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探盘｜安澜上海东区：徐汇滨江 CBD 的人居新叙事 作者：营销总监 @张凯文上海内环高端住宅市场，早已告别单纯比拼地段与江景的阶段。

当越来越多的改善买家把目光投向 3000 万级的置业赛道，大家寻找的不再仅仅是一套大户型居所，而是一个能够承载长期资产价值、匹配个人生活审美、兼顾城市繁华与居住静谧的完整生活地盘。今天带大家走进的安澜上海东区，落位于徐汇滨江核心板块，也是近年上海城市更新进程中关注度颇高的综合体大盘，依托地块本身的先天基底与创新的产品规划，正在重塑徐汇滨江高端人居的表达。

谈及安澜上海，首先绕不开项目的土地渊源。项目地块由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合体，通过上海联合产权交易所完成徐汇东安城市更新项目股权收购，对应徐汇区 C030301 单元 127b-24、125-31 两幅地块，当年这笔交易总金额达到 439.5 亿元，刷新国内涉宅用地出让总价记录，项目整体开发体量接近 80 万方，分为东西两个片区同步推进建设。巨大的投资体量，背后是四家国央企对于上海中心城区长期发展潜力的持续看好，也预示着这片土地的开发，不会是简单的住宅开发，而是一场成片的城市功能重塑。

从城市格局来看，项目与一路之隔的西岸金融城形成联动发展态势，二者叠加之后，整体开发规模突破 260 万平方米，共同构筑起徐汇滨江核心 CBD 板块。不同于上海很多单一功能的住宅社区，这里规划整合多种城市业态，居住空间、前沿产业载体、高奢酒店、潮流商业、文化艺术场馆以及商务办公板块相互交织，形成一套完整的城市功能闭环。在上海城市更新的大背景之下，这样大规模的连片开发，能够充分调动板块资源，持续完善区域界面，让整个片区的城市面貌、配套能级持续迭代。

项目所处的位置，恰好落在徐汇城市发展的核心支点之上，衡复风貌区的海派人文底蕴与徐汇滨江的现代水岸风尚在此交汇。很多高端置业者在看房时，常常会遇到一个取舍难题：选择老城核心，可城市界面相对成熟，缺少现代化的商业与艺术配套；选择滨江新建片区，又难以触摸到老上海沉淀下来的人文底色。安澜上海所在的东安片区，恰好可以同时承接两种城市特质。衡复片区积淀多年的海派城市肌理，西岸滨江持续生长的艺术、商业与产业资源，在这里融合共存，置业者不用在两种生活氛围之间做出取舍，这也是该地块区位特质中很有辨识度的一点。

片区内产业与人口结构同样具备鲜明特点，区域内集聚国家级生命健康产业集群，持续导入高净值产业人群，长期稳定的人才沉淀，慢慢形成圈层氛围纯粹的居住社群。高密度的优质人才集聚，也会带动区域消费、文化、社交氛围持续进阶，形成一个良性循环的城市生态。同时区域拥有成熟的交通路网，多条轨道交通线路交汇，隧道枢纽打通跨江通勤路径，对内串联徐汇各个成熟板块，对外可以快速衔接上海其他核心城区，形成高效的城市通勤网络。

地段是项目的底色，而产品创新，才是安澜上海能够在一众内环高端项目中脱颖而出的核心原因。项目采用全域抬板的规划思路，整体抬板高度约 4 米，也是上海内环内较早落地这类全域抬板设计的大型住区。很多人初次接触这个概念，会简单理解为抬高地面，实际上，这套规划体系重构了建筑、地面、地下空间的垂直关系。传统社区的地面，车流、人行、景观、配套都在同一个平面上，高密度的城市核心区，很容易出现人车动线交叉、地面噪音干扰、景观空间局促等问题。全域抬板，则把整个居住社区抬升至新的平面之上，地面城市道路、商业配套与上层住宅空间实现物理分层，构建起上下两套相对独立的空间系统。

