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北中轴奥森生活区芯｜建发&越秀双国匠合著｜诗意东方抬板新中式精装住区｜2.45均衡低密7-18层纯板社区｜78-143㎡全周期三至四居｜83%-90%高得房｜南向三面宽+270°转角飘窗户型｜一轴三进六境诗意东方中央园林｜抬板阳光私享会所｜1352席零混居纯商品房｜北五环科创改善标杆｜2026.10.03

建发越秀・观玺是建发房产&越秀地产双国企联袂打造，建发新一代「诗意东方」北京首作，落址北中轴延长线、北五环外东小口，海淀、朝阳、昌平三区交汇，万亩奥森旁，是北五环稀缺抬板纯板商品房社区。依托2.45低密7-18层高低配规制、整体抬板底盘、78-143㎡三面宽户型、新中式礼序园林、阳光会所、建发物业，主打「双国企开发、北中轴奥森生态、抬板社区隔绝噪音潮气、诗意东方造园、全屋高标精装、无回迁混居、圈层纯粹」，精准匹配西二旗、后厂村、望京科创高知刚需改善家庭，树立北中轴东方人居新标准。

2.45低密纯板社区，1352席纯粹菁英圈层：社区容积率2.45，规划多栋7层洋房至18层小高层南北纯板楼栋，高低错落排布，楼间距开阔，采光静谧兼备。全盘仅1352席纯商品房，无回迁无保障房混居，圈层纯粹。社区打造诗意东方山水主题景观；全地下人车分流，车位配比1:1.2，预留新能源车位，搭配24小时全域智慧安防，建发物业全程运维，全方位保障居住静谧感与安全性。

78-143㎡全周期户型，三面宽转角飘窗格局：户型覆盖78-143㎡奢阔三至四居，专为科创板块成长型刚需改善家庭打造。全系南北通透纯板格局，南向三面宽，LDK一体化阔厅，边户配备270°转角观景飘窗，独立家政间，得房率83%-90%；78㎡入门三居，格局方正，刚改上车优选；99/118㎡主力三至四居，双卫人性化布局；143㎡楼王阔境四居，大面宽宽厅，多孩家庭优选，全屋系统化收纳。全屋高标精装交付，搭载卡萨帝厨电、中央空调、新风、地暖，国际一线卫浴品牌。78㎡入门三居，刚改优选；99-118㎡通透三至四居，家庭主力户型；143㎡楼王大四居，适配三代同堂家庭长期居住。

建发&越秀双国匠匠造，一轴三进六境诗意东方中央园林：建发诗意东方系北京旗舰作品落地北中轴。打造一轴三进六境沉浸式东方园林，三进归家礼序、中央景观主轴、叠水景观、景墙照壁、环形健康跑道、林下休憩庭院，多层次乔灌植被营造奥森旁都市东方森居，步移景异。外立面新中式简约美学，搭配大面积LOW-E全景玻璃，焕新北中轴板块城市界面。

抬板阳光私享会所配套，全维配套落地：社区打造抬板之上阳光私享会所，健身空间、书吧、茶室、亲子场域、邻里会客多元主题场域。临近在建13B号线东小口站，北五环、京藏高速快速通达西二旗、望京；西三旗万象汇商业环伺，南侧规划十二年一贯制学府，多家三甲医疗配套齐全，奥森及11座城市公园生态环绕，满足全家庭长期自住、康养休闲多元需求。

北中轴奥森生活区宜居芯，承接西二旗、望京科创产业配套红利：占位东小口北中轴腹地，万亩奥森生态、地铁、商业、教育、医疗资源高度富集，是北五环稀缺双国企抬板诗意东方精装刚需改善优选红盘。

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建发越秀·观玺（抢先版）

一、项目概况

基础信息

建发越秀·观玺是建发房产与越秀地产双国企联合开发的大盘，位于昌平东小口板块（昌平南、紧邻海淀北与朝阳），是建发进京六年来首次把"诗意东方"产品系带到北京，也是昌平第一个采用"轻抬板"设计的住宅项目。

