上海828新政细则落地后首场土拍收官：滨江阔别11年返沪拿地，房企抱团掘金核心地块

闵行区古美北社区地块现场竞价。 土拍截图

本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

9月28日，上海828楼市新政细则正式落地。次日（9月29日），上海2026年第十批次集中土拍正式开拍，4宗涉宅用地全部成功出让，总揽金159.69亿元，为细则落地后的上海土地市场交出首份亮眼成绩单。业内认为，本次土拍成交结果印证了房企对上海楼市基本面的信心，体现出房企快速适应新政过渡期规则、布局核心地块的投资思路。

本次土拍，杭州滨江房产集团股份有限公司（下称“滨江集团”）时隔11年再度在沪拿地，引发行业广泛关注。

滨江集团总裁张洪力向《华夏时报》记者表示，上海是全中国最优质的市场，公司十分期待未来能有更多的机会参与到上海的房地产建设中去。其进一步强调，地产板块是滨江集团一直坚持、并会长期投入的主业：“无论新政如何变化、市场如何波动，公司对自己企业和产品始终坚持，并保有信心。”

滨江集团回归上海招拍挂

本批次出让的4宗涉宅用地中，闵行区古美北社区02单元（S11-0502）地块热度最高。

出让信息显示，该宗地块为古美板块时隔4年推出的涉宅用地，由两幅子地块组成。其中113-07为住宅用地，占地4.56万平米，容积率2.2；113-08为文化用地，占地0.9万平米，容积率1.8，限高50米。地块西侧为璟园项目，2023年两次开盘均触发积分制，最高认购率逼近500%，板块项目去化表现强劲。

当日，历经177轮竞价，滨江集团联合招商蛇口、南山地产以64.1616亿元成功竞得该地块，成交楼板价约6.38万元/平米，溢价约24.44%。普睿研究中心预计，本项目自带文体配套，产品均好性较强，入市后定价预计处于9万—10万元/平米区间，对应住宅部分的楼板价有较为合理的利润空间，核心客群将以徐汇区南溢的刚需与首改人群为主。

记者获悉，该宗地块后续将由招商蛇口主力操盘，目前项目具体开发规划、产品定位、建设节奏等细节尚未公示。成功获地后，滨江集团发文强调，此次联合竞拍的招商蛇口与滨江集团已是多年默契搭档，双方在杭州曾多次联手打造标杆项目。

值得关注的是，本次拿地是滨江集团阔别11年重回上海公开土拍市场的重要落子。公开资料显示，滨江集团早在2015年便首次入局上海公开土拍，联合平安不动产以34.65亿元摘得上海宝山区大场镇祁连社区地块，打造滨江・公园壹号项目。此后十余年间，滨江集团主要通过代建、项目收购等轻资产模式布局上海，未在公开土拍市场获取新增宅地。

深耕长三角核心城市是滨江集团长期既定战略。根据2026年中报，公司坚持“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”的布局策略，全年销售目标800亿元。城市布局占比方面，杭州占比60%、浙江省内其他城市占比20%，上海等省外核心城市合计占比20%。

事实上，滨江集团2026年以来多次积极参与上海土拍，此前曾三度遗憾“陪跑”。例如，在9月21日举行的上海2026年第九批次集中土拍中，滨江集团与招商蛇口、南山集团、南通瑞城等企业组成联合体争夺静安区大宁板块宅地，最终惜败于建发集团、象屿地产联合体。本次成功拿地，也弥补了公司此前在上海土拍市场上的遗憾。

内环、外环地块底价落槌

除联手滨江摘得闵行热门地块外，招商蛇口与南山地产组成联合体夺得杨浦区江湾历史文化风貌区020-02地块。该宗地块出让面积18557.31平米，起始价24.05亿元，吸引了联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山联合体在内共5家竞买人同台竞价。经过109轮激烈角逐，招商蛇口&南山地产联合体以29.20亿元总价竞得地块，成交楼面价65574元/平米，溢价率21.46%。

