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保利外滩曜 | 杨浦东外滩｜内环滨江精装改善住宅｜建面约 115-165㎡3-4 房｜2026.10.05 更新
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项目地址：杨浦区许昌路 680 弄
售楼处地址：杨浦区丹阳路与齐齐哈尔路交叉口保利外滩曜营销展示中心

核心参数速览
推广名：保利外滩曜
备案名：恒曜雅筑
开发商：上海保利城市发展有限公司（保利发展）
产权：70 年住宅
产品：小高层 + 花园洋房
户型：115㎡三房、129㎡四房、139㎡四房、165㎡四房
总户数：235 户
容积率：2.5
绿化率：35%
车位配比：1:1.3
预计交付时间：2028 年 03 月 31 日
区位配套
项目坐落杨浦东外滩内环滨江板块，临近 18 号线平凉路站，步行可达。周边滨江岸线资源优越，商业、教育、医疗配套成熟，距离外滩、北外滩距离近，城市界面优越，属于内环内稀缺滨江改善住区。
社区景观规划
社区采用现代轻奢滨江园林，打造中央景观庭院、阳光草坪、林下休憩空间，设置全龄活动场地。社区人车分流，多层次绿植搭配，营造静谧雅致的社区环境，兼顾滨江观景视野与居住私密性。
室内精装标准
项目精装交付，采用现代公建化外立面。室内配备一线品牌厨卫，搭载中央空调、新风、地暖三大件。户型格局方正，南向大面宽，采光通透，部分户型可眺望滨江景观，适配内环滨江改善家庭自住需求。
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一房一价表：

