兴化二手房均价跌至8410元，低首付为何仍难带动成交

2025年9月兴化二手房均价降到8410元/平方米，首付、利率、共有产权住房政策同时放宽，东部新城还有楼盘被概括为3年售出29套。价格已经下来了，买房人为什么仍在观望?

价格变化最先出现在二手房市场。兴化二手房均价在 2023年9月为 11046 元/平方米，而同期(即 2022 年)为 11802 元/平方米，到目前为止已经过了近五年的时间了。安居客口径自下一年起下降至8410元/平方米，并且比之前接近于一万元的水平要低很多。

聚汇数据给出的9月份均价为8790元每平方米，但是价格重心下移的方向是相同的。新房账面价格没有同步下降到同一个水平上。兴化新房9月份均价约11175元/㎡，备案价一般在1.1万元至 2.0万元之间。

但是，将车位、家电、团购折扣等计入实际交易中时，购房者所面对的总价就会比备案价低。新房和二手房之间的差价超过3000元/平方米的时候，开发商会以附加优惠的方式让利给二手房业主出售。

只从备案价或者平台均价来判断最终支出，是不能得到正确结果的。库存压力造成价格变动无法直接转化为成交。兴化东部新城核心区桃李园坐落在五里东路和张北路交汇处，是由泰州文旅集团旗下的企业开发的。

相关统计数据将其归为3年售出29套房到9月底，一期258套房卖出的只有27套，二期162套还没有成交记录。再加上车位之后，该项目还有很多上百个房源待消化，整体售房率不到7%。玉澜园有上千套房源，在相关统计时成交了两百三十七套。

按照桃李园现有的销售速度来做出极端的假设，去化周期将会超过一百年，但是这只是个别的项目销售停滞，并不代表所有的楼盘都会如此。更大的压力来自于二手房存量的不断增多所带来的影响。

市区商品住宅二手房挂牌量已经超过一万套，普通房源挂牌半年仍然找不到买家的情况是存在的。价格下降可以降低进入门槛，但是不能自动增加买房家庭。房源数量、出售等待时间、实际需求三者之间存在落差，就是兴化楼市成交偏弱的原因之一。

人口变化还会进一步影响本地购房需求。2025年末兴化常住人口为110.13万人，比上一年减少0.9万人，户籍人口为144.03万人，比上一年减少1.76万人，两者的差额约为34万。大量的兴化户籍人口在外地工作生活着，并没有实际留在本地居住、购房的人数超过户籍人口规模。

新生儿数量逐年减少，幼儿园招生压力大，会对之后家庭新增及刚性住房需求产生影响。人口流动、刚需人群下降、库存过大以及收入预期不稳定等都是不可以依靠一次降息或者一项补贴来短期内同时调整的。

同属泰州的海陵区，9月份二手房均价为10828元/平方米，相关的搜索量占总搜索量的70.23%。不同的区域在价格和关注度上存在差异，说明城市内部以及周边市场不能简单地进行比较。

兴化楼市所面临的不是单一的价格问题，还有就业、人口以及房源供给等各方面的因素。政策端已经出台了一些降低居住门槛的措施。从9月1日开始，《兴化市共有产权住房管理暂行办法》实施，有效期两年。

市属国企可以提供存量商品房或者安置房，申请人出资比例不低于51%，剩余部分归国企所有。政策没有户籍限制也没有收入限制，在兴化没有自己的商品住房，缴纳社保满三个月或者已经签订用工合同的人，可以申请。

首批房源近3000套，包含文旅紫薇府、五里亭家园、三水家园等8个城乡小区。购房后5年内可以一次性购买剩余产权，价格按前期购买价格和市场评估价格两者取低，主要面向在兴化工作、暂时买不起完整产权商品房的年轻人、产业工人和新市民。

贷款、补贴也在减小支付压力。首套商业住房贷款首付最低15%，二套最低25%以上，五年期的首套公积金贷款利率是2.85%, 二套为3.325%。商业性个人住房贷款利率下限取消以后，银行可以自己定价。

八大购房补贴一直延续到2025年12月31日，人才购房券还会继续发放，第三批兑付名单已于10月公布。危房“以旧换新”对象为C、D级危房及居民唯一住房、权证齐全的家庭，政府首批准备了上千套特价房源，价格在3800到7300元之间。

这些政策对首付、利率以及购房资格等进行了调整，但是并没有完全消化掉所有的库存，也没有立即逆转人口减少和需求萎缩的趋势。共有产权房主要是用来解决居住的问题，并不是商品房投资的需求。“共有的产权”是指拥有共同的所有权或部分所有权的人共同享有某项权利或者资产的归属。

房源资格、产权比例、贷款条件和5年后购买剩余产权的价格规则都需要根据具体的项目来确定均价下行是否就表示买入后一定会涨价。9月份兴化楼市最值得关注的不是价格到底降到了哪里，而是政策能不能真正对应到持续出现的本地购房需求上。