• 项目地址：北京市昌平区东小口镇，昌平建三路与建材城南路交汇处（奥海明月南区西侧）；地块编号CP02-0405-0002（东小口2号地），西侧一路之隔即北京城建·龙樾海序
• 产品类型：5—18层洋房与小高层组合的纯板楼社区，共21栋住宅楼，分两期开发；整体北高南低、南低北高排布，全部正南正北
• 产权年限：70年（住宅）
• 占地面积：约5.64万平方米
• 建筑面积：约13.6万平方米
• 容积率：2.45
• 绿化率：30%
• 总户数：1352户
• 车位配比：1:1.2
• 物业：建发物业
• 物业费：待定
• 在售状态：待开盘
• 主力户型：建面约78—143平方米三居至四居
• 交付标准：精装交付，户户配花池
• 交房时间：待定

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位： 项目地处五环至六环之间，直线距北五环约3公里，位于昌平南核心、海淀北延伸带，西临海淀西三旗生活圈，东接朝阳望京、北苑方向，是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。对在西二旗、后厂村、上地、西北旺工作的互联网从业者，以及望京方向的就业人群，通勤半径较友好。东小口板块在此前近5年几乎没有新增住宅供应，今年龍樾海序的热销也证明了区域的价值。

板块优势：

科创集群｜接壤万亿海淀，菁英汇流之地

串联中关村、西三旗、望京三大产业极核，3公里内汇聚中关村东升科技园、金隅智荟中心等六大国家级科创产业园，入驻企业超900家，百万高精尖人才汇集。

交通网络

轨道交通： 在建的地铁13B号线东小口距地块约1公里（步行约十几分钟），计划2027年前后通车，通车后向西约5站直达西二旗、向东约3站到望京。周边现有地铁8号线与13号线换乘站霍营站可接驳使用。此外，2026年6月已开工的S7东北环线（市郊铁路）未来可减少到国贸CBD方向的换乘。

道路交通： 立汤路、建材城南路、京藏高速等路网成熟，自驾连通海淀、望京及城区较为方便；地块内还需设置一条对社会开放的12米宽街坊路。京藏、立汤路早晚高峰存在一定拥堵。

三、周边生活配套

商业配套

高端商圈： 西三旗万象汇距项目约1公里，为区域主要商业综合体；周边还有首开LONG街、新都生活广场等，日常餐饮、购物、休闲无需等待规划兑现。

社区商业： 项目打破传统社区底商的封闭形态，将约2070平方米公共服务设施集中设置在南排住宅楼首层（含社区管理、托老、助残、室内体育等），营造开放、共享的社区微生态；周边成熟住区沿街商业丰富。

教育

公立教育： 规划中的北京一零一中学相关教育用地位于地块附近，传将建设12年一贯制学校，有望填补区域优质教育资源缺口，但截至目前具体办学主体尚未官宣，是否引进名校存在不确定性。购房者若主要冲学区而来，建议等办学主体官宣后再决策。新房交房、落户前不参与学区划片，最终入学以教育部门当年划片为准。

医疗

医疗资源： 周边有北京市昌平区中西医结合医院等医疗机构，可满足日常就医；更高能级的三甲资源可依托邻近海淀、朝阳的成熟医疗配套，自驾前往较为方便。

生态休闲

自然景观： 约万亩5A级奥林匹克森林公园、东小口森林公园等11座城市公园环抱，未来“奥北十园”将与奥森公园联通，生态总规模超14平方公里，由42公里绿道串珠成链，构建奥北森林公园天然氧吧的活力群

高端配套： 项目自身规划有下沉庭院、架空层、风雨连廊及园林会所体系；结合西三旗万象汇等，休闲配套完整度较高。

四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局： 全盘21栋楼分两期、呈行列式排布。一期10栋分三排，东北角4栋为17/18层小高层，其余6栋为5—11层洋房；二期11栋纵向列布，部分为17/18层小高层、其余为6—11层洋房，整体北高南低。社区内部呈现"北静南动"格局：北侧为沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层构建园林会所体系；南侧集中布置高频使用的公共服务设施，实现动静分离。

