全，并非效力性强制性规定，不能以此否定买受人占有案涉房屋的合法性。
再次，关于买受人经开发商许可占有的效力。买受人在案涉房屋尚未办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但该接收行为系对其自身权利的处分，未违反法律、行政法规的禁止性规定，不能以此否定买受人已实际占有房屋的事实，亦不能阻却买受人基于合法有效的买卖合同而占有房屋的合法性。本案中，董某并非以暴力方式占有案涉房屋，而是在取得开发商许可之后搬入，应认可其占有行为的合法性。
最后，关于定制商品房协议的性质。案涉《定购协议》及《补充协议》具有私人定制特征，房屋购买人从房屋设计、建盖开始即参与其中，将其个性化需求体现在房屋中，明显区别于一般商品房。协议内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，应认定为商品房买卖合同本约合同。不应简单适用商品房买卖合同司法解释第二条的规定，以未取得预售许可为由否定合同效力。
案件索引
最高人民法院（2025）最高法民再445号民事判决书。
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