地段价值论早已经过时，没有任何东西是不可以替代的

我发现全世界的经济学家全都是马后炮，都什么年代了，还搁那讲“地段价值论”的，讲这些东西是非常容易误导人的，尤其是把当下的房东坑的死死的！那这套学说讲的对不对，那要看时代背景的，20多年前来讲肯定是对的。

那时候地段很重要，是三个方面原因，第一个原因是主城区非常小，第二个原因是私家车太少了，距离就是劣势；第三个原因商户和消费者之间“无线连接”的手段太少，只能靠门店进行衔接。总而言之一句话，就是商户和消费者选择的手段都太少，因此才有了“地段价值论”的说法，所以才诞生了很多嚣张的房东。

不过在20年前，我就觉得南方城市的步行街最终要变成“鬼街”，可能有人说，你吹牛，你能看得这么长远？这主要是和东北对比出来的，东北在二三十年前，做的全是“室内商业街”，可能是太冷的缘故，大伙儿默认步行街做的就是“室内商业街”！

那时候南方做的全部还是“室外步行街”，刮风下雨的时候，那人遭老罪了。但只有一条主城区的步行街啊，即便刮风下雨，依旧是很多人逛步行街。

南方人要是体会到“室内商业街”的好处，那谁还逛步行街啊。果然有地产商去南方干这事了，去做“室内商业综合体”了，果不其然，南方城市的一个个地室外步行街全部变成了“鬼街”，这个说法可能还不准确，应该是“鬼”都不去那地方，刮风下雨的，冬天寒冷彻骨的，鬼都觉得太遭罪了！

那后来越来越多的“室内商业综合体”在主城区么？并不在！那难道在荒郊野岭的也有生意么？这个时候，又一个契机来了，那就是私家车普及了，距离远不远的不重要，你只要有大量的停车位，你就永远不缺人，像万象城这种商业综合体，停车是永不收费的，开在哪里，哪里就火！

当年步行街的房租到底是多少钱呢，20-30平的小房子，年租金100万，那是很正常的！这只是理论上的租金，租金并不是参照市场价值的，参照什么呢？参照租店的老板每年赚多少钱，你只要每年赚钱，我就一直涨下去！这有点像深圳大厂周边搞住宿租房子的房东，房租多少不确定，假如大厂里今年给大家涨工资了，那我的房租也要涨。也像那种卖婴幼儿用品的，听说生孩子发3600了，赶紧把生宝宝的必须用品涨上去！

这种不以自己价值来定价，而是以别人手头上能有多少钱来定价的，都得玩完，这就是报应，时代变了，这种丑恶的现象确实要结束了。有的房东觉得，你在我这儿开超市，前几年你每年挣七八千万，现在你挣一个多亿，那我房租涨个2000万不过分吧，因为这丝毫不影响你挣一个亿啊！结果人家不跟你玩了，直接撤店走人拉倒，我去郊区，我去农村开店，也不在你这儿开了！

这样的房东就是“地段价值论”的受害者，不过早20多年，你确实拿他没有办法，你不想干了，你关了店，你确实没有地方开店。那时候家庭交通都以自行车电瓶车为主，因此繁华的地带，只能集中在市中心，但是现在不一样了，他可以把店搬走。有人讲，酒香也怕巷子深，但只要方便停车的地方，是没有影响的，你看现在仓储型超市，不都是在郊区么？甚至在破旧的厂房里！还有些做特色餐饮的，甚至跑到农村去做了，专门有人开车去吃呢！

另外现在商家和消费者链接的方式也变多了，以前你搬走了，人家找不到你，现在你搬走了，只要发个视频在网上说一声就可以了！但是搬走了，会不会有人受到损失呢，当然有的，除了房东受损失之外，那种小商户确实倒了霉，有些小商户是跟着后面捡流量的，你一走，确实对他影响很大。

有这样一个真实的案例，有一家餐饮店生意做的非常好，附近卖烟酒的小店，跟着后面生意也很好。房东看着餐饮店生意火爆，年年涨房租，结果人家老板直接搬走了，换地方去开了，对这种规模型的餐饮店是影响不大的，但是卖烟酒的小店就会受到了极大的影响。并不是这个地方地段好，大家生意都好，而是有一个业态给这个地段带起来的，哪有什么天生的地段值钱的道理？

因此现在很多房东要改变思维观念，以前的“地段价值论”已经不好使了，必须得有一个能够带来流量的生意业态，才能让这个地段看起来值钱，他如果品质做的好的话，即便开在荒地里，照样是有生意的，荒地里还更好停车呢，怎么去找他呢，导航一开，不单单去购物了，也相当于出门“微旅游”了一趟呢！信息已经如此发达了，回头客哪里有那么容易丢掉的呢？

现在的人呐，都是喜欢当“地主”，当地主也不要紧，但是要懂得“细水长流”的道理，这种“纯食利阶层”本来应该低调才对，结果地主们现在一个个地高傲的很，思维全是本末倒置的，觉得自己养活了别人，实际上是参与劳动的人养活了地主才对！这个道理，不仅仅适合手里有商铺的房东，也适合当下的很多互联网平台，互联网平台也是“地主经济”嘛！

有些互联网平台不改变，迟早也是要走向衰落的，平台上最值钱的是什么，是里面参与劳动的人，结果他们不这样认为，说是“平台成就了个人”，有些平台，很多参与劳动的人离开了之后，比如自媒体平台来讲吧，内容质量是直线下降，全是毫无营养、莫名其妙的东西，最后就靠机器算法强推，那么观看的人，看了几次这玩意，后来也就没有兴趣了。

创作者离开，就意味着观众离开，那你这个平台还有什么价值呢？无论是哪种互联网平台，都要压榨有度，一味地变现捞钱吃独食，那还有谁跟你玩呢，不要把自己想象的多么重要，其实地段没那么重要，平台也没有那么重要，因为时代变了！

没有任何一个地段永远有价值，没有任何一个平台可以长期保持巅峰状态，当然了，也没有哪个产品是万年长青的，没有什么人是不可替代的，这已经经过无数的事实证明了，步行街变成鬼街，很多互联网平台消失，所谓的网红一茬接一茬，没什么可以永久兴旺。

明白了这个道理之后，我们关注的点是什么，那就是“劳动创造价值”，无论是什么样形式的地主，不认可“劳动创造价值”，那么地主就做不长，也必然在时代的发展中快速地消失。