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新盘全景解读奥北别墅区 · 准现房

— 温榆河畔 · 纯墅社区 —

容积率0.52、绿化率59%：
小汤山「北辰红橡墅」双拼准现房全景解读

2026年10月02日 · 售楼处热线400-100-3685

在北京，容积率0.52的土地越来越少了。北辰红橡墅（备案名长河花园）落址昌平小汤山、立汤路与温榆河交界处，占地约28.7万㎡、绿化率59%，是奥北别墅区上游核心段难得的纯墅社区。

项目2025年3月首开，目前双拼准现房在售，预计2026年12月底交付：建面约500-615㎡，单层面积约200㎡，总价约1300万-2300万/套。这篇把它的底子一次讲清。

约3万/㎡
参考均价1300万起
参考总价0.52
容积率2026.12
准现房交付

壹｜奥北别墅区，温榆河上游

项目位于小汤山镇立汤路7号院，正处北中轴延长线上的奥北别墅区——中央别墅区之外，北京老牌的低密住区之一。温榆河上游核心段从旁流过，河湾、湿地与成片林地构成天然生态屏障，这也是「红橡墅」名字的由来：以红橡为代表的成树园林，把社区藏进森林里。

区位逻辑很清晰：向北是小汤山温泉康养带，向南经立汤路直插天通苑与亚奥商圈——离尘不离城，是别墅盘最珍贵的状态。

贰｜0.52容积率：纯墅社区的底子

几个硬指标值得记住：占地约28.7万㎡、总建面约15万㎡、容积率0.52、绿化率59%、车位配比1:3。物业公司为北京达尔文酒店物业，物业费4.98元/㎡/月，70年产权、毛坯交付。

0.52的容积率，意味着楼与楼之间是庭院与树阵，而不是对视的窗户；1:3的车位配比，对多车家庭也足够从容。这类指标在新出让宅地里几乎绝迹，是存量时代的稀缺品。

叁｜准现房：2026年底交付

项目一批次2025年3月开盘，目前双拼为准现房在售，预计2026年12月31日交付——外立面、园林、巷道都能实地检验，毛坯状态也让装修方案完全掌握在自己手里。对总价千万级的买家来说，「看得见」本身就是价值。

配套方面，驾车可达清华长庚医院国际部、北京安贞医院等医疗资源；商业依赖亚奥与天通苑商圈的北辰购物中心等；周边3公里内有幼儿园19所、小学5所（学区划片以官方公布为准）。

肆｜价格怎么看？

当前参考均价约3万/㎡，总价约1300万-2300万/套：宸墅约500㎡总价约1490万、逸墅约517㎡总价约1540万、璟墅约615㎡总价约1830万起。对比奥北别墅区二手独栋普遍3.3万/㎡以上的挂牌水平，准现房的价格梯度是清晰的。

冷静提示：以上价格为拟售价与参考价综合口径，一墅一价，具体以开发商实际公示为准；别墅贷款政策与普宅不同，首付比例与年限请以银行审批为准。

温榆河的水、红橡的树、0.52的地——这三样东西，未来都很难再复制。想在奥北置一套墅的朋友，这个盘的窗口值得亲自走一趟。

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免责声明：本文内容仅供参考，项目信息来源于公开渠道，价格为拟售价与参考价综合口径，实际以开发商公示为准；文中面积均为建筑面积；学区、轨交规划以官方最终批文为准；本文不构成任何投资建议。

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