75岁王石重返地产：落子深圳小梅沙，押注城市更新存量赛道

一张没有“地产开发”字样的营业执照，让75岁的王石重新站回地产聚光灯下。

国家企业信用信息公示系统显示，9月28日，深圳深石城市更新有限公司在深圳市盐田区梅沙街道小梅沙社区注册成立，注册资本1500万元，法定代表人为杜吉良，王石出任董事长。

经营范围不涉及地产开发

注册地选在小梅沙，本身就是一个信号。这个深圳老牌滨海度假区2019年便启动片区整体改造，总投资规模超200亿元，目标直指“世界级都市型滨海旅游度假区”，是深圳首个文旅类城市更新重点项目。

如今的小梅沙锚定“国际滨海创新湾”核心定位，以“文旅筑基、场景育态、产业经济”为创新载体，通过筑牢品质文旅基底、打造多元生态场景、推动宜游宜业宜居价值共生、输出文旅融合发展深圳经验等，加速探索文旅与产业深度融合的高质量发展路径，持续输出滨海城市更新、新旧动能转换、差异化错位发展和传统“文旅+未来产业”融合发展的深圳经验。

图为深圳小梅沙海滨乐园

工商信息显示，深圳深石城市更新有限公司的经营范围涵盖商业综合体管理服务、旅游开发项目策划咨询、酒店管理、物业管理、住房租赁、停车场服务、节能管理服务、以自有资金从事投资活动，与片区内正在建设的滨海广场、酒店、商业街几乎一一对应。

值得注意的是，这份经营范围里，没有一项涉及房地产开发。

五方“平权”，一个“不拿地”的操盘平台

股权穿透显示，深石城市更新有限公司的5大股东：上海都心商业管理有限公司、苏州博信新投资发展有限公司、宁波绿创企业发展有限公司、江西华申产城企业管理有限公司，以及深石管理咨询（深圳）有限公司各持股20%。其中，深石管理咨询（深圳）有限公司由王石持股99.94%，系“深石系”核心主体。

股东中，既有商业管理团队，也有来自宁波、江西、苏州的产城运营与投资方，构成“实业资源+资本”的组合，且无任何一方绝对控股。

工商登记的主要人员名单显示，公司董事长王石，董事包括倪晓栋、周娟、杜吉良、姜浩，监事为皇甫骏也。

1500万元的注册资本，在深圳盐田买不到半亩地。也从一个侧面印证了这家公司的定位：不是重资产拿地开发，而是轻资产的策划、运营与资产管理平台。

这契合了当下城市更新的行业逻辑：改造完成、招商落地、租金稳定后，再通过运营分成或资产证券化实现退出。

从大梅沙到小梅沙：一场蓄谋九年的回归

公开信息显示，王石与地产的交集，要从1984年说起。彼时他组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心并任总经理；1988年万科股份化改造后出任董事会主席兼总经理；1999年至2017年担任公司董事会主席。2017年6月，万科董事会换届，王石正式卸任。

退休9年间，王石并未离开商业，却始终刻意绕开传统地产：他创办深石管理咨询（深圳）有限公司，主攻碳中和社区、运动健康、绿色金融三条线；2023年，其实控的深石（无锡）私募基金管理有限公司完成私募股权基金管理人备案，进入创投圈；2026年6月，深石管理咨询（深圳）有限公司又与HYROX中国达成战略合作，切入体能赛事赛道。此外，王石还先后试水生态农业、零碳建筑、文化IP等方向，多次跨界。

真正的伏笔埋在大梅沙。过去8年，“深石”体系在原万科总部周边约3.2平方公里片区打造“生物圈三号”碳中和社区，做节能改造、新能源替代与碳资产管理，一期改造完成后建筑综合节能率达85%，可再生能源利用率同样达到85%，每年减少碳排放超800吨。

从技术路径看，给老楼做节能改造、给老片区做运营管理——这套“手艺”与城市更新的核心能力高度重合。大梅沙做碳中和，小梅沙做城市更新，两个“梅沙”之间连在一起的不是几公里海岸线，而是一条从绿色改造到资产运营的完整链路。

存量运营的时代来了

王石此时入局，颇耐人寻味。

住房和城乡建设部披露的数据显示，2026年前8个月，全国二手房交易占比达到52%，首次反超新房；而2020年这一数字仅为27%，2025年为46%。

“50%”是一条分水岭——过线之前，行业主角是新房，开发商的活是拿地、报建、开盘、回款；过线之后，主角换成存量，比拼的是谁能把现有的楼、现有的片区盘活运营好。

政策端的口子也在打开。今年5月28日，国务院正式印发了《城市更新“十五五”规划》，这是国家层面首个专门针对城市更新的发展规划，“十五五”时期我国城市更新至少可以完成投资‌15万亿元‌，年均投资规模约3万亿元至4万亿元。

资金端，地方政府专项债券可作项目资本金，符合条件的项目可发行基础设施REITs及资产证券化产品，超长期特别国债亦向城市更新倾斜。商业不动产纳入REITs发行范围后，商业综合体、酒店、写字楼均可参与，为存量改造提供了“投、融、建、管、退”的完整闭环。

对行业而言，王石重回地产的信号意义大于规模意义：传统“拿地—预售—回款”的高周转模式退潮，头部老玩家集体转向存量运营、低碳改造、文旅商业与代建服务。

但这条赛道已不乏竞争者——绿城管理控股有限公司、旭辉建管、金地管理等代建运营商早已跑马圈地。今年上半年，国内代建行业新增规模前20位企业新签约面积约10881万平方米，同比下降1%，为5年来首次负增长，显示出行业正从“规模竞速”转向“重服务、重兑现”的价值竞争阶段。

如今，75岁的王石开始试水一场轻资产的城市更新实验。后续他能否在城市更新的存量赛道中占据一席之地，市场会给出答案。

（大众新闻·经济导报记者 初磊）