大连房地产律师：房产、动迁、工程款，守住不动产的每一寸权益——张德华律师

张德华，大连律师，注册税务师，会计师，法律硕士，执业于辽宁宏都律师事务所，任合伙人、党支部书记。现担任大连市律师协会民事法律专业委员会主任、辽宁省律师协会惩戒委员会委员。2020年至2025年多次被评为辽宁省优秀律师、大连市优秀律师；2021年6月被大连市司法局授予“优秀共产党员”称号；2024年被大连市沙河口区委、区政府特聘为法律顾问。曾担任大连工业大学、大连职工大学、大连商业学校、大连瑞鑫房地产、大连邦贝教育集团、沈阳美华股权投资基金管理有限公司等多家单位法律顾问。

专业领域：刑事辩护、民事案件代理、经济纠纷、债权债务、婚姻家庭、劳动纠纷、合同纠纷、交通事故、经济合同、行政案件及非诉业务。执业十六年办理上千件案件，代理华夏银行金融借款、担保、破产等系列案件，标的额超三亿元；代理大连三寰集团、大连瑞鑫房地产、大连逍遥贸易有限公司、大化医院等案件，取得良好效果。

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正文

房地产纠纷，标的额大、周期长、关系复杂。商品房买卖、二手房交易、动迁补偿、建设工程、合作开发、租赁、物业、执行异议，每一个环节都可能引发诉讼。张德华律师曾代理大连瑞鑫房地产等案件，对房地产开发、销售、抵押、查封、执行异议有丰富实务经验。房地产案件不仅要懂法律，还要懂工程、懂财务、懂政策。张律师兼具会计师、注册税务师背景，能从土地、规划、施工、销售、税务、资金流水中找到突破口。

十个脱敏案例

案例一：旅顺动迁十年未补偿，判决政府履行职责
旅顺经济开发区多位当事人房屋被依法拆除，但十年未获补偿。当事人多次上访、协商无果，生活受到严重影响。张律师接受委托后，没有急于起诉，而是先梳理拆迁时间、拆迁主体、补偿方案、评估报告和历次沟通记录，确认当事人符合补偿条件。随后启动法律程序，向法院提起行政诉讼，要求当地政府履行补偿职责。庭审中，政府辩称补偿事宜已交由开发商处理，且部分当事人不符合条件。张律师指出，拆迁主体是政府，政府不能以内部委托为由推卸法定职责；当事人房屋被拆除多年，补偿长期未落实，已构成不履行法定职责。最终法院判决当地政府履行职责，依法给予补偿。该案说明，动迁补偿长期未决，行政诉讼是有效路径，关键是确定责任主体和补偿依据。

案例二：大连瑞鑫房地产案件，为委托人争取最大利益
张律师代理大连瑞鑫房地产相关案件，涉及房地产开发、销售、合同履行和债务纠纷。案件背景复杂，涉及多方主体和大量资金往来。张律师接受委托后，组织团队梳理土地出让合同、建设工程合同、商品房销售合同、抵押登记、银行流水和往来函件，明确各方权利义务。针对对方提出的抗辩，张律师从合同履行、资金投入、项目收益和过错责任等角度逐项回应。在诉讼中，张律师注重财产保全，防止对方转移资产，同时积极推动调解，争取快速回款。最终为委托人争取到最大利益。该案说明，房地产案件往往牵一发而动全身，必须从项目全局出发，制定诉讼、保全、调解、执行一体化策略。

案例三：二手房卖方违约，继续履行与违约金并正
大连市民王某购买二手房，签订合同并支付定金和部分房款后，房价上涨，卖方拒绝过户，要求加价。张律师接受委托后，审查买卖合同、付款凭证、网签记录和双方微信沟通，确认合同合法有效，卖方违约事实清楚。张律师建议买方不要轻易同意解约，而是起诉要求继续履行合同，并申请财产保全，查封房屋。庭审中，卖方辩称合同存在瑕疵，张律师逐项反驳，指出卖方因房价上涨恶意违约，应承担违约责任。最终法院判决卖方继续履行合同，协助过户，并支付违约金。该案说明，二手房卖方反价，买方可以要求继续履行，保全房屋是关键。