依托约 4 米的抬板高差，项目打造出三重立体垂直园林体系，打破传统住宅平面园林的局限。自上而下分别为屋顶花园、抬板层宅间花园以及下沉庭院，三层景观空间层层递进。建筑仿佛生长在层层叠叠的园林之中，住户推开窗，所见不再是扁平的绿化，而是富有层次变化的 “城市山林”。抬板之上，是住宅组团所在的浮岛花园区域，住宅如同悬浮于城市基面之上，实现人车动线的完全分流。城市车流、商业人流被安排在抬板下方，居住组团内部，保留完整安静的步行景观系统，有效隔绝城市道路带来的噪音干扰，也减少外来人流对于居住私域的打扰。

项目设计了一套三段式的归家动线，从城市地面进入，穿过抬板下层空间，经由景观架空层，最终抵达入户层。整个归家的过程，是一场沉浸式的景观体验，沿途穿插绿植、水景与光影设计，由城市公共空间慢慢过渡到静谧的社区私域，层层递进，弱化城市喧嚣带来的冲击。抬板带来的另一大亮点，是阳光地库与下沉式庭院。通过大面积挑空结构与采光天井，自然光可以向下渗透至地下会所与车库空间，改变传统地下空间昏暗封闭的通病，地下区域不再仅仅是停车、通行的功能性空间，同样可以引入自然光线与绿植景观，拓展社区的活动场景。

社区内部的空间尺度同样经过细致打磨，住宅组团之间预留约 70 米的楼间距，中央绿谷面积约 4000 平方米。在上海内环这种土地资源紧张的核心地段，这样的空间预留，可以保障楼栋之间的采光、通风条件，同时留出充足的空间打造中央景观，让高密度城市环境里，依旧保有舒展的视野与空气流通性。建筑外立面大量采用玻璃幕墙搭配金属材质，强化立面通透感，现代简约的建筑语言，和徐汇滨江的城市界面气质相契合。玻璃幕墙能够放大室内采光面，站在户内向外眺望，城市景观与社区园林可以更好地收纳进视野之中。

为了完成这套复杂的产品体系，项目邀约了近二十家国内外一线设计机构协同创作，包含 gad、CCD 郑中设计、梁志天设计集团、无间设计、LSD、召禾、承迹、翊象设计等不同领域的专业团队，覆盖建筑、景观、室内等多个板块。不同团队发挥各自的专业优势，把前沿的空间理念、景观营造手法融入抬板社区的整体规划之中。抬板结构本身施工工艺复杂，立体园林、下沉庭院、阳光地库都需要多专业协同设计，多家设计团队联合工作，就是为了把规划图纸上的构想，转化为可落地、可实景呈现的居住场景。

本次探访的东区，主力户型规划为建面约 169-400 平方米大平层产品，项目备案均价约 17.8 万 /㎡，目前处于正常销售阶段。户型采用全景舱式的空间构思，在户型面宽、采光面与空间实得率方面做了优化处理，大平层格局，适配高净值家庭的居住需求。大面积落地玻璃拓展室内视野，公共空间尺度开阔，房间布局兼顾家庭日常居住与待客社交场景，大平层的无楼梯平面布局，也适配不同年龄段家庭成员长期居住。

社区配套层面，项目搭建起多层次的生活场景。抬板下方规划约 3 万方东安不夜巷、约 8000 平方米邻里聚落，同时打造约 5500 平方米的阳光会所，形成商业休闲与圈层社交并行的社区配套体系。会所内部设置多样功能空间，满足业主日常休闲、会客、运动等多元需求，依托抬板采光设计，会所空间采光条件更佳，在社区内部就可以完成很多社交活动。商业部分，除了社区自带的邻里商业，项目周边还有超 24 万方西岸中环零售集群，打造重奢旗舰店群落，规划约 1.2 公里空中连廊，串联起整片商业空间，形成辨识度很高的滨水商业长廊。西岸的艺术资源同样富集，龙美术馆、西岸漩心等六处艺术场馆分布在片区之内，各类艺术展览、品牌活动持续落地，把艺术氛围融入日常。

滨水空间的营造，也是徐汇滨江板块的核心魅力之一。区域内的滨江步道已经全线贯通，步行、骑行、车行多套观江动线并行。闲暇时间，沿着黄浦江岸散步骑行，感受水岸风光，成为这片区域独有的休闲方式。文华东方酒店及公寓集群落位片区，带来成熟的高端服务体系，12 栋甲级写字楼持续吸引优质企业入驻，源源不断导入产业人群，产业、商业、文化、水岸景观互相赋能，持续激活板块活力。

