福州9月楼市：全市涨了，五区却跌了37%？真相藏在闽侯那1417套里

9月18日到20日，闽侯三天签了681套住宅。 整个月算下来，闽侯签约1417套，环比增加1024.6%，占八县总量约67%。

把这个数单独拿出来，很多人会以为闽侯新房卖疯了。 再看第38周闽侯普通住宅网签，只有15套，均价10883元/㎡。 三天681套和第38周15套放在一张表里，就能看出9月福州楼市的“总量”和“真实买卖”不是一回事。

9月福州全市住宅签约3692套，环比8月增加336套，连续四个月上涨。 五区签约1582套，环比减少933套，降幅37%。 八县签约2110套，环比增加1269套。 全市增加的336套，远小于八县增加的1269套，五区本身是往下拉的。

闽侯这1417套里，集中网签节奏很明显。 9月18日至20日681套，这种短期批量备案，和安商房、安置类项目走手续更吻合。 普通商品住宅一周只签15套，说明市场化认购并没有跟着总量一起冲。 看福州楼市，不把批量备案剔除，很容易把“备案热闹”读成“市场回暖”。

新房均价这边，9月公示均价19238元/㎡，环比微涨0.53%；安居客口径19214.78元/㎡，环比下降0.53%，同比下降4.29%。 两个口径一正一负，幅度都不大，整体是窄幅波动。 分区价差更直观：鼓楼4.4万/㎡，台江3.82万/㎡，晋安2.82万/㎡，仓山2.4万/㎡，马尾1.33万/㎡，闽侯1.17万/㎡，连江1.02万/㎡。 鼓楼到连江，单价差超过4倍。

五区内部也不能只看一个月1582套。 今年3月五区商品住宅845套，4月909套，5月1207套，5月均价24265元/㎡；近半年五区月均签约约1404套。 9月1582套高于半年均值，但环比8月降37%，单月绝对量不算低，方向却是往下。 用“1400套以上正常、1200至1400套偏弱、1000套以下预警”这套参考线看，9月五区总量还没冷到预警，环比转跌已经说明主城认购节奏在放缓。

二手房的压力更靠前。 9月福州二手住宅价格环比指数99.3，同比指数94.7；新房环比指数99.6，同比98.0。 二手房同环比都弱于新房。 58同城口径，9月二手房均价14511元/㎡，8月14513元/㎡，基本持平；去年同期约19912元/㎡，一年下来平台均价少约5401元/㎡。

具体小区更能看出结构。 鼓楼凤舞家园2018年成交价接近300万，今年8月成交148万，单价10962元/㎡。 鼓楼电梯房单价破1.1万，放在前几年不常见。 分区看，仓山二手均价17888元/㎡，环比跌0.89%；晋安20400元/㎡，环比跌4.33%。 核心地段、次新、学区房仍有价格支撑，老社区、外围大户型、配套不完整的房源，议价空间更大。

上半年福州新房成交7288套，二手房成交16834套，二手房是新房的2.3倍。 存量房市场承载了更多真实交易，但价格指数仍在100以下，说明“有成交”不等于“价格稳”。 买家看总价和月供，卖家看挂牌周期和同小区近期成交，双方都按实际案子谈，不按全市总量谈。

土拍侧的信息和销量反差形成对照。 9月9日福州第7次土拍，3宗地全部底价成交，总金额10.92亿元。 仓山凤山小区G-26地块69.54亩，园开安筑5.63亿元竞得，楼面价9342元/㎡；G-48地块64.68亩，榕发4.95亿元竞得，楼面价10342元/㎡；螺洲路商业地块11.25亩，仓山城市资源公司3400万元竞得，楼面价6474元/㎡。 三家都是本地国企或区属平台，零溢价。

财新对同场土拍的记录提到，临拍前撤掉面积最大的一宗宅地，最终三宗全部底价，竞得方均为福州本地国企。 9月23日还有第8轮土拍信息，三江口两幅宅地总起拍15.26亿元，起拍楼面价约6600至7000元/㎡。 起拍价给出底线，国企接盘、底价成交，说明供地方更看重核心和可控地块，房企拿地测算偏保守。

把视野放到福建全省，1至8月房地产开发投资同比下降28.5%，其中住宅投资降26.6%；新建商品房销售面积降19.9%，住宅销售面积降19.7%，住宅销售额降10.9%；房企到位资金降23.6%，其中国内贷款降22.5%，自筹资金降22.7%，定金及预收款降25.5%，个人按揭贷款降24.9%。 福州9月单月全市签约上涨，放在全省前8个月销售和投资下行背景下，更像是结构与备案节奏问题，不是全局需求反转。

政策层面，福州公积金贷款利率降到2.6%，商业及公积金首付统一15%。 二孩家庭按成交价1%补贴，单套最高3万元；三孩家庭1.5%，单套最高5万元。 公积金最高贷款额度提至120万元，还可按1500元/㎡标准提取用于装修。 多子女、首次置业、改善换房的人，先算首付比例和月供，再看补贴能否覆盖交易摩擦成本，比只看“全市涨了多少套”更实用。

总价百万元以内的房源，按15%首付算，首付约10万元；若以示例月供2300元倒推，在仓山可筛选部分低总价房源。 这类房子适合通勤固定、孩子上学范围明确、收入稳定的家庭。 核心区高单价房源看学区和通勤，外围低单价房源看开发商折扣、二手挂牌周期、物业和配套落地进度。 闽侯这类区域，先看商品住宅周网签，再看安商房备案占比，最后看在售盘实际优惠，才不会被单月1417套带偏。

五区如果后面两个月商品住宅签约继续低于1200套，主城冷意会进一步确认；若回到1400套以上且环比转正，才说明认购端恢复。 闽侯及其他八县，用“剔除安置、安商、团购后的商品住宅周签”观察更准。 二手房不看平台整体均价一个点数，看目标小区近90天成交套数、挂牌价下调比例、同户型两次成交价差，谈判空间都在这些明细里。