内环、一线滨江

低密社区内的10层洋房！

内环，永远是上海豪宅不可逾越的准入门槛。

首先，上海内环，总面积仅占全市陆域面积的约1.8%。

这里是上海开埠百年的城市原点，开发早已饱和，没有任何扩容的可能。内环的稀缺，是历史与空间共同写下的定论，没有任何规划可以复刻。

更重要的是，上海最核心、最顶级、最不可复制的资源，几乎全部浓缩在这约1.8%的土地上。

据统计，内环拥有约10倍于全市平均水平的资源密度---商业、教育、医疗、文化，所有你叫得出名字的城市地标，都在这条环线之内。

所以，我们在聊地段的时候一直说：内环的价值，高于一切。

而最近有一件事情也再次证明了这一点：

杨浦滨江内环的八埭头2、3街坊（规划编号03A1街坊）控规调整方案启动，作为目前杨浦最重磅的两块宅地，这个项目预计售价约17万+。

一方面，这证明了内环的价值，更体现了杨浦滨江的未来高度；

另外一方面，这个项目距离保利外滩曜直线约600米，他的出现证明了外滩曜的不容错过。

最重要的是，外滩曜本次推出的是10层洋房，而八埭头2、3街坊的限高都在80米，必然都是20层以上的大高层。

换句话说，错过了外滩曜的洋房产品，再想入手杨浦滨江的大4房，不仅预算拔高到近3000万，还得从10层洋房降级到20层大高层中。

那如果你想买10层的洋房呢？

目前整个上海内环只有绿城潮鸣外滩有同款，并且也只有1栋洋房，这是目前内环最稀缺的产品。

另外，提到绿城潮鸣外滩的洋房单价约18万+，比他们高层贵10%，总价门槛达到4500万+。

对于想在一线滨江入手低密洋房的小伙伴而言，这次真的不容错过。

10层低密洋房

约160㎡做出约180㎡的尺度感

除了产品形态的稀缺，保利外滩曜洋房的面积段，也恰好踩中了内环改善的"黄金点"。

近5年上海内环160-165㎡四房产品仅供应了412套，年均不到83套，相当于每个月只有7套房子供应给全上海的改善家庭。

2026年至今，这个面积段更是只供应了7套而已。

如果聚焦一点，那分别是：

虹口的金茂璞元建面约169㎡，总价约2800万+；

虹口的外滩瑞府建面约165㎡，总价约2600万+；

虹口的绿城潮鸣外滩建面约190㎡，总价约3300万+；

而保利外滩曜的165㎡四房，总价约2400万起，性价比拉满。

就算你聚焦到二手房，整个杨浦滨江目前10年内的次新房中，也只有翡丽甲第约177㎡3房能满足你的需求。

但即使这是老盘、且只有3房，但依旧能挂出约15万+的价格。

更难得的是，它用165㎡的面积，做出了别人180㎡才有的尺度感。这是内环滨江最具产品力的终极改善大四房。

首先是得房率

实打实的80%产权得房率，而市场常规高层的得房率只有的73-75%。

也就是说，一套约165㎡的房子，外滩曜的洋房套内面积凭空多出约10㎡，相当于白送了一个完整的主卧

而想要享受同样的尺度感，在高层起码得到约182㎡以上，但这就是近255万+的差价了

按15.25万/㎡的备案价计算，多出来的8㎡价值约122万，相当于直接省出了一辆豪华车的钱。

而这，只是洋房与生俱来的天赋。

在此基础上，保利外滩曜还带来了大量的附赠面积，尤其是边套：2个约270°转角飘窗、2个常规的飘窗、2个宽面阳台、1个独立的电梯厅。

如果把这些附赠的面积都算是，实得率高达约95-97%，几乎没有公摊。

这样的户型，舒适度、尺度感拉满！

具体来看解析：

①全系标配一梯一户阳光梯厅：

在保利外滩曜，所有业主享有完全平权的入户仪式感与私密性。

电梯厅做到三面全明采光，单户使用面积约6.6㎡+，完全属于业主的 “多享空间”。

既能做外玄关收纳鞋履、行李箱，拓展室内储物空间，也能打造入户景观，甚至预留了休闲角落，让归家的第一步就兼具实用与温度。

②全系标配独立专属家政间

项目把顶豪专属的独立家政间，标配到了每一个户型中，彻底告别 “阳台变洗衣房” 的居住痛点。

家政间采用模块化仓储系统设计，可实现洗衣机 + 烘干机叠放，同时为清洁工具、换季杂物、日用囤货预留了专属收纳位，关上门就能彻底隔绝家务杂乱。

高层样板间实景

不仅彻底解放了南向阳台，让其完全留给观景、休闲与亲子互动，更与厨房形成科学家务动线，洗切炒、餐后清洁、衣物洗护形成闭环，不打扰公共社交与私密休憩空间。

③约60㎡的超级客餐厅！

洋房拥有约5.7米的超大面宽，配上约10米的进深，形成了一个约60㎡的方正活动空间。没有狭窄的玄关过道，一推开门就是开阔的客餐厅，豪宅气场瞬间拉满。

在这里，你可以同时放下8人位餐桌、L型沙发、儿童游戏区和茶台，家庭聚餐、朋友派对、孩子玩耍互不干扰。

④南向面宽12.4米，客厅面宽5.7米；

虽然是约160㎡的产品，但项目的南向面宽约12.4米、客厅面宽约5.7米。

什么概念呢？

北外滩绿城豪宅约190㎡的3000万+产品的面宽也不过约13米左右。

近600万的差距，几乎相近的南向面宽尺度，质价比拉满了！

⑤南向双套房设计：

南向双套房设计，主卧和南次卧都带独立卫生间，彻底解决了三代同堂早上抢厕所的痛点，也保证了两代人的生活私密性。

并且主卧光休息区的面积就高达约20㎡，这绝对是内环180㎡以上顶豪户型的尺度感。

⑤拉满内环顶豪的精装配置：

厨电系统标配德国百年顶奢嘉格纳6件套（三眼燃气灶、壁挂式吸油烟机、13 套半嵌式洗碗机、嵌入式蒸烤一体机、嵌入式单冷藏冰箱 + 单冷冻冰箱），是黄浦、静安3000万 + 顶豪的标配级配置。

卫浴配置上，主卫标配瑞士百年顶奢劳芬智能壁挂马桶（陶瓷界的天花板），高仪恒温花洒全套五金，次卫同样标配唯宝智能马桶、高仪全套五金，双卫均做到顶奢配置，没有丝毫减配。