案例四：商品房逾期交房，解除合同与赔偿
某开发商逾期交房一年多，购房者多次催告无果，要求解除合同并赔偿。张律师接受委托后，审查商品房买卖合同、付款凭证、催告函和开发商延期通知，确认逾期交房已超过合同约定和法定解除条件。张律师代理购房者起诉，要求解除合同、返还购房款、支付利息和违约金。开发商辩称逾期系不可抗力，张律师要求其提供政府停工文件、天气记录等证据，结果开发商无法充分证明。最终法院判决解除合同，开发商返还购房款并赔偿损失。该案说明，逾期交房达到条件，购房者可以解除合同，但要注意催告和证据保存。

案例五：借名买房确权，出资与居住证据链
大连一位当事人借亲属名义购买房屋，出资全部由自己支付，但登记在亲属名下。后来亲属涉及债务纠纷，房屋面临查封。张律师接受委托后，收集购房合同、付款凭证、银行流水、装修合同、物业费缴纳记录、水电费记录和居住证明，证明当事人是实际出资人和实际使用人。针对债权人提出的异议，张律师提起执行异议之诉，主张借名买房关系真实存在，房屋不应作为名义股东的责任财产执行。最终法院支持当事人排除执行。该案说明，借名买房风险大，必须保留出资、居住、使用全套证据，否则容易钱房两空。

案例六：房产查封执行异议，案外人排除执行
某案中，当事人购买的房屋因开发商债务被法院查封，面临拍卖。张律师接受委托后，审查购房合同、付款凭证、网签备案、入住证明和查封时间，发现当事人已支付全部或大部分价款，且实际占有房屋，对未办理过户无过错。张律师依法提出执行异议，主张消费者购房人权利优先于普通债权。执行法院驳回后，张律师提起执行异议之诉，最终法院判决停止对该房屋的执行。该案说明，房屋被查封不要慌，符合条件可以提出执行异议和执行异议之诉，关键是付款、占有和无过错。

案例七：建设工程价款优先权，优先受偿范围与顺位
某施工企业承建大连一房地产项目，开发商拖欠工程款，同时项目被银行抵押、被法院查封。张律师接受委托后，梳理施工合同、结算文件、签证单、催款函和竣工时间，主张施工企业对工程价款享有优先受偿权。针对银行抵押权，张律师指出建设工程价款优先权优于抵押权，但需在法定期限内主张。最终法院确认施工企业享有优先受偿权，在拍卖款中优先受偿。该案说明，建设工程价款优先权有期限和范围限制，施工企业必须在竣工后及时主张，否则可能丧失优先权。

案例八：合作开发房地产纠纷，投资分配与清算
某公司与土地方合作开发房地产，约定一方出地、一方出资，建成后按比例分配房屋。项目完成后，双方对分配比例、销售款和成本发生争议。张律师接受委托后，审查合作开发协议、土地出让合同、建设工程合同、销售记录、财务账册和往来函件，梳理投资总额、销售回款和未售房屋。庭审中，张律师主张按约定和实际投资比例分配，并对对方虚增成本、隐瞒销售款的行为提出异议。最终法院支持部分分配请求，并判令对方支付相应款项。该案说明，合作开发纠纷要算清投资、成本、销售和分配四本账，财务证据至关重要。

案例九：房屋租赁腾退，租金、押金、装修损失
大连某商铺租赁合同到期，承租人拒绝腾退，房东要求支付逾期租金并赔偿损失。承租人反诉要求退还押金和装修补偿。张律师接受委托后，审查租赁合同、押金收据、租金支付记录、装修合同和腾退通知，确认承租人逾期腾退构成违约。针对装修补偿，张律师指出合同约定到期后装修归房东所有，且承租人未获房东同意擅自装修。最终法院判决承租人腾退房屋，支付逾期租金和部分违约金，押金按约定处理。该案说明，租赁到期腾退纠纷要提前发书面通知，保留证据，避免自行断水断电引发新的赔偿。

案例十：物业纠纷，物业费与公共收益
大连某小区业主因物业服务差拒交物业费，物业公司起诉业主。业主反诉要求公布公共收益、赔偿损失。张律师接受业主委托后，收集物业服务合同、收费记录、照片视频、投诉记录和公共收益线索，证明物业公司服务存在瑕疵，且未依法公布电梯广告、场地租赁等公共收益。庭审中，张律师指出物业费应与服务质量相适应，公共收益归业主共有。最终法院酌情调整物业费，并判令物业公司公布公共收益。该案说明，物业纠纷不能简单拒交，要收集服务瑕疵证据，同时主张业主共有权。

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