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新盘全景解读海淀北公园墅区洋房

开盘直降1万+、总价约432万起：
昌平「星耀未来」纯洋房，全景解读

2026年10月02日 · 售楼处热线400-100-3685

2024年10月，越秀地产联手未来科学城置业，以25.33亿元摘下昌平小沙河地块，销售指导价6.6万/㎡。半年后开盘，成交均价落在约5.57万/㎡——相当于指导价打了84折，两天网签25套，开局即跑量。

这个备案名「水畔芳邻嘉园」、推广名「越秀·星耀未来」的项目，如今参考均价约4.7-5.2万/㎡，总价约432万起，主打「海淀北·公园墅区洋房」。价格诚意之外，它到底还有什么？本文一次讲清。

4.7-5.2万/㎡
参考均价约432万起
参考总价17栋978户
纯洋房社区1.8
容积率

壹｜价格：从6.6万指导价到4.7万+的诚意

先看这条清晰的价格线：拿地时销售指导价6.6万/㎡；2025年4月取证，拟售均价6.32-6.82万/㎡；开盘成交均价约5.57万/㎡，最低单价一度到4.9万；当前参考均价约4.7-5.2万/㎡，总价约432-620万。

对比同板块的大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来约6.2-6.5万/㎡的成交均价，星耀未来直接拉开约1万+/㎡的价差——同样的朱辛庄生活圈，入手门槛低了一大截。

贰｜社区：17栋6-8层矮板，容积率仅1.8

项目占地约5.63万㎡，总建面约16.09万㎡，规划17栋6-8层洋房、共978户，全部为矮板设计，部分顶退户型；容积率1.8、绿化率30%，地下车位1271个，车位配比超过1:1。

社区主入口做成景观大门，穿过配套楼是下沉庭院与室外活动场地，地下还规划了商业空间；东南角另有一栋商服楼补齐社区业态。超千平多功能会所，是「公园墅区洋房」生活方式的落点。

叁｜配套：万达广场约200米，公园在侧

商业是这个盘的现成红利：万达广场（昌平沙河店）就在项目北约200米，买菜、吃饭、看电影步行即达；周边生态公园环绕，「公园墅区」名副其实。

产业面上，南侧小米产业园、北京国际信息产业基地等集群已入驻小米、福田汽车等企业，承接海淀北外溢需求。交通方面，项目距地铁朱辛庄站（昌平线+8号线换乘）约2公里，可骑行或接驳通勤——这一点后文置业指南里细说。

肆｜卖得怎么样？

截至2026年9月底，项目取证978套，已网签361套、去化约37%，其中90-110㎡刚改产品网签283套是绝对主力，70-90㎡小户型去化进度已达约68.5%——低总价小户型跑得最快，印证了「高性价比」的定位。

冷静提示：以上价格为拟售价与参考价综合口径，一房一价，具体以开发商实际公示为准。项目为期房，预计2027年7月底交付；距地铁站约2公里，并非临铁盘，通勤依赖接驳。

用约4.7万+/㎡的价格，买到容积率1.8的纯洋房社区和200米外的万达广场——星耀未来的逻辑很简单：把省下的地价，让利给买房人。预算400-600万的刚改家庭，值得实地一看。

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免责声明：本文内容仅供参考，项目信息来源于公开渠道，价格为拟售价与参考价综合口径，实际以开发商公示为准；文中面积均为建筑面积；学区、轨交规划以官方最终批文为准；本文不构成任何投资建议。

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