聊完产品，我们再把视线放回市场端。上海 3000 万以上高端住宅赛道，近几年竞争持续加剧，客户的选择变得更多，大家在看房的时候，会横向对比多个项目的地段、产品、兑现能力。市场最终的选择，往往会体现在成交数据之上。根据克而瑞发布的统计数据，2026 年 1 至 7 月，安澜上海在上海总价 3000 万以上豪宅市场，成交面积、成交套数、成交金额三项指标均处于头部位置，在全国同总价段豪宅成交套数榜单中同样位居前列。这份成交表现，来自大量高净值客户的实地考察与选择，也侧面反映出市场对于项目地段价值、产品创新理念的认可度。

内环高端住宅市场，短期热度会随市场环境波动，但能够穿越周期的项目，往往拥有不可复制的区位条件、具备创新力的产品体系以及可靠的开发兑现能力。安澜上海的全域抬板体系，并不是单纯的营销概念，项目已经开放实景示范区，抬板、立体园林、阳光会所、归家动线都可以实地感受，把规划理念转化为可体验的实景，这在当下的高端新房市场，是很有分量的加分项。很多高端项目的创新设计停留在图纸阶段，而安澜上海已经完成实景落地，客户可以直观感受抬板社区带来的空间变化，预判未来入住之后的生活感受。

当然，选择一套 3000 万级别的居所，不能只看单一亮点，需要综合评估板块长期发展、产品规划、社区运维、户型适配度等多个维度。安澜上海的核心逻辑，是在上海徐汇滨江这个城市核心地段，用创新的垂直空间设计，解决核心城区居住的固有矛盾：既能享受城市 CBD 带来的商业、艺术、产业、交通等丰富资源，又可以借助抬板规划，守住居住空间的静谧与纯粹。在高密度的城市核心，实现繁华配套与安静居住生活共存，这也是这套产品设计最核心的价值所在。

片区内汇聚多元城市资源，丰富的文化场馆、滨水开放空间、国际化商业载体，构成高品质的城市生活底盘。区域内人才集聚，形成氛围相近的社群圈层，居住在这里，日常社交、休闲、消费的选择足够丰富，同时又可以借助抬板社区的空间隔离，避开城市喧嚣。这种 “离繁华很近，离喧嚣很远” 的居住状态，正是很多内环高端置业者一直在寻找的生活模式。

站在上海城市发展的视角来看，徐汇滨江作为上海重点打造的滨水 CBD，经过多年持续建设，板块界面已经逐步成型，各类配套持续落地兑现。安澜上海作为东安片区城市更新项目的重要组成部分，它的开发建设，也是徐汇滨江城市迭代过程中的重要一环。四大国央企联合开发，资金实力、工程管控、项目交付保障能力较强，二十余家设计团队合力打磨产品，从土地规划、建筑立面、景观体系到室内空间，进行全维度雕琢。

对于有意向考察上海 3000 万级大平层的置业群体来说，安澜上海东区是值得纳入考察清单的项目。实地走进示范区，沉浸式体验三重立体园林、三段式归家动线、阳光会所与阳光地库，亲身感受全域抬板带来的空间差异，再结合自身家庭的居住需求、资产配置思路，综合判断项目是否契合自身期待。项目样板房参观采用线上预约机制，仅预约客户可进入售楼处，有看房计划的朋友，可以提前完成预约安排，实地感受徐汇滨江这一综合体大盘的产品表现力。

上海高端人居的演进，一直在跟随城市发展不断迭代。从单纯占有江景资源，到追求户型尺度，再到如今，置业者更加看重完整的城市生态、创新的空间规划、实景兑现能力以及圈层氛围。安澜上海以全域抬板作为产品突破口，在徐汇滨江 CBD 的土地之上，尝试探索高密度城市核心区人居的全新解法。未来，随着整个 80 万方综合体持续建设，西岸金融城配套持续落地，片区的城市价值还会持续生长，而安澜上海，也将持续参与徐汇滨江这场伟大的城市更新进程之中。