更提供专属无差价选装体系：客厅木饰面2种方案可选，天然石材背景墙3种方案可选，卧室地板3种花色、2种颜色可选，且入户与客厅背景墙石材保持统一，真正实现 “一户一宅” 的高定体验。

这些细节，组成了保利外滩曜作为杨浦第一豪宅的基因。

以类一梯一户、约5.2米横厅、双270°环幕观景、嘉格纳6件套等奢牌精装，以及可定制的奢石与木饰面，为三代同堂描绘了滨江居住体验的理想范本，总价1800万起，珍席有限。

通过“全屋飘窗（全赠送）+双南阳台（半赠送）+独立电梯厅”的精妙组合，这套139㎡户型的实际得房率逼近95%，远超市场75%的平均水平。

这意味着业主凭空多出约20㎡的使用面积，换算下来，差不多直接节省了超200万元的购房成本。

LDKB一体化设计将客厅、餐厅、厨房与阳台无缝贯通，搭配中岛台，构建出一个气场十足的家族泛会客厅，其空间感足以媲美市场上150㎡以上的户型。

不仅是主卧，北向次卧同样配备了270°转角大飘窗。“双270°”的设计，结合楼王的无遮挡视野，让无论是清晨的江景，还是黄昏的陆家嘴天际线，都成为日常起居的背景。

除了惊艳的139㎡户型，此前首开大获成功的115㎡爆款三房也再度回归，为渴望入主滨江核心区的客户提供了更低门槛的机遇。

同样凭借“全赠飘窗+南向双阳台+独立全明电梯厅”的组合，实现了约93%的超高得房率，0过道浪费，空间利用率拉满。

全系类一梯一户配置，私享全明电梯厅，尊崇感与私密性兼备。

以总价1400万起的友好门槛，同享滨江顶流圈层与风貌区的稀缺价值，性价比极为突出

项目力邀天华总设计师韩冰、翊象设计徐睿绅、名谷设计创始人潘冉、朴悦设计创始人郭子伟等大师团队，将百年历史的厚重与时代符号凝聚于产品之上，为杨浦东外滩再序新章！

拒绝产品同质化，持续创新，是保利发展的不懈追求！

于是你会看到，保利发展的每次新品一出来，总能给我们带来惊喜！

区别于以往传统豪宅，这次保利·外滩曜带来了“新奢配主义、新人本主义、新定制主义、新她享主义”四大产品更新，为业主提供值得传承珍藏的惊艳力作！

比如，新奢配主义下在地文化的符号演绎，均溯源于地块内百年历史的经典建筑，整体空间建筑极具奢贵感！

新她享主义中专门为女主人设计的美妆系列“美妆冰箱、美妆浴霸、美妆龙头、柜体收纳”等，各维度细节拉满！

新定制主义中像选配豪车一样选配豪宅，为业主带来专属“定制化”豪宅！

再比如，得益于新规政策下的户型设计有了更多施展空间，新品户型有着更加优于以往的全通透、满赠送、高定收纳的巅峰产品力！

可以说，此次作品在颜值、立面、景观、户型、空间等各方面均有极大突破！

示范区实景照片

项目整体规划由建面约115㎡/130㎡/139㎡小高层、约160-165㎡洋房、约192-247㎡风貌别墅三种产品类型组成，形成了东高西低、南低北高的规划格局！

首批次将建面约115-130㎡3房4房的小高层产品，仅64套房源，产品稀缺，限量珍藏！

超高实得率户型设计

最惊艳的是其93-94%的超高实得率，通过全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送、独立电梯厅专属使用等设计，115㎡户型附赠面积近18㎡，实得面积约132㎡，相当于传统140㎡户型；130㎡户型赠送面积约20㎡，实得堪比160㎡大平层！