本批次其余两宗地块均以底价平稳成交。

其中，虹口区北外滩地区hk285-06地块由上海虹贸鑫房地产有限公司（下称“虹贸鑫”，即国贸&北外滩集团联合体）以总价54.18亿元竞得，成交楼面价42612元/平米。值得一提的是，该宗地块性质特殊，为科研设计用地与普通商品房组成的混合用地，住宅占比不超过37.5%，科研占比不低于62.5%，且需至少布局一处垂直交通。开拍前，虹贸鑫（由国贸及北外滩集团分别持股80%、20%）已对该地块进行招标，拟计划总投资101.03亿元，新建1栋11层小高层住宅、1栋44层超高层住宅、1栋38层写字楼、配套用房及地下车库。

本次土拍中，象屿地产是唯一独立拿地的房企，旗下上海象唯房地产开发有限公司（下称“象唯”）以12.14亿元底价摘得宝山区炮台湾公园社区C7-a-25地块，成交楼面价27000元/平米。

据悉，该宗地块亦提前进入项目开发准备阶段：今年9月中旬，象唯便已对这幅地块的新建住宅项目进行了招标，计划总投资18.61亿元。象屿地产相关负责人介绍说，本次拿下的宝山地块属于政策出台前公司便已启动托底跟进的项目，因此前期跟进周期较长。该地块体量偏小、用地属性比较明确，故未选择合作拿地的模式。

过渡期土拍彰显市场韧性

作为上海828现房销售新政细则落地后的首场集中土拍，本批次4宗地块均为8月28日前公示出让的项目，归入政策过渡期范畴，预售审批沿用原有规则，资金监管、个人按揭发放则全面落地新政要求。普睿数智研究认为，这批地块作为现房新政落地后上海首批入市的核心宅地，其出让结果既是市场信心的直接体现，也将成为观察制度切换期房企经营逻辑变化的重要样本。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，整体而言，当前上海楼市政策制度清晰、市场预期稳定，房企布局心态趋于稳健理性：“部分深耕型房企持续加码上海，外地优质房企入沪意愿强烈，充分彰显上海一线城市不可替代的核心价值。后续上海土拍将持续平稳运行，稳步迈向平稳健康的高质量发展新模式。”

除了本次重返上海土拍市场的滨江集团，象屿地产相关负责人也向记者表示，公司方面认为，828政策细则正式落地后，上海市场迎来了优质地块的拿地窗口期。当前地价相对合理，未来的盈利空间和开发节奏都具备较高确定性，“很可期”。接下来象屿在上海的拿地节奏不会放缓，将针对地块属性做好每一块地的重点跟进，择机获取合适土地。

需要注意的是，828新政全面落地后，上海楼市正式进入现房销售导向的全新发展阶段，土地市场竞争逻辑彻底迭代，转向资金实力、产品打造、运营能力的综合实力比拼，行业门槛持续提升。

普睿研究中心认为，从政策影响来看，“老规预售、新规监管”的过渡安排，有效避免了政策突变对土地市场的冲击：对开发企业而言，销售端仍可按原有政策在±0阶段申请预售，不用等到主体结构封顶，项目推盘节奏没有被打乱；但资金端的约束已经显现——预售资金监管延长至综合竣工验收、个人按揭贷款需在竣备后发放，实实在在拉长了项目的回款周期，对企业的现金流储备和周转能力提出了更高要求。

以本次土拍中的2宗溢价地块为例，同策地产研究分析指出，闵行区古美北社区起拍价达到51.6亿元，拿地后按照新政执行将形成很大的资金沉淀，该地块参拍的3家企业主体也均为房企联合体，共同分摊资金压力；虹口区北外滩hk285-06地块属于业态复合型地块，兼容了住宅、科研，住宅比例不超过37.5%，且打造198米超高层，对企业的产品能力和运营能力均带来很大考验。

中指研究院上海数据总经理张文静分析指出，政策细则的落地使得房企投资决策由“被动观望”转向“主动筛选”，资金实力与产品运营能力成为拿地竞争的关键变量，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块预计将获得更多关注。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