（图片仅供参考）

配套设施： 配建约2070平方米公共服务设施，包括社区管理服务用房（约500平方米）、托老所（约800平方米）、老年活动场站（约250平方米）、社区助残服务中心（约250平方米）、室内体育活动场地等，并设市政开闭站约300平方米；另设一条12米宽对社会开放街坊路。

建筑特色

立面设计： 延续建发"诗意东方/新中式"风格，主入口以气势恢宏的标志性景观大门营造归家仪式感，立面融合东方美学与现代工艺。

技术标准： 项目是昌平首个"轻抬板"社区，抬板高度分三种——一期北排约3.6米、中间约3米、南排约2.7米；二期北排约3.3米、中间约3米、南排约2.7米。客观而言，3米左右属轻量版抬板，板下净高扣除结构板厚、管线和设备层后难以满足停车条件，因此小区仍向下挖两层做地库；抬板更多是通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线来强化门面感与尊贵感，属于"形式上的竖向抬升"，并未像华润澐玺那样真正用抬板释放地面空间。架空层之上的第一层大约相当于普通住宅的4—5层视野。

园林特点

园林为建发标志性的新中式营造，以标志性大门、多重下沉庭院、风雨连廊、架空层串联，形成可观、可用、可游的园林会所体系；北侧集中绿地为主景观，配室外运动场地与户外文化广场，强调全龄功能与东方意境。

户型设计

部分户型情况

产品创新

空间理念： 项目把"好房子"高得房率逻辑下沉到70平方米出头的小三居，在更小面积里保住三居功能，配合新中式园林和轻抬板归家动线，主打实用性与品质感兼顾的刚改产品。

赠送空间： 项目为昌平首个"全系送花池"的楼盘（此前昌平多个项目70平方米小户型普遍不送花池）。赠送组合包括：南向通面宽开敞阳台，进深1.2米和1.5米两种、计一半建筑面积（部分1.2米或按设备平台报规、全赠送）；所有户型南阳台外均赠景观花池，一期最北排楼王还出现"之"字型花池设计；北向通面宽设备平台，进深约1.2米；东西间距较大的楼栋边户赠送几乎与房间等长的侧边大飘窗。

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

拿地时间： 2026年7月30日。当日北京昌平东小口、门头沟新城、顺义老城区3宗宅地同日成交，竞拍均过百轮。

拿地企业： 建发房产（拿地主体为北京兆晏房地产）。地块吸引建发地产、北京城建与绿城联合体、越秀地产、保利发展共4家竞买人，主要在建发与北京城建+绿城联合体之间争夺，经约103—107轮竞价后由建发竞得。

土地性质： R2二类居住用地（普通商品住宅），出让年限70年。

规划条件： 总用地约5.64公顷，地上计容建面约13.81万平方米，容积率2.45，建筑限高60米，绿地率30%；须配建社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、助残服务中心、市政开闭站，并设一条12米宽对社会开放街坊路。

拿地价格： 建发以总价49.77亿元摘地，起拍价45亿元，溢价率约10.6%，住宅楼面价约3.66万元/平方米，创昌平近两年宅地楼面价新高，比邻近龙樾海序地块（2025年10月北京城建联合铭嘉以28.09亿元、楼面3.2万元取得）高出约4000元/平方米。这是建发2026年以来首次单独拿地。

开发商背景

企业资质： 建发房产是厦门建发集团旗下房地产开发企业，属大型国企，擅长新中式产品营造，在北京已打造建发璟院、建发观堂府等标杆项目。拿地后约半个月，建发通过上海联交所为项目公司增资，引入越秀地产联合开发；股权层面越秀持股51%并主导操盘、建发持股49%。越秀地产为广州市属大型国企，在昌平南先后操盘星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城等项目，熟悉本地客群和价格天花板。双国企联手，交付确定性较强。

