商铺产权到期怎么办？广州首单续期案例，费用可能相差20倍！

购买商铺、公寓或者写字楼的人大多只看总价、租金以及回报率，很少关注土地使用权还剩多少年。住宅到期后的处理方式比较简单，商业地产却不是同一套规则。

土地使用权到期后能不能续期，续多少年，要补多少钱等都可能影响这套物业还能不能继续经营。

住宅建设用地使用权到期之后,少数已经到期的住宅可以自动续期而不需要权利人提出申请、缴纳出让金并办理登记手续。商业、办公、工业用途的物业一般需要主动申请续期，并按照当地的规定补缴土地出让金。

如果使用权人没有提出申请或者提出的申请被拒绝,那么土地使用权就有可能被收回。真正要考察的是房产证上写的是公寓还是商铺，还要看不动产权证里记载的土地用途、剩余年限，以及当地政府有没有出台相关的续期规定。该案例已经出现了落地的案例。

广州国际轻纺城完成土地使用权续期,成为广州首个大型商业用地续期案例。该项目原本要到2043年才到期，但是为了发行REITs需要提前办理续期并缴纳全部的土地出让金。

广州这套做法推进得比较快。4月发布相关指导意见，5月公布配套试点方案，9月完成轻纺城首单。给出了清晰的计算路径：续期要补缴的金额为“续期年限除以法定最高年限再乘以标定地价、建筑面积和折扣系数”。

把公式转换成买房人可以理解的语言，主要看四件事：想续多少年、土地值多少钱、物业面积有多大以及项目是否能享受折扣。当地政府还会根据《广州市产业用地指南》对项目的“投资强度”、“固定资产投资”、“运营投入等情况”进行审核，并将这些内容纳入到判断之中。

项目投资强度达标的话可以按照70%的折扣收取出让金，最多可续20年；

达不到标准的项目，则可能要按全额缴纳，最长只能续10年。

续期不是简单地把年限往后推，也不是所有物业都能按照同一个价格、同一个年限办理。上海也发布了7月份的继续期指导意见。根据上海的规定,延续价不能低于地块所在级别基准地价的百分之七十以上.这个70%是价格下限，不是所有的项目都打七折。“基准地价”一般分为11个级别。“外滩”、“南京东路”、“淮海中路等核心区域属于较高的商业用地楼面价基准价位约36670元每平方米；“崇明、奉贤、金山等远郊地区属于低等级的商业用地楼面价基准价约为每平方米1760元。”

取一套面积为 60 平方米公寓作为计算对象，按照上海的下限标准（即 70%）来算的话，在核心区域需要补缴的金额大概可以达到 154万元，在远郊地区约为 7万元，两者相差约20倍。账面差距表明续期费用不只和房屋面积有关，地段和地价同样重要。

但是上海目前有楼面价和地面价两种基准地价标准，并且对于续期时应该使用哪一种标准并没有完全规定清楚。两种算法得出的金额差别较大，因此60平方米、7折这样的计算只能作为估算不能直接当作每套公寓最终要缴的费用。

南京的思路又不一样。南京在7月公布了征求意见稿，提出由专业机构对土地续期前后的地价差额进行评估，补缴部分按照该差额确定。广州、上海、南京的做法各有不同，商业地产续期还没有完全统一的全国计算公式。

还有一种特殊情形。2024年发布的相关文件提出，如果土地实际用途已经不再从事商业经营活动，比如购买的公寓事实上长期作为住宅使用，则使用权人可以出具承诺书，并经报县政府同意后按照住宅用地自动续期来执行。

这里的关键是实际用途、承诺材料和审批结果，并不是因为房屋内部有人住就认定适用住宅续期办法。各地细则还会不断完善。工商业用地使用权续期已经写入“十五五”规划，商业、工业用地的使用年限本来就短于住宅，而上世纪90年代和本世纪初出让的部分商业物业，在未来十几年内会逐渐接近到期。

能不能形成可操作的续期办法，已经是存量商业地产绕不开的问题。续期规则逐步清晰，并且也会把物业之间的差距摊开。经营稳定、收益较好的项目更容易具备继续运营和办理续期的基础。

长期空置、经营低效的园区和商场，可能面临更高续期成本甚至不具备续期资格。相关安排本身也包含着提高存量土地使用效率、清理低效物业的方向。

远郊低效园区里的分割商铺，风险尤其不能只看租金。老商铺、老公寓如果把未来价值全部寄托在拆迁上，续期费用、近期建设计划和公共利益需要都可能改变结果。

当政府不批准续期的时候，土地可以依法收回，不能把“等拆迁”当成确定收益。分散产权的商业项目办理续期还会遇到协调难题。小商场里把一个项目切成几百个铺位卖给个人，续期申请就涉及大量小业主。

只要有人不配合,整栋楼的申请进度都可能受到影响。上海规则允许分别申请，但是实际推进还须对整个项目进行统筹，产权越分散，则办理难度越大。

已经买下商业地产的人可以先查看不动产权证上的土地用途是商业、办公还是工业，并且看该土地使用权剩余年限是多少年。距离到期不足3年的，应该开始按续期准备材料，在全国统一规则尚未形成之前，各地规划和自然资源部门发布的文件为准。

广州、上海等地已经出台了相关的细则或者试点地区,可以把续期成本纳入到回本账中去考虑。年租金不能直接作为收益计算出来,还需要扣除物业费、税费、管理费等支出后得到每年净到手金额,再用续期费用除以净收益来计算收回该笔钱所需多少年。

如果续期成本对应的回本年数大于剩余土地使用年限的一半，则投资不能只看表面租金。买商铺、公寓之前，除了问月租多少、入住率如何外，还要问土地什么时候到期、当地怎么续、可能补多少钱、产权人能不能统一申请。

商业地产的价格和收益正在分化，过去被租金上涨掩盖的土地年限成本会逐渐进入买卖双方的账本。以后再看一套商铺或公寓时，土地使用权剩余年限不是证书上的一行小字，而是决定这笔投资能否算得过来的关键数字。