政策给空置资产开了四条路：年限、用途、资金、退出，逐条拆给你看

做资产处置这些年，我一直在等一件事：政策别只停留在"支持""鼓励"上，得给出通道。

9 月底到 10 月初这一波，通道来了。年限、用途、资金、退出，各开了一条。

不谈预判，只讲已经落地的文件和数据。

年限这条坎，开始用立法来拆

10 月 1 日起，《上海市人民代表大会常务委员会关于深化国际消费中心城市建设的决定》正式施行。9 月 18 日市人大常委会表决通过，共二十七条，明确写着：依法推进商办类用地土地使用权续期、推进存量商业更新，并推动南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路等重点商圈更新，盘活商圈后街、支马路等存量空间。

注意层级——这不是哪个部门的试点文件，是人大常委会表决通过的地方性法规。仲量联行战略顾问部华东区负责人吕玫对新华财经说，这次立法里"存量商业更新"成为发力点，历史建筑、滨水空间、特色街区这些自带城市文化特质的空间，辅以精细化运营，商业活力值得期待。

图源：新华财经（新浪财经转载），2026-10-01

翻译一下：过去买家看到"土地证还剩十几年"就缩手，这个坎靠沪 234 号文、广州 23 条这样的文件在试点，现在开始往法规里走。年限的确定性，正在被制度一格一格垫起来。你所在的城市跟没跟、怎么跟，值得花十分钟查一查本地文件。

用途也松了口：先改着用，五年不用补地价

9 月 29 日，自然资源部等部门发布《关于支持服务业优质高效发展的通知》，里面有一条对空置资产很实用：存量建设用地、建筑，在符合国土空间规划、确保安全的前提下，支持企业临时改变用途用于服务业经营，并依法缴纳经营收益中的土地收益；经县级以上人民政府批准，利用存量空间兴办国家支持产业、行业的，可享受不改变用地主体和规划条件的五年过渡期政策，过渡期间无需补缴土地收益，期满需有偿使用的，可采用协议出让或租赁方式办理。

通知还写了"推动空闲土地短期利用"：特色文旅、养老托育、全民健身、交通接驳这些用途，都可以临时用起来。

图源：中国经济网，2026-09-29

翻译一下：空着的厂房、空着的楼层，不用等一步到位调规划。先"临时改行"跑起来，五年是个不小的试错窗口——跑得起来，再谈有偿转正；跑不起来，地还是你的地。

钱也备上了：两千多亿，加一个新贷款品种

据公开报道，今年中央预算内投资里，城市更新专项安排 970 亿元；超长期特别国债另有 1600 亿元支持城市地下管网改造。金融监管总局与住建部印发的《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7 号），为城市更新项目贷款设立了专门品种；证监会也明确，支持符合条件的城市更新项目发行 REITs，或作为扩募资产装入已上市的 REITs。

北京 CBD 那边的口径更直白：75 项政策里 41 项"免申即享"，分类推进老旧、低效楼宇改造。2025 年，北京 CBD 税收过亿元楼宇达 132 座，楼宇经济贡献率约八成。华夏时报 10 月 1 日报道里，管理方的提法是"摒弃价格内卷"，走运营赋能、资产盘活的路——翻译过来就是：光降租金救不了楼。

有人已经把"改"这条路走完了，接盘的是险资

政策的另一头，已经有人交卷。据观点指数披露：2026 年初，国寿资本出资约 6.29 亿元，收购领盛旗下上海两个长租公寓项目 60% 的股权——COZI 可遇·东外滩和 COZI 可遇·新江湾，领盛保留 40% 并继续负责运营。

这两个项目都不是新建的。东外滩前身是杨浦区黄兴大楼的写字楼物业，领盛 2023 年初以约 1.02 亿元购入，改出 370 套保租房；新江湾前身是建发在上海的商务裙楼，约 5.76 亿元转给领盛后改成 627 套小户型，2024 年开业。两个项目均已纳入上海保障性租赁住房体系。

看清买家是谁——险资。机构现在出钱买的不是楼，是"已经改好、租稳、进了体系"的现金流。资产停在"空着"这一步，这个市场跟你暂时没关系；走到那一步，才有资格上桌。

不想改的，也有走得通的路：贴着评估价，一次走掉

再看一宗干净的成交。9 月 28 日，安徽长江产权交易所公示：南陵县籍山镇江南国际 18 套商业办公用房整体转让，评估结果 1427.1781 万元、挂牌价（转让底价）1427.1781 万元、成交价格 1427.1781 万元——三个数字一模一样，一次成交。

图源：安徽长江产权交易所，2026-09-28

翻译一下：定价贴着评估值，18 套归成一个标的整体转让，信息一条条列清楚，买家决策就快。这单没有反复降价的过程记录——不是运气，是定价思路：把门槛设在市场接得住的地方。

反面那一幕：同一场拍卖会，六处店面两处流拍

9 月 29 日下午，福建寿宁县公共资源交易中心，6 处店面 3 年租赁使用权同场开拍：4 处成交，年租金从 2880 元到 9360 元不等；解放街 193 号二层店面、胜利街 128 号沿街商铺 D114 号店面，流拍。

同一批标的、同一天、同一个开标室，有的一年九千多块租掉了，有的连举牌的人都没有。位置、楼层、形态，市场一眼就分了层。

流拍不是终点，可每多等一轮，税照交、物业费照付，节奏就在别人手里。这十多年里我见过的压住资产的，很少是价格，多数是"再等等"三个字。

就一句

9 月底到 10 月这轮政策，不是在托价格，是在给存量资产开通道：年限有法规在拆坎，用途有五年过渡期可以先跑，钱有专项、有贷款品种、有 REITs，退出有贴着评估价一次走掉的样板。

而同一时间，一周 33 万平方米的新商场在抢人。你手上那间空着的资产，不改、不租、不处置，它不会自己好起来——它只会一边老去，一边等你下一个"再等等"。

年限、用途、资金、退出，四条路都指好了。你的那本账，算过了吗？

数据来源一览

上海《决定》：上海市人大常委会 2026-09-18 通过；上观新闻、网易刊发全文

仲量联行吕玫观点：新华财经 2026-10-01

《关于支持服务业优质高效发展的通知》：中国经济网 2026-09-29

城市更新资金与金融政策：国发〔2026〕12 号相关公开报道、金规〔2026〕7 号

北京 CBD 数据：华夏时报 2026-10-01

领盛／国寿交易：观点指数 2026 年公开披露

南陵成交：安徽长江产权交易所 2026-09-28

寿宁拍卖结果：宁德市公共资源交易中心 2026-09-30

白鹅潭万象城、聚龙湾太古里：21 世纪经济报道 2026-10-02

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