产品矩阵： 建发房产产品覆盖刚需、改善与高端，以新中式"诗意东方"体系见长；本项目是其"诗意东方"进京首作。越秀地产则在昌平南形成星系成熟产品矩阵。观玺整合了建发的中式营造能力与越秀的区域操盘经验。

物业：建发物业，连续多年荣膺中国物业服务力百强企业，2025年位列第13位，住宅物业服务满意度连续7年位列赛惟数据库行业TOP5。

北中轴奥森生活区芯｜建发&越秀双国匠合著｜诗意东方抬板新中式精装住区｜2.45均衡低密7-18层纯板社区｜78-143㎡全周期三至四居｜83%-90%高得房｜南向三面宽+270°转角飘窗户型｜一轴三进六境诗意东方中央园林｜抬板阳光私享会所｜1352席零混居纯商品房｜北五环科创改善标杆｜2026.10.03

建发越秀・观玺是建发房产&越秀地产双国企联袂打造，建发新一代「诗意东方」北京首作，落址北中轴延长线、北五环外东小口，海淀、朝阳、昌平三区交汇，万亩奥森旁，是北五环稀缺抬板纯板商品房社区。依托2.45低密7-18层高低配规制、整体抬板底盘、78-143㎡三面宽户型、新中式礼序园林、阳光会所、建发物业，主打「双国企开发、北中轴奥森生态、抬板社区隔绝噪音潮气、诗意东方造园、全屋高标精装、无回迁混居、圈层纯粹」，精准匹配西二旗、后厂村、望京科创高知刚需改善家庭，树立北中轴东方人居新标准。

2.45低密纯板社区，1352席纯粹菁英圈层：社区容积率2.45，规划多栋7层洋房至18层小高层南北纯板楼栋，高低错落排布，楼间距开阔，采光静谧兼备。全盘仅1352席纯商品房，无回迁无保障房混居，圈层纯粹。社区打造诗意东方山水主题景观；全地下人车分流，车位配比1:1.2，预留新能源车位，搭配24小时全域智慧安防，建发物业全程运维，全方位保障居住静谧感与安全性。

78-143㎡全周期户型，三面宽转角飘窗格局：户型覆盖78-143㎡奢阔三至四居，专为科创板块成长型刚需改善家庭打造。全系南北通透纯板格局，南向三面宽，LDK一体化阔厅，边户配备270°转角观景飘窗，独立家政间，得房率83%-90%；78㎡入门三居，格局方正，刚改上车优选；99/118㎡主力三至四居，双卫人性化布局；143㎡楼王阔境四居，大面宽宽厅，多孩家庭优选，全屋系统化收纳。全屋高标精装交付，搭载卡萨帝厨电、中央空调、新风、地暖，国际一线卫浴品牌。78㎡入门三居，刚改优选；99-118㎡通透三至四居，家庭主力户型；143㎡楼王大四居，适配三代同堂家庭长期居住。

建发&越秀双国匠匠造，一轴三进六境诗意东方中央园林：建发诗意东方系北京旗舰作品落地北中轴。打造一轴三进六境沉浸式东方园林，三进归家礼序、中央景观主轴、叠水景观、景墙照壁、环形健康跑道、林下休憩庭院，多层次乔灌植被营造奥森旁都市东方森居，步移景异。外立面新中式简约美学，搭配大面积LOW-E全景玻璃，焕新北中轴板块城市界面。

抬板阳光私享会所配套，全维配套落地：社区打造抬板之上阳光私享会所，健身空间、书吧、茶室、亲子场域、邻里会客多元主题场域。临近在建13B号线东小口站，北五环、京藏高速快速通达西二旗、望京；西三旗万象汇商业环伺，南侧规划十二年一贯制学府，多家三甲医疗配套齐全，奥森及11座城市公园生态环绕，满足全家庭长期自住、康养休闲多元需求。

北中轴奥森生活区宜居芯，承接西二旗、望京科创产业配套红利：占位东小口北中轴腹地，万亩奥森生态、地铁、商业、教育、医疗资源高度富集，是北五环稀缺双国企抬板诗意东方精装刚需改善优选红盘。

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