汕头二手房跌0.5%，库存消化30.9个月，成交回暖还要看什么？

9月汕头二手住宅价格环比下跌0.5%，全市商品住宅库存去化达到30.9个月；龙湖均价为每平方米12432元，但是要消化掉37.1个月的库存，潮南跌幅达到了1.55%，“政策能否真的带来成交回暖”这个问题的答案到底是什么？

9月份汕头楼市没有等到预期中的“金九”。中指研究院数据样本平均价格为10942.2元/平方米，房天下统计挂牌均价为8666元/平方米，环比下降0.14%、同比下降6.28%。价格还在变化之中，区域间差距比单一涨跌更值得重视。

两组数据的统计对象、口径不同，前者是样本住宅价格，后者是挂牌房源，不能直接并列比较。但是它们都指向了同一个市场状态：汕头楼市还没有走出调整通道。

全市商品住宅短期库存去化时间达到30.9个月，比去年同期增加了0.6个月。房子卖得慢，造成库存消化周期变长、价格缺乏持续上升的支撑力。“区域分化首先表现在价格上。”

龙湖区9月份新房均价为12432元/平方米，潮南区为7575元/平方米，价差超过4800元。同一座城市里，核心区域依靠配套和改善需求来维持价格，外围区域则更多受到库存、产业以及人口因素的影响而被制约着，并且购房者的选择逻辑也早已不再只是简单地比较全市的均价了。

龙湖仍然是市场关注度最高的区域。9月份新房价格环比上涨了2.75%，是各区中最大的涨幅；天合名门豪庭、星海时代家园等项目一直受到人们的关注，龙湖在二手房搜索中的占比达到了54.73%。

东海岸片区和珠港新城的配套优势，仍然属于改善型需求的重要选择。但是价格保持高位并不意味着销售压力就会消失。龙湖区商品住宅可售面积达185.6万平方米，出清周期为37.1个月，在没有新增供应的情况下，现有库存也需经过三年多的时间来消化。

开发商所处的“以价换量”压力，同时存在区域热度之上。金平呈现出另一种状态，该区9月二手房均价为7807元/平方米，环比微涨0.29%，新房市场承压时成熟城区的二手房有韧性。

生活配套比较齐全，房价门槛低，就是金平吸引买家的现实情况。9月份第五周，云熙花园以每平米1万元的价格成为全市热搜楼盘第一，美韵名邸等也一直出现在榜单上。

与此同时，金平1-9月新批上市面积比去年同期下降了53.8%，供应明显减少。该区已经发布了11个片区、超过736亩土地的征收方案，旧改可能会给以后的供应提供补充，但是短期内市场仍然把消化存量房源当作主要工作来开展。

濠江的压力来自于供应增加。9月新房均价为9225元/平方米，环比微降0.05%；1月至9月新批上市面积同比增长289.7%，是供应增长最明显的区域之一。大量新盘入市以后价格竞争更加直接，濠悦湾约7000元/平方米、滨江壹品雅园约7500元/平方米的定价，和南滨片区较高的规划预期相距甚远。

商业、教育等配套设施还在建设当中，南滨片区能不能按照规划逐渐兑现出来，是购房者是否还会观望的主要原因。供应放量和配套尚未成熟造成短期价格上涨的空间被限制住了。

澄海表现一般。9月份新房均价是9734元每平方米，比上月下降了0.13%。玩具产业给当地楼市带来了一定的支撑作用，在溪南镇、莲阳河畔等区域仍然有一定的人气，万悦春天园约10200元/平方米、天玺湾等项目定价比较实惠。

但是澄海前九个月新批上市面积同比增长136.3%，新增供应还会对价格施加压力。产业基础使市场难以发生剧烈波动，但是供应增多则会使得短期内价格维持稳定为主。

潮阳、潮南的价格门槛低，去化慢。潮阳9月份新房均价是7883元每平米，商品住宅可售面积达到88.7万平方米以上，出清周期预计超过30个月；而潮南新房均价为7575元每平米，并且环比下降了1.55%，成为全市跌幅最大的区域。

潮南仍存在碧华置业、中海地产等一批本地房企的开发项目，但是需求主要来自于本地自住，投资性需求几乎为零。两区价格上的优势并没有自然地变成成交的动力，产业结构以及人口外流等条件导致了库存消化需要更长的时间。

南澳是另一种市场。9月份新房均价为每平方米8728元，比上月基本持平。当地楼市规模小，产品多为度假型住宅，成交量受季节因素影响较大，在暑假旅游旺季结束之后会出现一定的市场冷清情况。

青澳黄金海岸等高端项目单价约21321元/平方米，和普通住宅形成明显的价差。海岛资源具有独特性，但是旅游地产流动性较弱、去化周期较长，更适合有长期持有安排的买家，不能用普通刚需住宅的标准来衡量。

政策端在9月也出现了一些动作。9月18日汕头市发布了16条房地产优化措施，内容包括促进开发销售、改善营商环境、加强金融和公积金支持等。“网上房产超市”、“以旧换新”、“侨胞及引进人才购房服务驿站”、“优化容积率计算规则支持好房子建设”的安排已经包含交易服务、产品建设以及购房支持等多个方面；

金融方面则推进“白名单”扩围增效，加快推行商转公，缓解部分购房者还款负担。政策导向已定，但是库存周期、9月份价格表现显示出来的政策效果还未完全传达到成交端的末端，信心修复还需时日。

目前的汕头楼市正处在区域分化阶段，而非以前普遍上涨的局面。龙湖关注度较高但是背负着较长的库存周期；金平供应收缩，二手房表现出韧性；

濠江、澄海供应增加，价格承压但是原因不同；潮阳、潮南价格较低，去化仍然很慢；南澳受旅游属性以及季节变化的影响。核心区域优质的项目具有更强的抗跌性但是其价格门槛较高؛

外围区域选择越多，就越要根据其是否达到配套成熟度、有没有未来的流动性来决定。政策能不能改变市场的节奏，最后还是要看库存是不是可以下降，配套是不是能够兑现起来，并且成交能不能持续上升下去。