进入室内，空间利用率的优势进一步凸显。

115㎡户型采用南向三开间朝南的全明飞机格局，客厅与次卧双阳台设计，按常规规则阳台一半面积免费赠送，再加上近乎零过道的空间规划，让室内实得率突破93%！

更令人惊喜的是，项目在餐厅旁增设了一间尺度充足的储藏室，这类空间通常仅出现在170㎡以上的大平层中，如今下沉至中小户型，无论是作为收纳间存放杂物，还是改造为家政间，都精准解决了高端家庭的收纳痛点，彰显了开发商的空间设计功力。

样板房实景

北次卧的270°转角飘窗拓展了观景视野，厨房、卫生间等功能空间的飘窗则进一步提升了实用面积，就连房间的边缘角落都能充分利用。叠加双阳台与候梯厅的拓展空间，115㎡户型的实际使用面积比传统豪宅多出至少20㎡，让中小户型也能拥有大平层的通透感与舒适度，这一点在实景样板间中感受尤为直观。

样板房实景

而130㎡四房产品，则在此基础上实现了豪宅尺度的进阶。

南、北、西三面除承重墙外均采用全玻璃幕墙设计，最大化引入自然采光与通风，站在室内即可感受无遮挡的开阔视野。南北两间卧室配备270°全景天窗，搭配南向双阳台，让奢居属性进一步强化；

同时，项目将阳台、客厅、餐厅、厨房、玄关进行一体化延伸，形成连贯的公共活动空间，不仅提升了空间利用率，更营造出大平层级别的通透感。得益于更优的空间规划，130㎡户型的实得率预计可达95%，在上海内环新房市场中极具竞争力。

项目设计深度溯源地块内两大新古典主义遗珍，由思九生洋行执笔的英商电车厂与里弄住宅华盛里，在延续原有行列式肌理的基础上，通过织补肌理形成更加完整、相对集中的低密居住区！

建筑立面、景观园林、高奢会所......每一寸空间都是致敬百年历史的经典重构！

首先，项目西侧人行主入口大门，采用经典的拱券序列符号，以浅色石材、咖色金属与玻璃的精致搭配，营造出复古奢华的归家仪式！

放大图片，近距离可以清晰看出立面石材的纹理，极具厚重质感！

区别于市面上常见的平板石材，项目将立面如外滩建筑群般，进行严谨的切割，形成富有节奏感的建筑表皮！

效果图

东侧人行次入口，同样采用了与主入口一脉相承的拱券元素，延续新古典建筑的三段式比例！

效果图

穿过社区大堂，是一片绿意盎然的下沉庭院，围绕下沉庭院设置一步观景露台，将花园生活引入私密领域，营造出静谧的围合感！

上层阳台溯源孙科别墅的一步阳台设计，既可以欣赏下沉庭院景观，又形成了独特的立面形象！

效果图

庭院内，复刻华尔道夫羿庭的空间氛围，以爱奥尼克柱式构建柱廊序列，穹顶与拱券的组合营造出极具英伦风的新古典主义风格！

层层叠落的悬浮式花园，模糊了建筑与自然的边界，使室内外空间相互交融！

最具点睛之笔的艺术喷泉，以水流的灵动与声响，复现古典园林的灵魂，让整个庭院空间都生机盎然，灵动活现起来，为社区注入恒久的生机与优雅的韵律！

效果图

围绕着下沉庭院，保利·外滩曜以百年酒店华尔道夫“Meet you at the clock”的仪式为蓝本，打造“时钟会所”！

这里规划的不是功能房间，而是被精密设计的圈层生活场景！

将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”！

效果图

大面积的落地玻璃窗，让会所空间可直面外部下沉庭院采光及美景，将室内与室外空间相互交融延伸！

健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需；疗愈氧舱与冥想空间，构成了“精神修复舱”！

效果图

项目所在的东外滩杨浦滨江与陆家嘴的金融、外滩的文化、北外滩的航运形成互补，以科创为核，成为中芯城区大规模整体开发区域！

约364万方商办建筑规模，约3倍于西岸金融城。汇聚哔哩哔哩、美团、抖音等科创头部产业，以及中节能、中交、星空华文等领军总部集群，总市值超4万亿！