70城房价出炉，深圳一二手连涨半年，普通人该怎么看待？

有朋友在深圳看房，中介发来9月数据：二手平均议价空间8.95%，看房后成交的比例比8月高，部分片区从看房到签合同的时间缩短了。他第一反应是“是不是要赶紧买”，又把70城报告翻出来，看到深圳一二手连续6个月环比上涨，更拿不准了。

把数据拆开看会安静一些。国家统计局9月15日发布的8月70城数据里，深圳新建商品住宅环比涨0.2%，二手住宅环比涨0.1%，从3月算起到8月确实是6个月连续环比正增长。同一份数据还显示，8月深圳新房同比下降2.3%，二手房同比下降2.7%。环比是跟上月比，同比是跟去年同月比，两个放一起看，意思是价格按月慢慢往上走，但整体还没回到去年8月的位置。

一线其他城市也不是齐步走。8月一线新房环比一共涨0.1%，其中上海0.4%、广州0.1%、深圳0.2%、北京降0.2%；一线二手环比涨0.1%，上海0.3%、深圳0.1%、广州持平、北京降0.1%。深圳的连涨放在全国里偏强，但幅度都很小，不是那种单月跳涨的走势。

深圳这轮先稳下来，跟政策和成交量先后有关。4月30日起深圳调整限购和公积金：符合条件的家庭在福田、南山、宝安新安街道可增购1套；持深圳居住证的非户籍家庭，在这三个范围可买1套。公积金单独申请额度从60万提至70万，共同申请从110万提至130万，首套上浮比例从40%提至60%，多子女、初婚初育、保障房另有上浮。

8月底又把个人房贷最长年限从30年放宽到40年。按深圳贝壳测算，100万商贷、3.05%左右利率，30年月供约4243元，40年月供约3609元，差634元；按今年1—8月二手套均贷款约265万算，月供差约1681元。月供少了，但40年总利息会更多。

9月29日三部门出台购房贷款贴息，10月1日起执行，暂定一年。首套商贷、面积120平方米以内、总价不超过150万元，单户贴息贷款上限100万，财政按年化1个百分点贴，最长5年。乐有家按深圳总价150万、贷款100万、40年等额本息测算：贴息阶段利率约2.05%，月供约3054.63元；结束后再按约3.05%，月供约3608.72元，前5年每月少约554元，5年利息少约3.3万。深圳前9个月乐有家门店成交里，总价150万以内的二手房占比约8%，典型如旭飞花园、国展苑、御景华城、龙珠花园、德福花园等小户型。这类房源和核心区次新不是同一批买家。

成交量先动，价格才慢慢稳。深圳3月一二手住宅成交7898套，4月9044套，5月破万到1.01万套，6月8878套，7月8324套，8月6864套。9月中介协会周度录得在恢复，9月14—20日二手录得1556套，环比增11.6%；贝壳口径下8月29日至9月19日对比前22天，新增客源增8.1%、带看增19%、二手签约增14%、新房认购增24%。量先回来，业主议价才肯收。

议价空间这个指标比“连涨6个月”更贴近看房感受。乐有家监测9月全月深圳二手平均议价空间8.95%，和8月基本持平；另一组上半月数据8.81%，8月8.89%，去年12月11.17%。9月上半月客源成交周期124天，比8月短19天；1000万以上房源成交周期从172天降到152天。带看转化上半月4.87%，处在近一年高位。

结构分得清楚。9月乐有家实时签约里，1000万元以上二手占比17.1%，比8月高4个百分点；800—1000万占比从8月4.7%升到9月上旬6.1%，1000—1500万从4.6%升到7.3%。改善段先活，低总价段也在动，但原因不一样：低总价受贴息和月供下降刺激，改善段受置换、学区、核心配套影响更大。

片区不是一起涨。福田百花一套36年楼龄的核电花园，98平三房近期成交850万，单价8.6万，买家看重深实验学位，业主没再大让价。罗湖螺岭9月挂牌均价环比涨3.04%，南山红树湾涨1.30%、福田香梅北涨1.36%。另一边，乐有家对比9月中旬和8月初挂牌价，约70%片区仍在降价换成交，罗湖百仕达、福田安托山、南山前海部分挂牌都出现过下调。8月执行调价的业主里，选择调涨的占31.4%，比7月高6个点，但剩下大部分还是在按成交价重新挂。

库存和去化也能看出冷热。克而瑞口径下南山去化周期约13.5个月，坪山约60.8个月、大鹏约77.3个月。核心区新增宅地少，土地端溢价高：6月南山科技园宅地楼面10.87万/㎡、溢价150.74%，前海9.6万/㎡、溢价114%，宝中楼面8.79万/㎡、总价超百亿；9月福田安托山/安托山附近一宗宅地楼面9.81万/㎡、溢价125.46%。远郊土地和新房去化节奏不是同一个故事。

新房端9月有几个盘能说明“好房子”更吃香。龙华上宸瑞府9月12日开盘去化71.6%，光明观萃苑9月17日加推115套、去化73.9%，卖点是低密度、高得房率和配套。国家统计局对8月一线的解读也提到，好房子、热点楼盘对价格有拉动，深圳8月开盘整体去化约71%。如果只是普通远郊、无学区、无地铁增量，即便大环境回温，业主报价也不一定敢提。

商务公寓是另一条线。1—9月深圳一二手商务公寓网签54.3万㎡，同比增51.6%；上梅林宸悦府靠近9号线、带商业，小户型低总价更受关注，部分地铁口公寓租金回报率约4.5%。买来自住和买来收租，算账方式不同，不能直接套住宅的环比涨幅。

普通人在深圳看房，先把“指数连涨”翻译成自己目标小区的行为。核心区次新、近地铁、有学位，重点看近3个月成交价和当前在售套数，业主让价从10个点收到3—5个点，就别只按半年前急售价还价。远郊、老破小、户型有硬伤，仍看议价空间、挂牌周期和同小区近期真实成交，8.95%的全市平均只能当背景，不等于某套能还9%。

贴息和40年贷款都要按家庭现金流算。150万总价、100万贷款享受贴息的人群很窄，深圳前9个月低总价二手占比只有8%；多数人如果贷款265万，40年月供比30年省不少，但总利息更长。公积金提额后共同申请130万、首套上浮60%，多子女和初婚初育还能再加，具体以深圳公积金中心和贷款银行审批为准。

看房时不只看挂牌价涨跌，问中介要三样东西：同小区近90天成交单价、目前在售同户型套数、平均成交天数。南山次新如果成交周期从170多天缩到150天左右，说明看房人真的下手了；远郊如果挂牌多、带看少，业主报价调涨也未必有成交跟进。